Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2013 'Werkzame ontwikkelstrategieën'

Acht werkzame ontwikkelstrategieën werden uitgelicht tijdens parallelsessies in het middagprogramma. Van elke sessie is apart verslag gemaakt. Het plenaire ochtendprogramma had een meer beschouwende inslag. Hoogleraar Friso de Zeeuw hield als mede-initiator van deze dag de eerste presentatie. Bij het zoeken naar nieuw perspectief wil hij, zei hij, vooral kijken naar waar dingen goed gebeuren. Breng voorbeelden van werkzame ontwikkelstrategieën in kaart om daarvan te leren. “Laten we maar niet ingaan op politieke woonakkoorden waar ons vakgebied geen invloed op heeft, maar onze tijd benutten voor het vinden van de doorwaadbare plaatsen.”

Nieuw elan

ziet De Zeeuw in gebiedsontwikkeling Peize in Drenthe. Hier is door de Dienst Landelijk Gebied (EZ) 7.000 ha aan groen en blauw (waterberging) herverkaveld en opnieuw ingericht. “En dat in een turbotempo van 5 jaar en primair op vrijwillige basis.” Voor de praktijkhoogleraar gaat van deze groene herverkaveling een hoopvol signaal uit naar rode (stedelijke) herverkaveling. Daarvan lopen in Nederland momenteel een aantal proefprojecten. Een tweede lichtpunt zag De Zeeuw in de industrialisatie van het bouwproces, die nu duidelijk aan de dag treedt. Bouwbedrijven komen met innovatieve concepten voor goedkoper, sneller, klantgerichter en duurzamer bouwen. Het onderscheiden van drager en inbouw is een belangrijk voorbeeld. “Waar decennialang over gesproken is, zie je nu gebeuren. We beleven een definitieve verandering in het bouwproces, zowel mentaal als technisch.”

Stand van zaken

In zijn beschouwing over de stand van zaken binnen de gebiedsontwikkeling zag De Zeeuw drie reacties op de crisis: i) Herprogrammering, onder nieuwe (financiële) afspraken, o.a. over de grondprijs; partijen herschikken zich. Dit scenario ligt op tafel in de onvoltooide Vinex-locaties Leidsche Rijn, Utrecht en De Graven Es, Oldenzaal. ii) Ont-GEM-men gebeurt bij voorbeeld in Schuytgraaf, Arnhem en Overstad, Alkmaar. Een nieuwe ideologie is dit echter niet. iii) Ook nieuwe contracten worden nog wel afgesloten. PPS-contracten zijn een blijvertje, zij het vooral de light-vorm bij overzichtelijke woningaantallen (100 tot 3000).

Voor het vakgebied is een verscherpte positionering nodig

, stelde De Zeeuw. “De erosie van begrippen is te ver gegaan. Het verschil tussen projectontwikkeling en gebiedsontwikkeling moeten we benadrukken.” Naast de kleinschaligere projectontwikkeling kan nog een derde, kleinere schaal aangeduid worden: de kavelontwikkeling. De verscherping van begrippen versterkt de professie, ondersteunt een goede selectie van partijen en biedt een beter handelingsperspectief. Echter, de verscherpte begripsafbakening betekent niet dat de gebiedsontwikkeling in oude glorie wordt hersteld. We moeten het dichtgetimmerde masterplan, vergezeld van vacuüm gezogen bestemmingsplan, laten varen, betoogt de hoogleraar. Hij pleit voor “lange lijnen en de kleine korrel”. Het gaat om plannen waarbij de stip aan de horizon duidelijk is maar de weg daarnaar toe niet vastligt. Het masterplan-nieuwe-stijl heeft een verleidelijk verhaal als basis, met de focus op de kernkwaliteiten van het gebied. Fysieke structuurelementen worden vastgelegd, maar via een procesaanpak komt er veel meer ruimte voor marktgerichte en gefaseerde invullingen. Er wordt een basis gelegd voor publiek/private contratering, zonder dat die per se nodig is. Voorbeelden van ontwikkelingen ‘nieuwe stijl’ zijn onder andere Spoorzone Delft (‘stedenbouwkundig masterplan-nieuw-stijl’), Waalfront Nijmegen (‘masterplan 1.2’), Laakhaven-West Den Haag (‘stedenbouwkundig raamwerk’) en Stadshavens Rotterdam (‘dashboard’).

Met kleinere eenheden dan voorheen is projectontwikkeling een zaak van de “korte klap”; time to market is essentieel. Kavelontwikkeling is niet meer identiek aan bouwen, op deze kleine schaal past het begrip ‘organisch ontwikkelen’. Gebiedsontwikkeling nieuwe stijl bestaat erin dat zonder (risicodragende) investeringen te doen een visie en een procesaanpak worden aangereikt waarbinnen projectontwikkeling en kavelontwikkeling kunnen plaatsvinden, schetste De Zeeuw. Een grondexploitatie, een publiek/private contractering en een gebiedsbusinesscase – elementen van een gebiedsontwikkeling met (risicodragende) investeringen – zijn dan niet nodig. Hiermee worden de grote voorinvesteringen beperkt.

Ook kostenreductie heeft zowel aan publieke als aan private zijde de aandacht. Dit wordt bevestigd in een recente enquête onder spelers in gebiedsontwikkeling. Een ruime meerderheid verwacht dat de proceskosten een behoorlijke wissel zullen trekken op de totale kosten van de gebiedsontwikkeling.

Tijd voor onslakken.

Ontslakken

Het binnenkort te verschijnen rapport ‘Ontslakken’ (voorkomend uit de Actie-Agenda Bouw), geeft ‘30 wenken’ voor sneller, goedkoper en flexibeler acteren in gebiedsontwikkeling. De Zeeuw bepleit een einde aan de hardnekkige praktijk van “stapeling van lokale en sectorale ambities”. Gebiedsontwikkelingen die alles tegelijk willen regelen – parkeren, winkels, groen, water, stedenbouw, welstand, brandveiligheid, hinderreductie – gaan gebukt onder hoge voorinvesteringen en lopen gemakkelijk financieel en procesmatig vast. Bovendien maken ze het private investeerders veel te moeilijk. Ontslakken leidt ertoe dat “de hoepel waardoor de investeerder moet springen wordt vergroot.”
Ontslakken gaat onder meer over houding en werkwijze, de omslag van masterplan naar kleine korrel, het doorbreken van publiek/private impasses (wie doet wat?), pragmatisch handelen zonder te veel angst voor precedentwerking, de nieuwe rol van de provincies en het wegnemen van belemmeringen die rijksregelgeving opwerpt. De Zeeuw plaatste een sneer naar al te luchthartig gescherm met een nieuwe term: “Wie niet ontslakt hoeft het niet over uitnodigingsplanologie te hebben.”

Nieuwe verdienmodellen

, o zo welkom in lastige tijden, heeft De Zeeuw niet kunnen ontdekken, zei hij. ‘Groene waarden’ uit gaan drukken in euro´s bijvoorbeeld, is een dwaalweg. “Een groenere omgeving leidt tot lager ziekteverzuim? Dat soort berekeningen geven alleen schijnzekerheid. Als het erop aankomt vegen de beslissers ze resoluut van tafel.” Op een vraag van dagvoorzitter prof. Hans de Jonge kwam De Zeeuw terug op zijn pleidooi voor vakmanschap in de gebiedsontwikkeling tijdens het praktijkcongres van vorig jaar. “De crisis dwingt tot vakmanschap; deels is dat retro-innovatie, deels echte innovatie. Ontslakken gaat ook hier over. Anderzijds zetten bezuinigingen het kennisniveau bij bedrijven en gemeenten juist onder druk.”

Economisch decor

Pieter van der Heijde, algemeen directeur Bureau Stedelijke Planning, nam de zaal mee in een overview van de marktontwikkelingen en de ruimtelijke uitwerking daarvan. Het overzicht specificeerde hij voor de vastgoedsectoren kantoren, woningen en winkels. Op de kantorenmarkt is sprake van een structurele mismatch tussen vraag en aanbod, die al van voor de crisis stamt. De grootste leegstand treft randgemeenten als Amstelveen, Leidschendam en Capelle aan den IJssel. Nieuwegein kampt met 30% leegstand. De prognose voor de middellange termijn laat geen verbetering zien. Een lichtpuntje is dat de grenzen van thuiswerken in zicht lijken. Volgens krantenberichten roept Yahoo bijvoorbeeld zijn medewerkers weer terug naar kantoor. Interactie wordt geherwaardeerd.
Voor de woningmarkt is het perspectief een stuk beter, aldus Van der Heijde. De prijzen zijn sterk gedaald en de vraag hoopt op. Demografisch trekt de vraag aan door de gestage groei van het aantal huishoudens (+800.000 tot 2025). Troeblerend zijn wel de kans op een verdere prijsdaling en de krappe leencapaciteit.
Het winkelvastgoed lijdt vooral onder de opkomst van internetwinkelen, dat elk jaar verdubbelt in omvang. De digitale revolutie speelt vooral in de non-food sector.

Vertaalt in ruimtelijke opgaven

wacht de incourante kantoorvoorraad transformatie (deels sloop, deels herontwikkeling). Nieuwbouw van kantoren is zeker niet van de baan. Het nieuwe werken en duurzaamheid stellen eisen waaraan een groot deel van de bestaande voorraad niet voldoet, signaleert Van der Heijde. “Nieuwe kantoren zullen uitsluitend worden gebouwd op duurzame locaties en bij HOV-knooppunten (hoogwaardig openbaar vervoer, red.)” De nieuwe locaties zullen zich verder kenmerken door multifunctionaliteit en nieuwe (ecologische) concepten. Aan de overheid de opdracht te sturen op een beperkt aantal toplocaties en daarbij harde keuzes te maken. Toplocaties zijn nodig om de internationale concurrentie aan te kunnen. “De wereld staat niet stil”, zei Van der Heijde. ANZ Centre in Melbourne, Alibaba in Hangzhou (China) of One40-William in Perth hebben de lat hoog gelegd voor internationale kantoorontwikkeling.

Het wonen kenmerkt zich door sterke regionale verschillen: (potentiële) groei in stedelijk gebied, krimp in niet-stedelijke gebieden. “Het is zaak nu plannen te maken voor het moment dat de vraag weer zal aantrekken. Dan kom je goed beslagen ten ijs. De huidige reductie van plancapaciteit valt te betreuren.”
In het winkelvastgoed voorziet Van der Heijde een ‘survival of the fittest’, een flinke ‘shake out’. De detailhandelstructuur – in Nederland bijzonder fijnmazig – zal vergroven. 15% van de bestaande voorraad winkelvloer kan weg. Voor de meubelboulevards ziet het er somber uit; de meubelwinkels maken een schaalverkleining door en keren terug naar de stad. Het patroon is verder dat de planmatige winkelcentra (gebouwd vanaf 1950) sterker worden bedreigd dan de historische winkelstraten en -gebieden in binnensteden.

“Steden hebben de toekomst”

, aldus Van der Heijde bij wijze van synthese van het ruimtelijke vraagstuk. Vooral voor de historische centra van de grote(re) steden ziet de toekomst er rooskleurig uit. Nieuwe florerende centrumgebieden behoren zeker tot de mogelijkheden, maar daar hoort dan wel een goed functionerend winkelcentrum en hoogwaardig openbaar vervoer bij. Zeker een internationale vergelijking maakt duidelijk dat de Nederlandse planmatige centra een flinke kwaliteitsslag moeten maken. Voorbeeldig zijn onder meer Hafen City in Hamburg, Cité Internationale in Lyon en OCT in Shenzen (China).

Prestatie-index voor gebieden

Namens technologieconcern Siemens presenteerde Louis Bekker (city account manager Business Development Siemens Nederland) “het gebied als businessmodel”. Met een omzet van 85 miljard euro en 360.000 medewerkers is Siemens actief in vier sectoren: industrie, energie, gezondheidszorg en infrastructuur en steden. Gebiedsontwikkeling koppelt Siemens aan technische exactheid, aan meetbare doelen en prestaties, legde Bekker uit. Vanuit deze benadering gaat het erom te scoren op kwaliteiten als smart, liveable, green, secure, healthy en social. Hiervoor worden indexen gebruikt, zoals de European Green City-index. “De drijfveer is economie”, stelde Bekker. “Steden kunnen hiermee concurreren.” Volgens een internationale ranglijst mag Vancouver zich de ‘meest groene’ en Melbourne de ‘meest leefbare’ stad noemen, terwijl Kopenhagen als de ‘meest groene’ Europese stad geldt.
Bekker is een pleitbezorger voor het BREEAM duurzaamheidkeurmerk voor woningen en wooncomplexen op gebiedsniveau. De gebiedsontwikkeling wordt dan gestuurd door prestatievelden als gebiedsmanagement, synergie, energiebronnen, ruimtelijke ontwikkeling, welzijn & welvaart en gebiedsklimaat.
Het gebied als businessmodel betekent dat de gebiedsontwikkeling echt vraag gestuurd is en meetbare doelstellingen najaagt. Op die basis kan Siemens er partij in zijn (zonder overigens aan de grondexploitatie deel te nemen). De gezamenlijke inzet is een schoon, leefbaar en concurrerend gebied. Bekker sloot af met “de grootste uitdaging voor Nederland: de megacity Randstad. Groot denken is nodig om de wereldconcurrentie aan te kunnen.”

Stadshavens Rotterdam

De haven van Rotterdam is een van de twee mainports van die toekomstige megacity. Met Maasvlakte II bereikt de westwaartse opschuiving van de Rotterdamse haven voorlopig haar eindpunt. De havens dicht bij de stad verloren in de loop van decennia een voor een hun oorspronkelijke functie. Via de ontwikkelingscombinatie Stadshavens bundelden het Havenbedrijf Rotterdam en de gemeente Rotterdam de krachten voor de herontwikkeling van (delen van) het omvangrijke gebied. Jeroen Steens, hoofd Port Development bij het Havenbedrijf, gaf een uiteenzetting over de actuele aanpak van de Waalhaven. De directe havenfunctie is er nagenoeg verdwenen, maar een groot aantal dienstverlenende bedrijven (o.a. Boskalis, Imtech en Cofely) zijn er nog gevestigd, naast allerhande kleine bedrijfjes – ook de nodige malafide. Het gebied omvat 200 ha uitgeefbare grond, die grotendeels via erfpacht wordt geëxploiteerd. De oude stadshavens bieden Rotterdam de mogelijkheid om binnenstedelijk wonen te realiseren. Katendrecht aan Maashaven en Rijnhaven en het Lloydkwartier (St. Jobshaven en Merwedehaven) zijn indrukwekkende voorbeelden van nieuwe woongebieden. In de Waalhaven ligt de nadruk voorlopig op het versterken van de bestaande economie. Het Havenbedrijf kiest niet voor een volledige herontwikkeling (inclusief herverkaveling). In plaats daarvan wordt geïnvesteerd in het opknappen van de buitenruimte en het gericht opruimen van rotte plekken: het uitkopen van sterk verwaarloosde en/of criminele panden. Met het profiel ‘Port Valley’ wordt nieuwe bedrijvigheid gelokt. Het Havenbedrijf ontwikkelde voor eigen risico ook een kantorenensemble, dat met een goede opbrengst is doorverkocht aan een belegger.
Steens merkte op de gekozen aanpak te scharen onder de noemer gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. “We hebben geen blauwdruk, wel verschillende scenario´s en een businesscase. We hebben een stip op de horizon, maar steeds is de vraag: wat levert het op als we dit of dat bedrijf uitkopen? Past het in de businesscase? Een gebiedsmanager zit er bovenop.”

Wettelijke procedures en eisen op vlak van ruimtelijke ordening en milieu kunnen een grotere horde gaan vormen wanneer wonen in de buurt van werken komt, wat bij binnenstedelijk ontwikkelen vaak het geval is. Ontslakken is hier wel wenselijk, aldus Steens. Hij waarschuwde voor de gebleken lage tolerantie van bewoners voor hinder van bedrijvigheid. Op Katendrecht maakte een klein deel van de nieuwe bewoners met succes bezwaar tegen het aanmeren van zeeschepen aan de kade. Ze hadden ´s nachts last van ratelende ankerkettingen en het gezoem van generatoren. “De slaapkamers van die woningen zitten juist aan de kadezijde, dat is een ontwerpfout. Maar niemand had dit voorzien, het leek zo´n mooie toevoeging om die schepen voor de deur te hebben. In de praktijk blijkt de verbinding van stad en haven moeilijker dan gedacht. Overigens is het ook in voorbeeldstad Hamburg met hinderproblematiek een drama.”
Degene die het hardst roepen, krijgen teveel hun zin, vindt Steens. “Ruim 70% van de betrokken bewoners op Katendrecht vond het jammer dat de boten niet meer aan de kade liggen. Binnen de VvE is er veel kwaad bloed door ontstaan.”
In de Waalhaven kan een woonontwikkeling dus een risico meebrengen wanneer door het opspelen van hinderproblematiek bedrijven kopschuw worden gemaakt, wist Steens. De Zeeuw merkte op: “We kunnen niet langer tolereren dat een kleine groep burgers die zich gedraagt als prinses op de erwt, feitelijk de dienst uitmaakt. Zij frustreren ontwikkelingen die de meeste mensen op prijs stellen.“

In het slotdebat

stelde moderator De Jonge financiering en investeringsbereidheid centraal. “Er is geld zat,” stelde Marcel Canoy, hoofdeconoom bij Ecorys, “alleen verkokerd. Het geld zit op heel veel plekken. Bij provincies, corporaties, in zorgbudgetten, pensioenfondsen enzovoort.” Meer van het geld kan vrijkomen via publiek-private fondsen of via nieuwe spelers als groene investeringsbank, kredietunie of maatschappelijke bank. Canoy was best te spreken over het woonakkoord dat minister Blok sloot. Hij noemde het “goed dat de boel opgeschud wordt. Er wordt nu iets gedaan aan de te grote sociale huursector.” Van der Heijde meende dat op de woonmarkt de aanwending van spaargelden en het bijspringen van familie de verminderde leencapaciteit kan compenseren. Die weg is helemaal niet verkeerd. Hij signaleerde verder dat beleggers toenemend geïnteresseerd zijn in het segment middeldure huur – daar liggen kansen. Ontwikkeling van binnenstedelijk wonen is daarentegen lastig. “Daar moet een hoop gemeentegeld bij en dat is er nu niet.” Voor kantoren zal de belangstelling van beleggers en investeerders beperkt blijven tot echt kansrijke projecten, waarvoor locatie, kwaliteit en prijs goed zijn.

De Zeeuw merkte op: “De laagconjunctuur biedt de mogelijkheid tot structurele veranderingen. Ik zeg niet dat de crisis een zegen is, dat zou een asociale uitspraak zijn richting al die werkloze bouwvakkers. Welkom is dat de stapeling van ambities in de gebiedsontwikkeling doorbroken wordt. Overigens vind ik in dit verband het toepassen van BREEAM dodelijk voor gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. In feite is dat weer een vorm van verslakken, van gestapelde ambitie.”
Bekker: “Aanwakkeren van concurrentie tussen gebieden en steden spreekt mij aan. Maar het gaat er ook om op die manier van elkaar te kunnen leren.” Canoy was ook voorzichtig. “Je moet niet alles inzetten op zo´n index. Elke stad heeft weer een ander sterk punt.” De Jonge: “Een index kan beklemmend werken; bestuurders worden in een richting geduwd.”
Wat concurrentie betreft, vertelde Steens dat Hamburg een aantrekkelijker leefklimaat heeft dan Rotterdam en daarom meer kantoorvestigingen van internationale havengerelateerde bedrijven aantrekt. Ook al scoort Rotterdam hoger als haven. En expats die in de Rotterdamse haven werken, wonen vaak in Den Haag, vanwege de internationale school voor de kinderen. De Jonge sloot de plenaire bijeenkomst af met het memoreren van “de boten met hun vallende ankers”. “Dat beeld voor de problemen van gebiedsontwikkeling vergeet je niet meer.” Al is het grootste probleem vooralsnog dat de investeringen op een laag pitje staan.

Donderdag 14 maart 2013 | Stadion Galgenwaard, Utrecht
Organisatie: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft i.s.m. Rostra Congrescommunicatie

Preview middagsessies

De discussie over financiering en investeringsbereidheid krijgt een passend vervolg op het MCD Congres ‘The Art of Making Cities’ op 10 april aanstaande. Het congres verkent nieuwe ontwikkelstrategieën en -perspectieven voor gebiedsontwikkeling. Zo worden er binnen het thema nieuwe (financiële) strategieën lezingen en debatten gegeven over klantgericht ontwikkelen, nieuwe financiële coalities en gebiedsinvesteringen door institutionele beleggers.

Zie ook:

- Bulletin congres Gebiedsontwikkeling 'Werkzame ontwikkelstrategieën'