29 april 2014
6 minuten
Onderzoek Almere is de grootste proeftuin voor particulier opdrachtgeverschap in Nederland. De gemeente is sinds 2007 actief in het stimuleren van deze manier van bouwen. Sindsdien zijn in Almere zo’n 1.500 kavels verkocht. De meeste zelfbouwers zijn zeer tevreden als het gaat om de doorlooptijd en bouwkosten, blijkt uit onderzoek. Zelfbouw geeft voldoening en zeker de catalogusbouw draagt bij aan het ontzorgen. De meeste zelfbouwers (85%) zouden de volgende keer weer in particulier opdrachtgeverschap bouwen. Onder de zelfbouwers met een bouwteam is de score maar liefst 100%. Alleen de ‘echte’ doe-het-zelvers scoren met 76% iets lager. Een meerderheid van de respondenten zegt dat het bouwproces moeiteloos is doorlopen en dat de doorlooptijd van het bouwproces hen is meegevallen. Verder valt op dat drie kwart van de respondenten tevreden is met de kosten-kwaliteitverhouding van de woning (73%).
De opdracht van de gemeente voor het onderzoek was de effecten van zelfbouw op het bouwproces te onderzoeken en daarmee de kennis over particulier opdrachtgeverschap te vergroten. De motieven en tevredenheid van kopers en inzichten in het bouwproces en de kosten stonden centraal in dit door de praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft i.s.m. OTB uitgevoerde onderzoek onder zelfbouwers in Almere.
De meeste zelfbouwers zouden het weer doen
Particulier opdrachtgeverschap in Nederland
Bij particulier opdrachtgeverschap, ook wel zelfbouw genoemd, is de woonconsument opdrachtgever voor de bouw van zijn eigen woning en is hij verantwoordelijk voor het ontwikkel- en bouwproces. Zijn eigen vraag en wensen staan daarbij centraal. Gezien de huidige tendensen in gebiedsontwikkeling is de verwachting dat het aandeel particulier opdrachtgeverschap ten aanzien van het projectmatige bouw zal toenemen. Momenteel is het percentage particulier opdrachtgeverschap binnen de totale woningproductie landelijk gezien 12%. Daarmee is het streefpercentage van 30% uit de nota ‘Mensen, wensen, wonen’ uit 2001 bij lange na nog niet gehaald. Almere vormt daar, onder invloed van het stimuleringsbeleid, een uitzondering op: het aandeel zelfbouw steeg van minder dan 5% in 2005 naar 33% in 2013.
Kenmerken en motivaties van de zelfbouwers
Ondanks het relatief kleine aantal respondenten levert het onderzoek bruikbare inzichten op over de motieven en ervaringen van zelfbouwers in Almere. Een groot deel van de zelfbouwers (66%) woonde al in Almere. Aan dit onderzoek hebben veel hoogopgeleide Almeerders meegedaan (64%). Voor Almere is het goed dat ze deze bewoners weet vast te houden. Het belangrijkste motief voor zelfbouw dat de respondenten noemen is het zelf kunnen beslissen over de vorm, indeling en materialisering van de woning.
De grootste motivatie om zelf te bouwen is een eigen droom realiseren en keuzevrijheid.
Ook de betaalbaarheid van de kavels en een aantrekkelijke woningprijs zijn belangrijke motieven, blijkt uit het onderzoek. Slechts 21% van de respondenten geeft aan dat ‘Een boeiend en leuk bouwproces’ voor hen een motivatie is om voor zelfbouw te kiezen. Opdrachtgeverschap wordt door particulieren dus eerder gezien als middel om keuzevrijheid te krijgen dan als een doel op zich.
Betaalbare kavels en "het kan in Almere" bepaalt vooral de keuze voor deze stad.
Resultaat, proces en kosten
De oppervlakten van de zelfbouwkavels in Almere lopen uiteen van 80 m2 tot bijna 2.000 m2. Veruit de meeste kavels zijn rond de 300m2, en dat is ook een gemiddelde kavelmaat voor zelfbouwkavels in heel Nederland. Opvallend is dat de voorkeuren van de respondenten overeenkomen met wat ze uiteindelijk daadwerkelijk hebben gekocht. Dit geldt voor alle segmenten. Het kavelaanbod in Almere is blijkbaar zo divers, dat zelfbouwers kunnen kopen wat ze zoeken.
De meeste respondenten verruilden een rijtjeshuis, twee-onder-een-kapper of appartement voor een vrijstaand huis. Bijna de helft (48%) van de gebouwde woningen bestaat uit drie bouwlagen, terwijl 41% van de zelfbouwwoningen twee lagen beslaat. De maximaal toegestane contouren van de woning en de plaatsing op de kavel zijn in Almere vastgelegd in een kavelpaspoort. In het onderzoek varieert de grootte van de woningen tussen 74 en 1.091 m2 bruto vloeroppervlak. Het bruto vloeroppervlak (BVO) van een woning is het totale vloeroppervlak van een woning, inclusief de constructie, gevels en wanden. Met een gemiddeld BVO van 293 m2 is de Almeerse zelfbouwwoning groot te noemen. Wat betreft de bebouwingsdichtheid van de kavels kan worden geconcludeerd dat op grote kavels ook grotere woningen worden gebouwd en dat de kleine kavels het dichtstbebouwd zijn. Opmerkelijk is dat de strijd tussen het schuine dak en het platte dak is beslecht ten gunste van het schuine dak (57% tegen 43%).
Catalogusbouw wordt vooral gekozen om de kosten in een vroeg stadium te kennen.
In het onderzoek zijn vier verschillende typen bouwprocessen onderscheiden, te weten: bouwen met een architect, bouwen met een catalogusbouwer, bouwen met een bouwteam en ‘doe-het-zelf-bouwen’. Het bouwen met een catalogusbouwer is met 42% het populairst in Almere. Het kennen van de kosten in een vroeg stadium was de belangrijkste reden om voor catalogusbouw te kiezen. Kenmerkend voor catalogusbouw is het ontzorgen: enerzijds is er de keuzevrijheid voor de woning, anderzijds nemen catalogusbouwers veel rompslomp uit handen. Een kwart van de respondenten koos voor het bouwen met een architect (27%) en een vijfde bouwde ‘doe-het-zelf’ (19%). Een minderheid koos voor het bouwen met een bouwteam (12%). Overigens is bij het werken met een bouwteam veelal ook een architect betrokken; in totaal heeft 51% van de respondenten zicht op enig moment in het bouwproces door een architect laten adviseren. In de meeste gevallen draagt de architect naast het op maat ontwerpen van de woning zorg voor de aanbesteding en het begeleiden van het bouwproces.
Naast financiële motieven lijken keuzevrijheid, zeggenschap en ‘zelf doen’ belangrijke motieven. De doe-het-zelver die ontwerp van de woning en/of de coördinatie van de bouw op zich neemt, doet dit deels vanuit kostenoverwegingen, maar is niet per se goedkoper uit. Er gaat vaak veel eigen tijd inzitten. 63% van de respondenten bouwt zelf mee aan de woning. Eigen werktijd wordt vooral besteed aan de binnenafwerking, de badkamer en keuken en de tuin. Aan de overige onderdelen (constructie, gevel en dak) voeren maar weinig respondenten zelf werkzaamheden uit. Naast het zelf uitvoeren van werkzaamheden aan de woning besteden zelfbouwers veel tijd aan bijeenkomsten met adviseurs, gemiddeld 33 bijeenkomsten per respondent. De respondenten besteedden gemiddeld genomen 66 dagen aan coördinatie en/of bouwwerkzaamheden. De meeste tijd werd besteed aan de afbouw van het huis en de minste tijd aan de ontwerpfase.
Kosten
In dit onderzoek is gekeken naar de kavelkosten en bouwkosten. De totaalsom wordt stichtingskosten genoemd (incl. leges en advieskosten etc.). De gemiddelde stichtingskosten konden worden berekend voor 76 respondenten. De gemiddelde stichtingskosten per m2 GBO (gebruiksoppervlak) komen op € 2.030.
De gemiddelde kavelprijs bedraagt € 368 per m2. De gemiddelde bouwkosten per m2 BVO (bruto vloeroppervlak) bedragen € 1.096*. De bouwkosten per m2 zonder keuken en badkamer zijn bij bouwen met een architect en ‘doe-het-zelf’ even hoog (€ 1.150/m2). Bij bouwen met een catalogusbouwer liggen de bouwkosten ruwweg € 100/m2 lager (€ 1.050/m2) en bij bouwen met een bouwteam nog eens € 100/m2 lager (€ 950/m2). Dit is opmerkelijk, omdat bij bouwen met een bouwteam de concurrerende aanbesteding zoals bij de architect en ‘doe-het-zelf’ ontbreekt. Een verklaring hiervoor kan zijn dat bouwteams meer met een taakstellend budget hebben gewerkt en daarmee tot een soberder uitrusting komen.
"De gemiddelde bouwkosten zijn het laagst bij bouwen met een bouwteam"
De gemiddelde kosten voor de keukeninrichting zijn € 15.585. De laagstgenoemde kosten zijn € 1.200 en de hoogstgenoemde kosten € 35.000. De keuken is een belangrijk onderdeel, 32% kiest voor een dure keuken (meer dan € 15.000). Dat geldt ook voor de badkamer: 33% van de zelfbouwers kiest voor een dure badkamer (meer dan € 10.000). Voor de tuin heeft de zelfbouwer in vergelijking met de badkamer en keuken minder over: het percentage respondenten dat kiest voor een goedkope tuin (minder dan € 3.000) ligt veel hoger dan het aandeel dat kiest voor een goedkope keuken of badkamer.
*Ter vergelijking: het KengetallenKompas Bouwkosten 2013 (IGG Bointon de Groot bv, 2013) gaat voor een onder architectuur gebouwde stedelijke villa met een schuin dak uit van een basiskengetal van € 1.080 per m2 BVO. Voor een drielaagse standaard-cataloguswoning met schuin dak wordt uitgegaan van € 844 per m2 BVO.
De tijd tussen de koop van de kavel en de oplevering van de woning is gemiddeld 20 maanden. De catalogusbouwer en de zelfbouwer met architect zijn ongeveer even lang bezig: gemiddeld respectievelijk 19 en 21 maanden. Met een bouwteam is mogelijk enige winst in tijd te behalen. Daarbij gaat het met name om het voorkomen van een ongewoon lange bouwduur. In een bouwteam werken opdrachtgever, architect, aannemer en adviseurs samen. Dit kan een efficiëntievoordeel geven boven een meer lineair ingericht bouwproces, waarbij iedere partij slechts voor een bepaald deel of bepaalde fase betrokken is in het proces.
De vooronderstelling dat bouwen met een architect langer duurt dan met een catalogusbouwer wordt ontkracht.
Kavelkopers zijn voornamelijk via mond-tot-mondreclame op de adviseurs in het bouwproces geattendeerd. Zelfbouwers gaan vaak zelf op zoek naar onderaannemers, het vaakst voor de keuken, de tuin, de badkamer en de binnenafwerking (in deze volgorde). Daarin zijn ze niet anders dan andere woningkopers. Wat opvalt is dat ze ook op zoek gaan naar onderaannemers voor fundering, gevel en installaties. Het samen met andere zelfbouwers inschakelen van adviseurs komt nog niet veel voor, maar dat zou om kosten te reduceren wel een aanrader zijn!
Evaluatie van het bouwproces
De drie meest genoemde hindernissen tijdens het bouwproces waren: 1) het langdurige traject van vergunningen, 2) te weinig voorkennis hebben van het bouwprocessen en 3) te weinig bouwkundige ervaring hebben. Vooral de respondenten die met een bouwteam hebben gebouwd gaven aan vertragingen te hebben ervaren bij vergunningenprocedures (73%). Onder de andere drie categorieën was dit percentage lager en onderling vergelijkbaar.
Er is behoefte aan iemand die het hele bouwproces begeleidt.
Een meerderheid van de zelfbouwers is het bouwproces en de doorlooptijd meegevallen. Wel had bijna een derde van de respondenten (32%) tijdens het bouwproces meer begeleiding willen hebben. Er werd vooral meer begeleiding gewenst door iemand die het hele bouwproces begeleidt (59%). Een kans voor de architect?
Cover: ‘2014.04.29_Proces kosten en tevredenheid_660b’
