Opinie Opnieuw zijn er alarmerende cijfers over de Amsterdamse woningmarkt. Uit de vele schrijnende verhalen over wachttijden en ongehoorde woningprijzen wisten we het al: er is een groot tekort aan woningen. Het recente Primosonderzoek bevestigt dat beeld. In cijfers voor de Noordvleugel: er zijn acuut 8.000 woningen extra nodig. Maar het ergste: tot 2025 slagen we er niet in om dat tekort in te lopen. Integendeel: het tekort wordt groter. Volgens Primos zijn er in dat jaar ca. 24.000 woningen te kort; driemaal zoveel.
De bouwramingen van Primos zijn gebaseerd op de provinciale woningbouwprogramma’s en –plannen. Op basis van de ervaringen moet worden geconstateerd dat de aantallen woningen die in deze programma’s zijn geformuleerd bij lange na niet altijd worden gehaald. De inschattingen blijken optimistisch niet alleen in aantallen maar vooral ook in tijd. Het EIB-rapport “ Investeren in de Nederlandse woningmarkt” (2/102016) laat overduidelijk zien dat heel veel z.g. “zachte” locaties of niet van de grond komen of veel later. Ook dat laatste is catastrofaal: het grootste woningtekort doet zich, volgens Primos voor tussen nu en 2020. Zelfs bij de optimistische provinciale aantallen te bouwen woningen schiet het huidige tekort van 8.000 woningen in 2020 naar maar liefst 30.000 woningen. In de vijf jaar erna zouden we dan het tekort iets inlopen, n.l. naar 24.000 woningen.
Alle hens aan dek?
Je zou verwachten dat deze alarmerende cijfers aanleiding zouden zijn om alles op alles te zetten om zo’n desastreus tekort aan woningen te voorkomen. Het Primosrapport schetst een somber beeld, zelfs als de provinciale woningbouwplannen wel worden gehaald:
“Prijsstijgingen, langere wachttijden en meer doorstromers die geen woning naar wens vinden liggen daarmee in deze twee regio’s op de korte termijn in het verschiet. Starters zullen vaker de afweging moeten maken om nog even thuis te blijven wonen. Een oplopend aantal vestigers, die vanwege dwingende redenen vanuit andere delen van het (buiten)land in deze regio’s onder dak moeten, zullen ‘water bij de wijn’ moeten doen qua locatievoorkeur, wensen met betrekking tot de woning en/of woonlasten, of genoegen moeten nemen met een suboptimale woonoplossing, zoals onzelfstandige woonruimte, het delen van een woning met meerdere huishoudens of als kraakwacht verblijven in leegstaande complexen”.
Helaas houden de provincies Noord-Holland en Utrecht de grenzen van de steden stevig op slot. Dezer dagen klaagden de wethouders van Aalsmeer en Purmerend op de radio over de krampachtige wijze waarop de provincie deze steden afremt in hun woningbouwplannen. Purmerend, die een woningvraag van 20.000 woningen kent, moet volgens de provinciale gedeputeerde Joke Geldhof beter zoeken of ze niet meer kantoren en andere gebouwen naar woningen kan ombouwen.
Wethouder Hans Krieger liet in het betreffende NOS Radio 1 Journaal weten dat hij met pijn en moeite 2.000 à 3.000 woningen binnen het bestaand stedelijk gebied kan toevoegen, maar echt geen 20.000. Terwijl overduidelijk is dat er fors op het gaspedaal moet worden getrapt, blijven de provincies op de rem staan.
Levensgevaarlijke gok.
Bij de provincies Utrecht en Noord-Holland wordt er op gegokt dat als gevolg van het vasthouden aan de buitengrenzen, het woningtekort zo zal oplopen dat er meer binnenstedelijke locaties tot ontwikkeling zullen komen. Dat blijkt ook nog te werken: de woningprijzen stijgen zo ontzettend hoog dat er hele hoge grondprijzen aan kunnen worden toegerekend. Natuurlijk betekent dit dat alleen dure woningen worden ontwikkeld en bovendien in hoge dichtheden.
Gezinnen die een betaalbare grondgebonden koopwoning zoeken, komen daar niet aan bod en wachtende op een sociale huurwoning evenmin. Het is van essentieel belang dat er meer woningen worden aangeboden. Alleen een forse concurrentie van grote aantallen nieuwbouwwoningen kan er voor zorgen dat de prijzen normaliseren. En daarvoor moeten de buitengrenzen van gemeenten worden opengebroken. Alleen inzetten op binnenstedelijk bouwen is een levensgevaarlijke gok.
Een nieuwe landelijke Vinex?
Als provincies zo halsstarrig blijven wegkijken van de woningnoodproblemen, zal de drang om vanuit de Rijksoverheid opnieuw kaders te stellen, groter worden. In het debat met de Tweede Kamer houdt minister Blok nog steeds vast aan het uitgangspunt dat de verantwoordelijkheid decentraal bij provincies en gemeenten is neergelegd. Maar de druk vanuit Kamer neemt toe.
De minister heeft moeten toezeggen om, ondanks de decentrale bevoegdheden, toch met provincies en gemeenten te gaan praten. Ook op via een andere invalshoek is de kwestie van de rijksbemoeienis aan de orde: binnenkort moet de Minister van IenM komen met de eerste uitgangspunten voor de landelijke Omgevingsvisie (als invulling van de Omgevingswet).
Kan de rijksoverheid zich permitteren om helemaal geen richting te geven bij de vraag waar de ca. één miljoen woningen in ons land moeten komen? Alleen al de effecten op en de relaties met de (rijks)infrastructuur zijn zo groot, dat het moeilijk voorstelbaar is dat nieuwe woninglocaties decentraal worden gepland en het Rijk maar moet afwachten wat dat voor de infrastructuur betekent.
Blok noemt zich de laatste minister van Wonen, maar Schultz zal zich toch niet de laatste minister van Infrastructuur willen noemen?
Cover: ‘amsterdam nieuwbouw dijkmanshuizenstraat’
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
