Projectontwikkelaars moeten 'skin in the game' hebben

Er is een stilzwijgende privatisering van de wijkaanpak en de sociale opgave bezig richting projectontwikkelaars. Zij nemen met steun van gemeenten en corporaties de regie op zich van het herstructureren van wijken en de programmering van nieuwe wijken. Daarbij werpen ze zich op als brengers van het goede leven en aanpakkers van de grote sociale vraagstukken.

Ik mocht recent in discussie met directeur Esther Fleers van Heijmans naar aanleiding van dit interview met haar op Platform31. Hierin presenteerde zij op basis van haar eigen rol in Den Haag Zuidwest ontwikkelaars als regievoerders van de wijkaanpak 4.0: "We vervullen steeds meer een verbindende rol tussen het fysieke en sociaal-maatschappelijke domein." Ook in Rotterdam-Zuid en Overvecht in Utrecht zien we de voorbeelden waarbij ontwikkelaars (met corporaties op de bagagedrager van de sloop-nieuwbouwaanpak) regie voeren of herstructurering van de wijken en die brugfunctie claimen. 

Bij nieuwe wijken zien we hoe ontwikkelaars totaalconcepten lanceren voor het goede leven in de door hen te bouwen wijken. Vorige maand mocht ik in gesprek met Onno Dwars van Ballast Nedam. Dit gesprek ging over de pretentie dat zijn bedrijf in staat is nieuwe woonwijken te bouwen waar mensen jaren langer leven dan in ‘gewone’ wijken. Ook in ander projecten zie je ontwikkelaars die grote broek aantrekken, vaak met een vette hipstersaus er overheen (bekijk bijvoorbeeld het filmpje op deze website over het nieuwbouwproject in de voormalige Bijlmerbajes).

Ik vind het daarom tijd om even goed te duiden wat de impact is van deze trend, binnen welke kaders het een functie kan hebben, en hoe het geen ongelukken veroorzaakt.

Sociale vernislaag

Deze pretenties van ontwikkelaars zijn terug te voeren op vier ontwikkelingen. Ten eerste: de grote bouwopgaven waarbij de overheden nog sterker op de markt gaan leunen en gevoelig zijn voor brutale bouw-, sloop- en verdichtingsplannen met daaroverheen een saus dat alles er beter door wordt. Ten tweede de nieuwe golf van ‘social engineering’ waarin overheden en marktpartijen ook via bouwprogramma’s willen sturen op het gezonde en sociale leven van mensen. Als derde de terugtrekkende beweging van de corporaties (en in mindere mate) gemeenten uit de wijkaanpak, in welk gat de ontwikkelaars zijn gesprongen. En tot slot het voorsorteren op de omgevingswet die bevordert dat de overheid ruimte maakt voor private initiatiefnemers, en ook de participatie met de samenleving aan hen overlaat. Dat betekent dat ontwikkelaars dichter op de leefwereld van bewoners komen en daarin de regie pakken.

Op zich is het een mooie ontwikkeling dat ontwikkelaars zich in toenemende mate bekommeren om sociale vraagstukken, breder willen kijken dan stenen stapelen, en beseffen dat je er niet meer mee wegkomt om snel te cashen en weg te wezen. Ontwikkelaars die iets voelen van een bredere maatschappelijke betrokkenheid kunnen zich er mee onderscheiden van de ‘hit and run’-speculanten. 

Maar in grote lijnen vind ik deze trend zorgelijk. Ontwikkelaars zijn niet bepaald de partij met haarvaten in de wijken die kunnen sturen op de gevoelige sociale weefsels. Veel van die inspanningen overstijgen niet het niveau van een sociale vernislaag over hun commerciële belangen. Het is bovenal zorgelijk dat het publieke domein hier een forse stap opzij zet in een tijd dat iedereen terecht roept om meer overheidssturing. Het wordt daarom tijd om wat scherpe grenzen aan deze trend te stellen. Hieronder werk ik dat verder uit. 

Skin in the game

De Amerikaanse auteur Nassim Taleb bepleit in zijn boek ‘Skin in the game’ het simpele principe dat je mensen alleen macht en invloed over anderen kunt geven wanneer ze zelf ook de gevolgen van hun daden ondervinden. Wanneer we dit toepassen op ons thema kun je daar twee kanten mee op. Ontwikkelaars die pretenderen met hun werk het goede leven te realiseren moeten de gevolgen ervan ondervinden als dit niet wordt waargemaakt. Er kan geen sprake zijn van private winsten en publieke lasten of van cashen met het ontwikkelen, en vervolgens de bewoners en lokale gemeenschap opzadelen met beheerkosten, huizenhoge energierekeningen, verwaarloosde openbare ruimte en peperdure woningen.

Andersom moeten de mensen met de echte ‘skin in the game’, dus zij die in de betreffende wijken (gaan) wonen, beslissingsrecht hebben over hun eigen leven en leefomgeving. Zij moeten in staat zijn om zelf te ontwikkelen en de bouwers voor hen te laten werken, of minimaal samen met de gemeente de kaders kunnen bepalen waarbinnen ontwikkelaars aan het werk kunnen gaan.

Principieel en praktisch onwenselijk

Wat ik nu zie is dat van beide nauwelijks iets terecht komt. Ontwikkelaars krijgen onwaarschijnlijk veel vrijheid en macht zonder die ‘skin in the game’. Hun inzet op sociale vraagstukken wordt sterk bepaald door het idee dat hun grond en vastgoed aan waarde winnen. Dat laatste zou je een vorm van ‘skin in the game’ kunnen noemen, maar besef wel dat toen het er echt toe deed dat we de schouders er samen onder zetten (zoals bij de crisis van 2009) de ontwikkelaars (en achter hen beleggers en banken) er schielijk tussenuit knepen en gingen zitten wachten tot hun bezit weer meer waard werd. Taleb maakt ook niet voor niets een onderscheid tussen echt ondernemers die elke dag risico’s lopen (‘skin in the game’ dus) en mensen die leven van de waardeontwikkeling op hun bezit en de risico’s goed kunnen afwentelen. Daarom vind ik het principieel en praktisch onwenselijk om ontwikkelaars zoveel macht te geven op de ontwikkeling van onze buurten, wijken en steden. 

Wat er daartegenover te weinig gebeurt is dat mensen die wel ‘skin in the game’ hebben (zoals wooncoöperaties, buurtinitiatieven en sociale ondernemers) alle steun krijgen van de overheid. Hun invloed op hun leefomgeving is heel beperkt. Of je het nu vanuit democratische principes of vanuit het idee van ‘skin in the game’ benadert: het kan niet zo zijn dat bewoners worden teruggedrongen in de rol van consument van de visies en plannen van ontwikkelaars. 

Bluewashing

We kennen allemaal het begrip 'greenwashing': een groen sausje over je milieubedreigende activiteiten leggen om de indruk te wekken dat je toch goed bezig bent. Er is in het Engelse taalgebied ook een begrip voor hetzelfde fenomeen bij sociale vraagstukken: ‘bluewashing’. Ik zie dat momenteel sterk terug bij initiatieven van ontwikkelaars die hun sociale gezicht proberen te tonen als marketinginstrument.

Allereerst door pretenties neer te leggen die je in het geheel niet kunt waarmaken. Ik wil best geloven dat het een partij als Ballast Nedam menens is om iets bijzonders te doen in de Cartesiusdriehoek in Utrecht, maar de pretentie een wijk te bouwen waar op basis van deze negen principes mensen langer leven is echt over de top en ongeloofwaardig.

Bluewashing vindt daarnaast plaats door een beeld te scheppen van eigenaarschap van de gemeenschap voor de ontwikkeling dat gewoon niet klopt. Neem even de moeite om te kijken naar deze websites van de ontwikkelende partijen van werkplaats Overvecht, Den Haag Zuidwest en de Cartesiusdriehoek. Het zal je opvallen dat ze zijn opgezet als een soort community-platforms. Je moet even zoeken om er achter de komen dat ontwikkelaars en hun samenwerkingspartners hier aan het woord zijn. Die hebben maar al te goed door dat het voor de PR beter is er een uitstraling aan te geven dat de lokale gemeenschap hier in the lead is.

Happy community

Ik weet maar al te goed dat dit gewoon niet waar is. Bewoners, toekomstige bewoners en lokale initiatiefnemers worden uitgenodigd om mee te denken en mee te werken met de ontwikkelaars, maar zijn gewoon geen eigenaar van deze processen. Bewoners vervullen vooral de functie van draagvlak- en consumentenpanel voor de markt, en de lokale initiatiefnemers zijn vooral eenpublicitair uithangbord in de gebiedsmarketing. Wanneer je als burger, raadslid of journalist probeert om een beeld te krijgen wat er in die wijken nu precies gebeurt en of er ook keerzijdes zitten aan deze plannen, kost het veel moeite om achter deze gebiedsmarketing te zien wat er gaande is: dat die fantastische nieuwe woningen voor veel van de mensen die hier in beeld komen niet betaalbaar zijn, dat er goede sociale huurwoningen worden gesloopt om deze droombeelden te realiseren, en dat bestaande sociale structuren het onderspit delven bij deze inzet om zo’n happy community te bouwen. Dat zie je allemaal niet.

Overigens verschilt deze verhullende beeldvorming niet wezenlijk van wat de overheden zelf op de eigen communicatiekanalen laten zien. Die kent dezelfde beeldtaal en slogans als die van de ontwikkelaars en zijn weinig toegankelijk voor mensen die onder de vernislaag willen kijken. Eerlijke informatie over al die plannen waar ook de dilemma’s en keerzijdes zichtbaar worden is hard nodig. Dan helpt het niet om als overheid zo mee te gaan in deze vrolijke gebiedsmarketing.

Geloofwaardige interventies

Het gesprek met Onno Dwars volgende op een presentatie die ik tijdens de Dutch Green Building Week gaf voor een zaal van ontwikkelaars die zich hebben verbonden aan duurzaam bouwen. Zij vroegen zich af of er voor hen ook een rol is weggelegd bij het thema sociale duurzaamheid. Mijn verhaal ging er over welke sociale interventies duurzaam en geloofwaardig zijn. Ik had daar vijf adviezen voor:

1. Koppel alles wat je aan sociale interventies doet aan een ingreep die nog lang doorwerkt. Dus niet een leuke voedseltuin neerleggen zonder iets te regelen voor het beheer in de jaren daarna. 
2. Verbind je zelf langjarig aan een buurt. Verdien om te beginnen het gezag door een forse tijd in het gebied te zitten alvorens je überhaupt een plan maakt. 
3. Alles wat je doet moet de lokale gemeenschap sterker maken. Dus investeer bijvoorbeeld in de wijkeconomie, geef positie aan buurtplatforms en bind bewonersinitiatieven aan je.
4. Laat vooral de buurt zelf bepalen welke sociale interventies er toe doen door een overeenkomst met de buurt te sluiten waarin deze erkend wordt als onderhandelingspartner.
5. Zet - tegen de achtergrond van de wooncrisis - vol in op betaalbaar wonen, en beperk je niet tot ‘leuke dingen voor de buurt’.

Wanneer ontwikkelaars bovenstaande adviezen serieus nemen en/of de overheid en bewoners dit afdwingen, dan laten zij nog iets zien van ‘skin in the game’. Ik riep de zaal daarnaast op om bescheidenheid te tonen door de mensen die wel ‘skin in the game’ hebben op het podium te zetten en als volwaardige partner te zien. Dat gebeurt niet vanzelf. Ik roep overheden daarom op om dit waar nodig af te dwingen, zelf als partner van bewoners op te treden, en niet achter de rug van ontwikkelaars onzichtbaar te worden. 

Extra uitgehold

Want dat is eigenlijk het meest zorgelijke, dat onze overheid die de publieke zaak moet behartigen steeds meer wegkruipt achter de ontwikkelaars en tegen haar inwoners zegt: u moet bij hen zijn als u vragen hebt over wat er in uw leefomgeving gebeurt. Dat krijgt onder invloed van de omgevingswet ook een gevaarlijke ideologische landing. In dit verhaal op Gebiedsontwikkeling.nu wordt de participatie door marktpartijen (zoals bedoeld in de omgevingswet als nieuwe fase in de participatiepraktijk) gepresenteerd als opvolger van onder andere protestbewegingen, burgerinitiatief en de participatiesamenleving. Dus actieve en activistische burgers, gaat u maar even opzij, uw tijd is geweest, nu is de markt aan zet. Dit soort bespiegelingen zijn bedoeld om een ideologische lading te geven aan de grote broek die op dit moment in ontwikkelaarsland wordt aangetrokken: wij zijn nu aan zet. 

Eigenlijk kan ik het de ontwikkelaars en hun ideologen niet verwijten dat ze in dit gat springen. Het grootste probleem dat ik met deze ontwikkeling heb, ligt niet bij hen, maar bij de overheid. Er is sprake van een bewuste uitholling van de publieke zaak door zoveel verantwoordelijkheid over de schutting te gooien. Het is simpelweg een ondermijning van de kwaliteit van onze democratie. En door de markt alle ruimte te geven om zich op te werpen als brenger van het goede en gezonde leven in wijken, wordt de publieke zaak nog eens extra uitgehold.

Speculanten in de tang

Het is onverteerbaar dat de overheid in een tijd dat iedereen het heeft over de noodzaak de publieke zaak te versterken en minder een neoliberale koers te varen, hier precies de andere kant op stuurt. Ik zie dat veruit de meeste gemeenten, voortbordurend op de marktideologie onder de omgevingswet, daarop inzetten - en dat gaat zich ergens heel erg wreken. Ik heb eerder al aangeven dat dat echt anders kan en moet. We hebben een nieuw sociaal contract tussen overheid en burger nodig, waarin de markt meer dienend dan leidend is. 

Wanneer de overheid de markt hier een prominente plek in wil geven, dan moet ze ook maar eens durven een onderscheid te maken tussen ontwikkelende partijen die laten zien dat ze iets van ‘skin in the game’ ontwikkelen en zij die niet verder komen dan het goedkope vernislaagje van bluewashing.

Maar bovenal moet onze overheid hard werken aan het versterken van de positie van hen die wel ‘skin in the game’ hebben en zelf weten wat het goede leven is, en hoe je wijken ontwikkelt die dat goede leven ook goede komt: bewoners(initiatieven). Een simpele spelregel lijkt me dat de maatschappelijke en stedenbouwkundige kaders bij gebiedsontwikkeling en wijkaanpak worden gemaakt in dialoog tussen overheid en burgers, en niet worden overgelaten aan de markt. Wanneer we daar eens meer werk van maken, kunnen de ontwikkelaars die willen bijdragen aan een betere samenleving hun ei kwijt, en slagen we er beter in de opportunistische speculanten in de tang en buiten de deur te houden.