Projectontwikkeling als jongleren voor gevorderden

Dit najaar verscheen het Handboek Projectontwikkeling, onder redactie van Gert-Joost Peek en Ellen Gehner. Het boek is primair bedoeld voor studenten en professionals in vastgoedontwikkeling. Maar de bouwmachines in de steden draaien weer op volle toeren, de tenders buitelen over elkaar heen, en er moeten dus belangrijke beslissingen genomen worden over de toekomstige inrichting van stad en land. Daarom is het boek zeker ook een aanrader voor bestuurders, ambtenaren, raadsleden, architecten, betrokken burgers en de groeiende schare aan - al dan niet professionele - ‘stadmakers’.  

Je moet er wel even voor gaan zitten. Het boek is een vuistdikke pil met een indrukwekkend compleet en recent overzicht van het vakgebied. Gelukkig wordt de lezer geholpen door een toegankelijke schrijfstijl, verduidelijkende schema’s, mooie vormgeving, heldere indeling en leesroutes. Een trefwoordenregister zou het gebruiksgemak van het boek kunnen completeren.  

Inhoudelijk is Handboek Projectontwikkeling een nuchter en zakelijk boek dat de essentie van het vakgebied terugbrengt tot drie kernactiviteiten: tekenen, rekenen en ondertekenen. Echter niet zonder daar een belangrijke kwaliteit voor projectontwikkeling aan toe te voegen, namelijk samenwerken. Aan dat onderdeel is een apart hoofdstuk gewijd. 

De terechte aandacht voor samenwerking hangt samen met de keuze van de auteurs om projectontwikkeling als een maatschappelijke activiteit te positioneren die voor meerdere partijen waarde dient te creëren. Projectontwikkeling wordt omschreven als het matchen van een lokale vraag naar ruimte met een maatschappelijk verantwoord ruimtegebruik, waardoor het nut van het landoppervlak verhoogd wordt.  

Deze duiding geeft gelijk het spanningsveld aan waarin het vak uitgeoefend wordt. Nut voor wie? Is het maatschappelijk verantwoord als het in de publieke kaders van het bestemmingsplan past? En wat is de invloed van samenwerking op het ruimtelijk verdelingsvraagstuk, dat in de huidige tijd van explosieve stedelijke groei leidt tot schaarste en druk op de woningmarkt? 

Aan de projectontwikkelaar om zich tot deze kwesties te verhouden, alsmede tot de toenemende complexiteit die het vakgebied kenmerkt. Projectontwikkeling als lineair, ‘seriegeschakeld’ proces (dat effectief was in de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog, toen het vakgebied zijn oorsprong vond), is anno nu ‘een parallel geschakeld proces waarin de projectontwikkelaar voortdurend heen en weer springt tussen actoren en aandachtsvelden’. Die aandachtsvelden worden in toenemende mate bepaald door de noodzaak lokaal maatwerk te leveren, het uitbreiden van de scope van de ontwikkelaar van ‘stenen naar services’ (ketenintegratie) en maatschappelijke uitdagingen als duurzaamheid, digitalisering en deeleconomie, om er maar een paar te noemen. 

De projectontwikkelaar wordt in het boek gepositioneerd als een spin in het web in het publiek-private krachtenveld dat de context voor projectontwikkeling bepaalt. Zeker waar het gaat om woningbouw en transformatie, is de samenhang met gebiedsontwikkeling groot. Het is dan ook te simpel om de realisatie van ‘gebruiksklare gebouwde ruimte’ als losstaande activiteit te zien. De projectontwikkelaar dient zich te verhouden tot diverse markten en belanghebbenden, variërend tussen onder andere (toekomstige) gebruikers, kapitaalverschaffers, ontwerpers, overheden en bouwers.  

Na lezing van het kernhoofdstuk blijft het beeld hangen van een projectontwikkelaar die als een jongleur via afstemming locatie, planologie, ontwerp- en bouwcapaciteit, financiering, gebruik en eigendom in onderlinge samenhang bijeen moet brengen. Dat is een complexe opgave die lange adem vereist en alleen in samenwerking met andere partijen tot stand kan komen. Daarvan geven de acht projecten, die het hoofdstuk over de praktijk van projectontwikkeling beschrijft, treffende voorbeelden.  

Met de duiding van de beroepspraktijk en de aandacht voor de maatschappelijke aspecten van het vakgebied, gaat dit handboek een stap verder dan een feitelijke beschrijving en naslagwerk. Daarmee biedt het boek, naast gedegen informatie en heldere analyses, stof tot nadenken. Maar juist daarom blijft ook de vraag hangen of dit boek toekomstige generaties projectontwikkelaars wel voldoende voorbereidt op de toekomst. Het beschrijft wel erg de status quo en rammelt niet aan de grenzen daarvan. Maatschappelijke uitdagingen als klimaatadaptatie, toenemende ongelijkheid en de impact van globalisering op de kapitaalmarkt zijn geen niche vraagstukken meer. Hoe wenselijk is het dat woningen steeds sterker een anoniem beleggingsobject in een vermogensportefeuille worden, in plaats van een primaire levensbehoefte? Hoe beperken we gebruik van grondstoffen en stimuleren we verduurzaming, als we voor financiering afhankelijk blijven van de rendementseisen van de kapitaalmarkt en sturen op winstmaximalisatie? Kiezen we ervoor om marginaal te verbeteren tot de volgende crisis, of is het tijd voor meer fundamentele veranderingen; en zo ja, hoe kunnen we die dan vormgeven?  

Het antwoord op deze vragen overstijgt de rol van de projectontwikkelaar. Daarom hoop ik dat dit boek zijn weg weet te vinden naar een bredere doelgroep. Zo kunnen we dan met kennis van zaken en met oog voor de complexe werkelijkheid, de noodzakelijke debatten voeren over de toekomst van onze leefomgeving. Dat is te belangrijk om alleen aan projectontwikkelaars over te laten.  

Cover: "Utrecht vanuit de lucht" (CC BY-SA 2.0) by Sebastiaan ter Burg