PrincenParc Leusden: van stenig kantoorgebied naar groene woonwijk

In december 2017 heeft de gemeente Leusden een visie vastgesteld (pfd) voor het kantorengebied Princenhof, die erop neerkomt dat het gebied getransformeerd wordt naar voornamelijk een woonwijk, via zowel transformatie als sloop/nieuwbouw. Verborgen achter de huidige bestaande bebouwing ligt een park – hoofdzakelijk beukenbomen – met een vijver. Dit park is stedenbouwkundig gezien de drager van de nieuwe wijk.

Heilijgers en Schoonderbeek realiseren het project PrincenParc: 38 nul-op-de-meter koopwoningen, gelegen aan een bestaand park met een vijver. De natuurlijke kwaliteiten worden het plan ingetrokken én verbeterd, waardoor per saldo de biodiversiteit in het gebied toeneemt. De woningen in PrincenParc worden georiënteerd op de groen-blauwe kwaliteiten van het gebied en de natuur wordt de wijk ingetrokken.

Daarnaast wordt er in het plan flink ingezet op het idee van delen. Denk aan deelauto’s, het delen van energieopwekking en het delen van een gezamenlijke tuin. Het projectgebied meet 10.000 m2 en herbergt nu nog een kantoor en een laboratorium. PrincenParc blijkt bovendien te werken als katalysator: de gemeente gaat naar aanleiding van dit plan ook het park een groene oppepper geven. De verkoop start in april 2022 en eind 2022 start de bouw.

Wat is het verhaal achter PrincenParc? Dat komt aan de orde in een rondetafelgesprek met projectontwikkelaar Ronald van Wees (Heilijgers), projectontwikkelaar en bouwer Edwin Schoonderbeek (Schoonderbeek bv), architecten Reinier Ubels en Maarten Venhorst (MIX architectuur) en landschapsarchitect Karin van Essen (MAAK Landschapsontwerpers).

Dankzij de ligging aan het park en de vijver heeft het plangebied een stevige groen-blauwe basis. Welke rol heeft natuurinclusiviteit gespeeld in de beginfase van het project?

Ronald van Wees: “De grootste uitdaging was om middenin een niet al te fraai kantoorgebied een mooie groene nieuwbouwwijk te realiseren. Alleen de omwonenden die er hun hond uitlaten kennen het park, want het ligt uit het zicht. Het uitgangspunt was dat we de natuur zoveel mogelijk het plan in wilden trekken. Dat werd een zoektocht, waarbij we om te beginnen zijn afgestapt van het standaard-idee van een voortuin, achtertuin en parkeren voor de deur.”

“We hebben aan MIX gevraagd om hierover mee te denken, wetende dat zij veel ervaring hebben met groene projecten. Reinier heeft allereerst gesuggereerd om zo snel mogelijk een landschapsarchitect in de arm te nemen. Mijn eerste reactie was: dat kan later toch wel? Maar ik ben blij dat Reinier meteen door zijn oogharen zag dat het nog een hele opgave zou worden om de omgevingskwaliteit en de woningen goed op elkaar aan te laten sluiten. Je moet het eigenlijk vanaf stap één integraal bekijken.”

“Samen hebben we vervolgens flink wat varianten onderzocht, allerlei indelingen van het gebied, onder andere op basis van appartementen en kwadrantwoningen. Uiteindelijk kwamen we uit op grondgebonden woningen. Eén van de keuzes die we hebben gemaakt is om de woningblokken te draperen in het groen en de ruimtes tussen de woningen helemaal groen te laten. Er loopt een straat-slash-pad door het gebied, maar de hoeveelheid verharding is minimaal en grotendeels waterdoorlatend.”

Reinier Ubels: “Dat was met name de input van Karin. Zij heeft ervoor gepleit dat de groene gedeeltes voldoende maat krijgen en daardoor robuust worden en meer diversiteit kunnen herbergen. Als je een versnipperd programma ontwerpt, dan wordt het landschap eromheen ook versnipperd. Maar als je het programma meer gaat clusteren, voorkom je dat.”

Karin van Essen: “We zijn begonnen met het laten uitvoeren van een heel gedetailleerde inmeting. Dat maakt deze aanpak uniek. We wisten vanaf het begin dus precies waar welke boom staat, hoe groot ie is en wat de toekomstwaarde is. Op basis daarvan hebben we ontwerpkeuzes gemaakt. Overigens kun je niet zomaar zeggen: dit park is groen dus het is mooi. Dat is wat kort door de bocht. Het park had te maken met achterstallig onderhoud, was erg besloten en voelde voor omwonenden onveilig aan. Bovendien bevatte het geen verblijfskwaliteit. Wat ik heel mooi vind, is dat ons project een aanjager is geweest. De gemeente heeft nu in samenwerking met bureau SAB een masterplan gemaakt voor het hele park. Er worden speelplekken toegevoegd, er komt meer openheid, meer bloei en meer biodiversiteit. Wij hebben in eerste instantie aangesloten op het bestaande park, waarbij we goede entrees maken en veel beplanting toevoegen, en vervolgens gaat het park daar weer op reageren.”

Ronald van Wees: “Vanaf het begin hebben we goed gekeken hoe we zoveel mogelijk bomen konden laten staan. De bestaande bomen zijn een belangrijk onderdeel van het concept en een selling point. En een volwassen boom is nou eenmaal veel waardevoller dan een jonge spriet. We moeten ook een aantal bomen kappen, maar onderaan de streep plaatsen we veel meer nieuwe bomen terug.”

Karin van Essen: “We hebben heel precies gekeken naar wat er al staat in het park. Dat is nu nogal uniform. Er staan maar drie boomsoorten, vooral veel beuken, en die laten weinig licht door waardoor je beperkt wordt in je mogelijkheden om de juist zo nodige heesterlaag toe te voegen. Daarom passen we onder andere beplanting toe die geïnspireerd is op de nog aan te planten stinzenplanten in het park. Dat verrijkt de biodiversiteit enorm. Deze planten bloeien vroeg in het voorjaar als het nog vrij licht is op de bodem. Wij gaan geen nieuwe beuken aanplanten, maar juist veel transparante bomen die bloeien, bijzondere herfstkleuren hebben en vruchten dragen die in de winter blijven hangen. Verder werken we met kruidenrijke grassen, vaste planten, een heesterlaag en meerstammige bomen. De bomen die we aanplanten trekken we helemaal door tot in en over de parkeerstraat. Het wordt geen klassieke laan, met dezelfde bomen netjes tegenover elkaar, maar een echte parkachtige informele structuur. Dus als je straks uit je auto stapt sta je meteen in het park, en kom je op een prettige manier thuis.”  

Het gebied wordt dus autoluw?

Reinier Ubels: “Als je de aanstaande bewoners in een enquête zou vragen of ze de auto naast de deur willen of op 100 meter van de woning, dan zal vrijwel iedereen ‘naast de deur’ invullen. Maar je krijgt er als bewoner ook iets voor terug door het op deze manier op te lossen. Je kunt zo het landschap maximaal beleven. Mensen zijn best bereid om daar andere keuzes in te maken. Dat merken wij vaak bij dergelijke projecten. Maar het is toch altijd weer even spannend, want je tornt aan één van de basisprincipes van de huidige woningbouw.”

Kijkend naar klimaatadaptatie: hoe zag de waterberging opgave eruit voor dit gebied?

Karin van Essen: “Die hebben we kunnen oplossen door veel minder verharding toe te passen dan er nu ligt. Er staat nu een enorm kantoorgebouw met een grote parkeerplaats eromheen, en nog veel meer onnodige verharding. Wij hebben het steeds zo ingestoken dat je zo weinig mogelijk verharding maakt. Dan ben je er nog niet, want we passen bijvoorbeeld ook groene daken toe op de bergingen en veranda’s. Ook gaan we regentonnen plaatsen. Uiteindelijk voeren we al het regenwater vertraagd af richting het oppervlaktewater.”

Een vraag voor de architecten: hoe laten jullie de woningen aansluiten op de omgeving?

Reinier Ubels: “We hebben niet zozeer het contrast opgezocht met de natuur, maar meer de harmonie. Dat zit ‘em bijvoorbeeld in de kleurstelling en in een heel ingetogen natuurlijk materiaalpalet. We voorzien de woningen van een mooie houten veranda met groendak, die als een buitenkamer fungeert. En ook de woonkeuken is gekoppeld aan de groene ruimte. De buitenruimtes zijn vrij compact, maar iedereen heeft altijd een kant om in de schaduw te zitten en een kant om in de zon te zitten. En zo heeft iedereen ook een kant die meer privacy biedt, omzoomd met hagen, en een sociale kant: de veranda.”

Karin van Essen: “De hagen worden van tevoren aangelegd en ook een poos onderhouden door de hovenier. Dat zijn in feite ook natuurinclusieve maatregelen, want zo voorkom je bijvoorbeeld dat er barrières en schuttingen komen waar egels niet door kunnen, om maar eens een soort te noemen die hier veel rondloopt.”

Welke extra maatregelen nemen jullie voor woonruimte van dieren?

Ronald van Wees: “We kijken met name of we de vleermuizen die in de huidige bebouwing zitten kunnen laten meeverhuizen naar het nieuwe plan. Dat is best een hele toer. Er hangen nu hotels en kraamkamers in de bestaande natuur en die krijgen straks een plekje in de gevels.”

Karin van Essen: “Als het gaat om de openbare ruimte, dan heeft iedereen daar nu aandacht voor, wat ik natuurlijk toejuich. Maar wat ik wél zie is dat er opeens overal bijenkasten en insectenhotels en ik weet niet wat opduiken en dat mensen dan denken dat ze goed bezig zijn. Maar als er voor deze insecten verder niks te halen is in de omgeving, dan bouw je voor de leegstand. Wij zoeken de oplossing veel meer in het landschap en in het aanplanten van voldoende dracht-, waard- en voedselplanten voor onder andere bijen, vlinders en vogels. Als basis is dat veel belangrijker dan al die ‘gebouwde toepassingen’. Ik denk dat dit momenteel een leerproces is voor iedereen.”

Ronald van Wees: “Als je begint met een goed natuurplan, dan werk je als uitvloeisel daarvan ook automatisch aan de huisvesting van dieren.”

En dan de menselijke bewoners: naar welke doelgroep zijn jullie op zoek?

Ronald van Wees: “We kijken niet zozeer naar leeftijd of gezinssamenstelling. De mensen die zich hier thuis voelen, zijn uit op ontmoetingen in de openbare ruimte, in een fijne autoluwe omgeving waar kinderen ongestoord kunnen spelen. Ik merk in de markt dat hier steeds meer behoefte aan is. Met name de woonstraat zonder verkeer wordt steeds populairder.” 

Welk leermoment wil je meegeven aan je collega's?

Ronald van Wees: “Wat ik heb overgehouden aan dit project, is dat ik echt aan deze plek ben gaan hechten. Dat klinkt misschien wat jeukerig, maar in het begin dacht ik: welke koper gaat zich door een brij van kantoren heen worstelen om in PrincenParc te wonen. Dat was echt een uitdaging. Maar we zijn samen gaan boetseren tot er iets uitkwam waar ik echt in geloof en waar ik mezelf ook zie wonen, hoewel ik helemaal niet het type ben dat de openbare ruimte opzoekt. Als ik kijk naar waar we begonnen en waar we nu staan, dan is dat wel een leermoment geweest voor mij persoonlijk. Blijven schaven en vertrouwen in je eigen kracht. Enerzijds is de tijd er nu rijp voor om dit soort projecten te realiseren. Anderzijds is het nog steeds een kwestie van durf.”

Reinier Ubels: “Zorg dat je verhaal klopt, en dat alle elementen elkaar versterken. Dus stedenbouwkundig, het landschap én de architectuur. Daar zijn mensen gevoelig voor. Je zet ook een soort leefstijl neer. Het is een bepaalde manier van wonen die zeker niet iedereen aanspreekt, maar waar mensen wél helemaal verliefd op kunnen worden.”

Karin van Essen: “Er zit ook een educatieve kant aan. Als je op deze manier ontwerpt, zorg je ervoor dat mensen zich meer bewust worden van de manier waarop ze omgaan met de natuur. Ontwerpers hebben in die zin ook wel iets van een zorgplicht.”

Edwin Schoonderbeek: “En wat je vooral niet moet doen in zo’n project is traditioneel denken. Toen wij het project aankochten, had ik hier de A2-tjes al liggen hoor. Een paar vrijstaande woningen aan het park, traditioneel verkaveld met een weg eromheen. Ik heb hiervan geleerd om andersom te denken. Niet vanuit de woningen die je neerzet, maar vanuit de kwaliteit van het gebied.”