Preview SKG Jaarcongres: de visie van Mark Siezen (Bouwinvest)

Hoe kijk je aan tegen de huidige woningmarkt, ook in relatie tot andere maatschappelijke ontwikkelingen?

“Het Ministerie van Binnenlandse Zaken heeft de ambitie uitgesproken om de komende jaren 981.000 woningen te realiseren. Hiervoor is naar verwachting minstens 400 miljard euro nodig. Voor die opgave is kapitaal van nationale en internationale pensioenfondsen en verzekeraars hard nodig. Dat kapitaal kan alle kanten op en dus moet de propositie voor Nederlandse woningen bij wijze van spreken kunnen concurreren met investeringen in studenthuisvesting in Engeland, woningen in Denemarken of Zuid-Koreaans logistiek vastgoed. Daarvoor koppelen wij de kansen en opgaven in de markt met aantrekkelijke vastgoedbeleggingsproducten.”

De markt anno 2024 heeft de nodige uitdagingen, ook voor jullie als lange termijn investeerder in de gebouwde omgeving neem ik aan.

“Dat klopt. Het is al veel gezegd, maar er zijn veranderende marktomstandigheden, zoals de gestegen rente en hogere bouwkosten. Daar komt de onduidelijkheid over de regulering van huurprijzen bovenop. Wij merken dan ook dat de interesse van zowel nationale als internationale institutionele beleggers in de Nederlandse nieuwbouwmarkt sterk is afgenomen sinds 2022.”

Ik zie dit als een van de grootste uitdagingen voor de komende jaren voor de woningbouwopgave. Zonder het kapitaal van die investeerders gaan we de noodzakelijke woningen voor starters, gezinnen en senioren niet kunnen realiseren.”

Ik proef zorgen over het investeringsklimaat. Klopt dat?

“Dat klopt. Kijk naar het hele maatschappelijke debat dat we de afgelopen weken gezien hebben, waarin er een tegenstelling lijkt te bestaan tussen publiek en privaat. De vraag is: gaat dat de uitdagingen verder helpen? Ik zie juist dat publiek en privaat veelal dezelfde doelen nastreven. Kijk bijvoorbeeld naar ASML die de woningbouw wil stimuleren of naar ABP en bpfBOUW die geld besteden aan betaalbare huurwoningen. Wij zeggen dan ook tegen de Nederlandse regering: denk na over hoe regelgeving invloed heeft op het investeringsklimaat en op welwillende bedrijven. Daar zie ik ook een rol voor het SKG-congres: het is een gelegenheid om het begrip tussen publieke en private partijen te verbeteren. Hopelijk kunnen we zodoende komen tot meer uitvoeringskracht.”

Het begrip uitvoeringskracht staat bij het jaarcongres niet voor niets wederom centraal, wat is jullie eigen bijdrage aan het Nederland van morgen?

“Een belangrijke rol zit hem in het verbinden van de woningbouwopgave met de financiering ervan. Voor die bijna 1 miljoen woningen is circa 400 miljard euro nodig. Een aanzienlijk deel daarvan zal betaald moeten worden met institutioneel geld en dat geld moet je organiseren. Wij zetten daarvoor de juiste financiële producten op. En we identificeren voortdurend: wat heeft de markt nodig en wat vraagt de belegger?”

Hoe aantrekkelijk is de Nederlandse woningbouw op dit moment vanuit dat perspectief?

“Er wordt aan alle kanten getornd aan het risicorendementprofiel, waardoor het niet altijd even aantrekkelijk is om te investeren in Nederlandse woningen. Recent zijn cijfers gepubliceerd die duidelijk maakten dat een derde van de Europese pensioenfondsen aangaf de investeringen in vastgoed te willen afbouwen. Een slecht signaal op het moment dat we in Nederland heel veel institutioneel geld nodig hebben.”

Voeg daarbij, kijkend naar de Nederlandse pensioenfondsen, dat we op demografisch gezien op een kantelpunt zitten. De groei van de pensioenvermogens zal afvlakken en meer allocatie naar vastgoed is niet meer vanzelfsprekend. Steeds meer van dat institutioneel geld zal dus uit het buitenland moeten komen. Dat vraagt om een overheid die een duidelijke koers naar de toekomst uitzet.”

Wat is je boodschap voor Den Haag in dit verband?

“Zorg voor duidelijkheid en stabiliteit. De Wet Betaalbare Huur wordt nu in behandeling genomen en wij zijn er voorstander van dat die wordt ingevoerd. Zeker, er wordt gereguleerd maar uiteindelijk is het wel een signaal van: dit is stabiel beleid naar de toekomst toe. Het zorgt voor een helder kader waarbinnen investeerders kunnen zeggen: we investeren in Nederland. Want als dat beleid er niet komt, is de grote vraag die bij iedereen in Nederland, maar ook vanuit het buitenland: wat voor beleid en stabiliteit komt er dan wel?”

Komt hiermee dan ook een einde aan de stapeling van extra kwaliteitseisen op lokaal niveau?

“Dat zou fantastisch zijn. Die stapeling zien we op veel terreinen, zoals op het vlak van duurzaamheid en grondbeleid, en bij verschillende gemeenten. De bouwkosten stijgen al autonoom maar als ze ook nog verder opgedreven worden door een opeenstapeling van verschillende aanvullende gemeentelijke eisen – die allemaal geld kosten – dan wordt het wel heel ingewikkeld om iets te bouwen waar uiteindelijk betaalbare en duurzame huizen uit voort kunnen komen.”

Dat laatste vormt een mooi bruggetje naar wat jullie met ESG proberen te bereiken en hoe Bouwinvest de balans vindt tussen financieel en maatschappelijk rendement.

“Sommige mensen zeggen: het is een en hetzelfde maar de realiteit is nu nog: dat is niet altijd zo. Zeker niet op de korte termijn. Er zijn best wel wat investeringen die wij doen op duurzaamheidsgebied en ook op sociaal gebied, die zich nog niet een op een vertalen in de waarde van het vastgoed op dit moment.”

In die zin zijn we met geld van anderen – van deelnemers van pensioenfondsen, zoals professionals in de bouw – een soort van voorsprong aan het nemen op hoe wij denken dat in de toekomst de wereld eruit ziet en hoe duurzaamheid in de toekomst wél financieel gewaardeerd gaat worden. Dat doen we vanuit een langetermijnovertuiging, maar je ziet het op de korte termijn nog niet altijd direct terug in de cijfers.”

Je krijgt dan vragen op aandeelhoudersvergaderingen van ‘Leuk, meneer Siezen, dat u dit allemaal zo doet, maar wat is de bottom line in termen van waardecreatie?’

“We zien inderdaad dat een aantal concurrerende fondsen sommige jaren net een iets hoger financieel rendement haalt. Dat kan zijn omdat wij de blik hebben op lange termijn waarde. Het kan daarbij zijn dat we alvast allerlei maatregelen hebben genomen om te zorgen dat het gebouw over tien jaar al Paris-proof is. Allemaal dingen waarvan wij overtuigd zijn dat het goede financiële beslissingen zijn over tien jaar. Dat doen misschien anderen partijen nog niet, omdat ze naar de kortere termijn kijken.”

“Tegelijkertijd zeggen we ook richting onze investeerders: we zien nu ook de financiële effecten van beslissingen die tien jaar geleden zijn genomen. Neem bijvoorbeeld de Wet Betaalbare Huur waar we het net over hadden. Die raakt onze portefeuilles nauwelijks omdat duurzame woningen hoger worden gewaardeerd in deze wet. Door onze beslissing in het verleden, hebben we nu gezorgd voor waardebehoud voor onze investeerders.”

De ESG-systematiek, kunnen jullie daar wel mee uit de voeten? Helpt het jullie inderdaad om jullie activiteiten goed voor de bühne te brengen?

“Meetbaarheid is voor onze investeerders essentieel. Als het gaat om de E van environmental zijn we goed op weg. Rondom de E hebben we met elkaar wereldwijd de afgelopen twintig jaar echt heel veel stappen gezet, om die meetbaar te maken. Aan de S-kant van social is het wat ingewikkelder. Op het gebied van sociale duurzaamheid gaan we dezelfde soort raamwerken ontwikkelen als op het milieugebied, is mijn verwachting. Mede dankzij de EU Taxonomy, waardoor het ook steeds minder zal gaan om het vinkjes zetten, maar om werkelijk te verduurzamen.”

“Het gaat ons niet om het scoren van zoveel mogelijk labels. Tegelijkertijd hebben we ze ook wel weer nodig voor de vergelijkbaarheid en het voorkomen van greenwashing. Wat dat betreft helpt CSRD bijvoorbeeld om te duiden waar we de meeste impact maken en hoe we dat kunnen meten en vervolgens minimaliseren. Ook hier gaat het om het vinden van de balans: tussen de meetbaarheid, het level playing field, de goede wetgeving versus het doorslaan en het bureaucratiseren. Dat zien we op veel vlakken.”

Tot slot, ook in het kader van ESG en transparant bezig zijn: Bouwinvest is volop bezig om bijvoorbeeld nieuwe methodieken rond klimaatrisico's voor vastgoed te ontwikkelen. Dat gebeurt met de TU Delft bijvoorbeeld, binnen het programma Red&Blue. Gaat dat de goede kant op?

“Ik vind het persoonlijk ook heel interessant, aangezien ik ooit in de jaren negentig afgestudeerd ben op een onderwerp dat met geografische informatiesystemen verband hield. Dus het heeft ook mijn persoonlijke interesse, als opgeleide ingenieur. Het is ontzettend belangrijk dat we dit in samenwerking doen met de overheid, met het bedrijfsleven, met onderzoeksinstituten zoals Deltares en de TU Delft.”

“Wij doen allerlei investeringen in de E om gezamenlijk klimaatverandering te voorkomen. Maar als investeerder moeten we ook weten welke risico’s wij lopen als klimaatverandering wel doorzet. Vanuit ons perspectief weten we inmiddels wereldwijd welke klimaatrisico’s we lopen en hebben we daarvoor een compleet datasysteem opgebouwd. Dan hebben we het niet alleen over water en overstromingen, maar ook over bijvoorbeeld hittestress en bosbranden. Daarop moeten wij voorbereid zijn.”

Stap een zijn de data die jullie mondiaal verzamelen voor jullie risicoanalyse, stap twee is: wat doen jullie daarmee?

“Voor nieuwe investeringen is het gemakkelijker: elke keer als we nieuwe investeringen overwegen, kijken we uiteraard naar het klimaatrisico. Bij bestaande portefeuilles is het uiteraard een delicaat thema natuurlijk. Zeggen we dan: ik ga mij terugtrekken uit de riviergebieden, of waar ook maar de grootste dreiging bestaat? Het mooie van Red&Blue is dat het programma daarvoor nadrukkelijk niet is opgezet. Maar wel: wat is de onderbouwing om de juiste investeringen en beslissingen nemen?”

“Daarmee kom ik weer terug bij het begin: we hebben een mooi land en ik zie dat de Nederlandse pensioensector zijn rol wil pakken om dat voor de toekomst te borgen. Er komen buitenlandse vastgoedinvesteerders naar ons toe die vragen: hoe pakken jullie die maatschappelijke rol op? Soms denk je: wat heeft het voor zin dat we met ons kleine landje dit aan het doen zijn? Maar Nederland is ook wel weer een voorbeeld en een baken voor andere landen en ons gezamenlijk pensioenvermogen is dusdanig groot dat het wereldwijd echt een verandering teweeg kan brengen. Dus dat moeten we niet onderschatten.”