Prioriteren bij woningbouw, dit stappenplan helpt bij het maken van keuzes

Wouter Jan Verheul van Arcadis Overmorgen en de TU Delft vertelt: “Uit onderzoek blijkt dat alleen al in Gelderland zo’n 1,8 maal het oppervlak van de provincie nodig is voor alle ruimteclaims die samenhangen met de gestapelde opgaven. En in het westen van ons land is de schaarste nog nijpender. Beleidsmakers moeten een complexe ruimtelijke puzzel leggen. Ze ontkomen daarbij niet aan moeilijke keuzes. Daarbij komt veel op ze af, de politiek wil alles en mensen verwachten oplossingen. En dat is lastig, want er is vaak weinig capaciteit, kennis en budget. Voor de woonopgave bijvoorbeeld komt de laatste jaren weliswaar weer meer geld beschikbaar, maar de financieringsstromen vanuit het Rijk zijn bij lange na niet wat ze waren in de tijd van de stadsvernieuwing. Denk daarbij aan de ‘oude’ ISV-bijdragen voor tekorten op grondexploitaties van wijken met stedelijke vernieuwing.”

Tekort aan kennis

“Daar komt bij dat overheidsorganisaties de afgelopen jaren flink zijn gekrompen en steeds meer moeite hebben bij het invullen van vacatures. Terwijl het aantal projectaanvragen alleen maar toeneemt, zijn overheden dus steeds minder geëquipeerd voor het afwegen en afhandelen ervan. Ze kampen met een enorm tekort aan capaciteit en kennis en zoeken hulp bij het kiezen en prioriteren. Dat was voor ons aanleiding voor de ontwikkeling van dit stappenplan.”

Zo werkt het ABC stappenplan

De kracht van dit stappenplan zit hem in de eenvoud ervan. Het helpt om stapsgewijs de aspecten die relevant zijn bij de afweging en onderbouwing van keuzes over concurrerende ruimteclaims in beeld te brengen. Zo kunnen partijen grip krijgen op de complexe realiteit.

Stap 1 Ambities

Allereerst is het zaak de ambities in beeld te brengen voor het gebied. Daarbij zijn niet alleen de ruimtelijk-fysieke ambities belangrijk, maar ook de maatschappelijke en economische ambities. Een deel daarvan – de ‘harde’ ambities – komt voort uit (inter)nationale wet- en regelgeving of beleid. Denk bijvoorbeeld aan een derde sociale woningbouw. Een ander deel – de ‘zachte’ ambities – is vrij bepaald en hangt bijvoorbeeld samen met wat je op lokaal niveau belangrijk vindt. Enkele voorbeelden:

• Maatschappelijke ambities: inclusie, betaalbaar bouwen, aandeel sociale woningbouw, maatschappelijke of openbare voorzieningen zoals: ruimte om elkaar te ontmoeten, voldoen aan woonbehoefte pluriforme doelgroepen (goed wonen voor iedereen), gemengde wijken, leefbaarheid, gezonde leefomgeving
• Fysieke ambities: inbreiding- en/of uitbreiding (buitengebieden vrij houden), woningtekort terugbrengen, toegankelijkheid/ontsluiting van het gebied (met eigen vervoer of ov, met auto en/of lopen/fietsen, multimodaal), nabijheid van groen/natuur, voldoen aan eisen energietransitie, klimaatadaptatie en verduurzaming
• Economische ambities: nabijheid bedrijvigheid en werkgelegenheid, onderwijsvoorzieningen, versterken identiteit en aantrekkingskracht van gebied: aandacht voor (cultuur)historie, et cetera.

Stap 2 Barrières

Verheul: “Bij deze stap zoomen we in op aspecten waar je bij woningbouw en ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee moet houden en die je ‘mee moet nemen’ om hinder en vertraging te voorkomen of verminderen.” Houd bij voorbeeld rekening met:

• Barrières door wet- en regelgeving: Natura 2000 en stikstofregels, flora en faunaregels, lucht- en geluidsregels, omgevingsveiligheid, parkeernormen, klimaat-adaptieve eisen, bodemsanering, bestemmingsplannen, MER-beoordeling, et cetera.
• Maar ook met klimaatrisico’s, netcongestie, verzilting/tekort aan drinkwater en dergelijke.
• En denk aan het ontbreken van politiek of maatschappelijk draagvlak, bezwarenprocedures, beschikbaarheid van ruimte/grond (eigendomspositie), bestuurlijke drukte, verkokering, gebrek aan gemeenschappelijkheid bij publieke/private partijen, ambtelijke capaciteit (is er voldoende kennis beschikbaar bij gemeente om de ontwikkeling te faciliteren of goede uitvragen te doen en begeleiden?), hardheid van het plan (is er al een (vaststellings)overeenkomst gesloten?), kan een gemeente zelfrealisatie te stimuleren en faciliteren?

Verheul: “Het type barrière waarmee je moet ‘dealen’ is bepalend voor je handelingsperspectief. Kijk dus wat nodig is om ervoor te zorgen dat deze je ambities niet in de weg staan: kun je bijvoorbeeld je woningbouwambities zo aanpassen en vormgeven, dat deze voldoen aan de eisen en randvoorwaarden? En als het om lokale barrières gaat: kun je daar invloed op uitoefenen? Vergeet ook niet om duidelijkheid te vragen van derden van wie je afhankelijk bent voor het oplossen van de barrières. Vraag bijvoorbeeld netbeheerders naar de timing van hun aanpak van netcongestie. En – ook belangrijk – onderzoek of het mogelijk is om barrières niet na elkaar, maar gelijktijdig, dus parallel aan elkaar op te pakken. Het antwoord op dit alles is bepalend voor je mogelijkheden en daarmee voor de haalbaarheid van de ontwikkeling die je voor ogen hebt en voor de doorlooptijd van je processen en projecten.”

Stap 3 Belangencoalities

Welke (belangen)coalities zijn kansrijk in de gebiedsproject(en) waar bestuurders over moeten beslissen? Verheul: “Prioriteer het liefst projecten waarmee je meerdere ambities, waarden of functies kunt realiseren. Zo ontstaat een coalition of the willing, of op zijn minst een coalition of convenience. En bepaal of alles nu direct moet of dat je eerst gaat experimenteren met het oplossen van barrières die zich voordoen en succesvolle oplossingen later opschaalt en je zo je ambities gefaseerd in de tijd realiseert.”

Het loont om te zoeken naar ontwikkelingen, waarbij twee strategieën mogelijk zijn:

1 Meervoudige waardecreatie
Zoek win-win mogelijkheden: kansen waarbij gebiedsontwikkelaar door meervoudig waardecreatie letterlijk en figuurlijk meters kunnen maken voor meerdere ambities, waarden en functies tegelijkertijd. Er zijn al tal van mooie voorbeelden:

• Ruimte voor de rivier draagt bij aan waterretentie, waterveiligheid én zorgt voor nieuwe recreatiegebieden.
• Bij multifunctioneel ruimtegebruik wordt op meerdere manieren dezelfde ruimte benut. Ontwerp kunt een fietsenkelder onder hoogbouw zo dat deze ook kan zorgen voor wateropslag. Parkeerterreinen worden op steeds meer plekken overdekt met zonnepanelen. En de nieuwe garage in de versterkte zeekering in Katwijk zorgt voor meer extra parkeerplekken.
• Het project De Groene Loper bovenop de A2-tunnel door Maastricht verbetert de luchtkwaliteit en zorgt voor een groene, gezonde leefomgeving).
• Bij gemengde woonvormen kunnen jongeren oudere medebewoners helpen.
• Huisvest dove mensen bijvoorbeeld boven een overlastgevende discotheek.
• Meng kantorenparken en woonboulevards met woonruimte.

2 Verevening
Soms mogen de compenserende maatregelen die door een bovenplanse vereveningsbijdrage worden gefinancierd in een ‘iets verwijderd verband’ staan van het planologische nadeel. Het is dan niet vereist dat deze maatregelen zijn terug te leiden naar maatregelen in het plangebied zelf.

Verheul sluit af: “Zoek dus vooral concepten, waarbij je naast extra woonruimte, ook andere waarden voor het gebied en haar bewoners en bezoekers creëert. Zo zet je schaarse financiële middelen en capaciteit in voor het hoogste maatschappelijke rendement. Dit stappenplan helpt je bij het ordenen van je gedachten over nieuwe ontwikkelingen en om keuzes te maken wanneer er veel op je afkomt. Het zorgt ervoor dat je de aspecten die relevant zijn voor je uitvraag bij een gebiedstransformatie scherp(er) kunt formuleren. En draagt zo bij aan het versnellen van de uitvoering ervan.”