Programmering vanuit verschillende invalshoeken versterkt toekomstwaarde gebiedsontwikkeling

Door de complexiteit van die opgave gaat er in de praktijk alleen veel mis. Het ontbreekt aan draagvlak, er treedt vertraging op, de kosten lopen op en kansen worden onvoldoende benut. Bovendien komen er functies tot stand op locaties die hiervoor niet geschikt zijn. Dit kan resulteren in onnodige belasting van het wegennet, maar ook in leegstand of roofbouw van andere gebieden. Zo wordt bijvoorbeeld een belangrijk deel van de huidige leegstand in monofunctionele kantorengebieden langs snelwegen en in commerciële plinten langs hoofdroutes veroorzaakt door het ontbreken van professionele programmering. Veel winkelcentra kampen hierdoor met problemen door een overaanbod van recent gerealiseerde winkelmeters.

Hoe kan het beter? Een goede programmering steunt op zes pijlers:

1. Optimale afstemming op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers
   
2.  Gebruikmaken van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie
   
3. Bevorderen van de financiële haalbaarheid
   
4. Versterken van de synergie
   
5. Stroomlijnen van de mobiliteit
   
6. Bevorderen van het draagvlak
   

Door de gebiedsfuncties langs deze lijnen te analyseren en te combineren, ontstaat een optimale en duurzame mix voor de ontwikkeling. Een plan van aanpak ziet er als volgt uit.

1.     Stem de gebiedsfuncties af op de marktbehoeften, het beleid en eindgebruikers  

Breng per functie toekomstige vraag, aanbod en marktruimte in beeld. Wat zijn daarbij de wensen en eisen van de eindgebruikers voor het eindproduct? Welke koop- en huurprijzen zijn zij bereid te betalen? Dit gaat samen met een beleidsanalyse. Hoe kijken de gemeente en de provincie aan tegen de ontwikkeling van de diverse functies, en welke randvoorwaarden stellen zij? Zo wordt per functie(combinatie) duidelijk in hoeverre daar vanuit de markt en het beleid behoefte aan is.

Deze invalshoek anticipeert op de toekomstige behoefte aan woningen, kantoren, winkels en voorzieningen en voorkomt het ontstaan van overaanbod. Zo had bijvoorbeeld een substantieel deel van de huidige leegstand op perifere detailhandelslocaties voorkomen kunnen worden door bij iedere ontwikkeling een adequaat marktonderzoek uit te voeren.

Marktonderzoek geeft tevens de basis voor een succesvolle ruimtelijke onderbouwing voor de Ladder Duurzame Verstedelijking, die noodzakelijk is voor de uiteindelijke wijziging van het bestemmingsplan. Momenteel wordt de Ladder in veel gevallen als sluitstuk van een gebiedsontwikkeling gehanteerd. Dit kan leiden tot situaties waarin het onmogelijk is de behoefte aan een bepaalde functie(s) aan te tonen, waardoor de gewenste bestemmingsplanwijziging niet plaats kan vinden of kwetsbaar is voor bezwaarmakers. Door de beschikbare marktruimte per functie veel eerder in het planningsproces in beeld te brengen, kunnen deze problemen worden voorkomen.

2.     Maak gebruik van de kwaliteiten van de locatie

Breng de fysieke kenmerken van de locatie in kaart, zoals de ligging in de stad, de functie van omliggende buurten, de aanwezigheid van cultureel erfgoed, specifieke kwaliteiten, de bereikbaarheid over de weg en met het openbaar vervoer, en de mogelijkheden voor (middel)hoogbouw. Wat maakt de locatie bijzonder en bij welke groepen eindgebruikers sluiten de kenmerken van de locatie optimaal aan? Zo bieden verouderde bedrijventerreinen met industrieel erfgoed, zoals De Binckhorst in Den Haag en diverse locaties langs de Zaan, kansen voor het aantrekken van creatieve bedrijven in combinatie met nieuwe vormen van woningontwikkeling. Daarnaast zijn bestaande stadsdeel- en wijkwinkelcentra in veel gevallen geschikt voor stedelijke verdichting en functiemenging met woningen, horeca, vrijetijds- en maatschappelijke voorzieningen. Hierdoor kunnen aantrekkelijke nieuwe centrumgebieden ontstaan die aansluiten bij doelgroepen die graag in dit soort gebieden wonen, werken of verblijven.

3.     Bepaal de financiële haalbaarheid

Maak een globale opzet van de grondexploitatie met een overzicht van de kosten voor verwerving van de grond en de opstallen, sloop, sanering, et cetera. Zet deze kosten af tegen de potentiële opbrengsten van de diverse functies op basis van de uitkomsten van de marktanalyse in stap 1. Bepaal nu op hoofdlijnen in hoeverre het financieel haalbaar is het project en de diverse functies te ontwikkelen. Voor functies die onvoldoende bijdragen aan de financiële haalbaarheid dient een oplossing gevonden te worden. Dit kan in de vorm van het afdekken van een onrendabele top door de lokale overheid of subsidies, maar ook door deze functies te vervangen door onderdelen die financieel wél haalbaar zijn.

4.     Zorg voor synergie

Bij functiemenging is het belangrijk dat de functies elkaar versterken. Zo zijn kantoorgebruikers goed voor 15% van de bestedingen in de detailhandel en maken bezoekers van winkels ook gebruik van horeca en leisure (en omgekeerd).  Synergie tussen functies biedt evidente voordelen als stedelijke verdichting, hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. Vanuit deze invalshoek is ook de ‘blurring’ (vervagen en in elkaar overlopen) van functies interessant. Denk aan horecagelegenheden in boekwinkels, of wonen in combinatie met ‘short stay’ en Airbnb.

Ook het combineren van wonen en werken is in een aantal gevallen mogelijk. Dit is echter wel maatwerk. Lang niet alle bedrijfssectoren en bedrijventerreinen zijn hiervoor geschikt. Enerzijds door de hinder van bedrijven voor bewoners, anderzijds omdat de aard van de bedrijvigheid de ontwikkeling van een aantrekkelijk woonmilieu te veel beperkt. Verouderde bedrijventerreinen in binnenstedelijk gebied bieden mogelijkheden, vooral als deze bestaan uit creatieve bedrijvigheid en bedrijven in lage milieuhindercategorieën.  

5.     Stroomlijn de mobiliteit

Stedelijke verdichting vergroot de druk op het bestaande wegennet en het openbaar vervoer. De uiteindelijke belasting is sterk afhankelijk van de functie(s) in het gebied. Per functie verschilt namelijk de ‘modal split’ (verdeling van de mobiliteit over modaliteiten), het tijdstip van de verplaatsingen en de intensiteit. Zo genereert een grootschalige attractie voor gezinnen gedurende de hele dag veel autoverkeer, terwijl een werklocatie dat voornamelijk in de spits doet.

‘Transit oriented development’ maximaliseert de hoeveelheid woningen, kantoren, winkels en vrijetijdsvoorzieningen op loopafstand van het openbaar vervoer, en is daarmee minder belastend voor het bestaande wegennet. Een mooi voorbeeld zijn de plannen voor de ontwikkeling van het Central Innovation District (CID) tussen drie NS-stations in Den Haag (40.000 nieuwe inwoners en 25.000 banen) of Havenstad in Amsterdam (40.000 tot 70.000 woningen en 45.000 tot 85.000 arbeidsplaatsen).

Maar Havenstad kan alleen tot stand komen in combinatie met het doortrekken van de metro vanuit Sloterdijk/Isolatorweg naar Amsterdam CS. Ook innovatieve mobiliteitsconcepten zoals deelauto’s, ‘shared parking’ en een optimaal systeem voor de levering van pakketpost aan consumenten (‘the last mile delivery’) spelen een belangrijke rol bij programmering in relatie tot mobiliteit.

6.     Zorg voor draagvlak

Niet iedere bestemming is populair bij de bevolking en andere betrokkenen, en omgekeerd hechten mensen sterk aan bepaalde voorzieningen in hun omgeving. Aandacht voor de behoeften van verschillende doelgroepen (de zogeheten inclusieve stad) is essentieel. Zorg daarom dat het uiteindelijke programma in goede samenspraak met de bevolking en andere stakeholders tot stand komt. Zo zit bijvoorbeeld de lokale bevolking meestal niet te wachten op de ontwikkeling van een attractie die met name aantrekkelijk is voor bezoekers van buiten de gemeente. De uitbreiding van een perifere detailhandelslocatie kan gevolgen hebben voor de bestedingen in de binnenstad. Dit alles vraagt om een goed participatieproces met de bevolking en stakeholders. De output van deze samenspraak is input voor de programmering.

Vervolgstappen

Na uitvoering van dit stappenplan ontstaat een helder beeld over de meest wenselijke samenstelling van het programma voor de gebiedsontwikkeling. Vervolgens is het tijd voor een verdieping van het marktonderzoek per functie. Dat spitst zich toe op (1) de maximale marktruimte voor deze functie en de deelsegmenten op de locatie, (2) productmarktcombinaties met de wensen en eisen van de beoogde doelgroepen, en (3) haalbare verkoop- en verhuurprijzen als onderlegger voor de grond- en bouwexploitatie.

Op basis hiervan komt het programma van eisen tot stand voor het stedenbouwkundig ontwerp. Pas op dit moment dient het ontwerpproces van start te gaan. Het schetsontwerp wordt vervolgens getoetst aan de uitkomsten van de marktanalyse en zo nodig aangepast. Tekenen, rekenen en programmeren gaan in deze fase hand in hand.

Deze vorm van programmering vanuit verschillende invalshoeken zorgt dat gebiedsontwikkeling (1) optimaal aansluit op de behoeften van de toekomstige eindgebruikers, (2) in belangrijke mate bijdraagt aan het functioneren van de stad, (3) financieel haalbaar is en (4) vlot doorgang kan vinden. Systematische aandacht voor afzetmogelijkheden, economisch functioneren, mobiliteit, duurzaamheid en draagvlak bij de bevolking en andere stakeholders, biedt de beste garantie voor een gebiedsontwikkeling met toekomstwaarde.

Coverfoto: Amsterdam zicht op Dam en CS" (CC BY 2.0) by Rob Dammers