Prologis profiteert volop van consolidatieslag

Moderniseren door nieuwbouw

In eerste instantie oogt het Fokker Logistics Park als een kale bedoening. Prachtige, grote nieuwbouwfaciliteiten worden op dit voormalige fabrieksterrein van Fokker afgewisseld met hekken die rondom kale kavels geplaatst zijn. Van bovenaf zie je niets anders dan platte, brede dozen, die duizenden vierkante meters in beslag nemen. Dit park is echter een van de logistieke hotspots in Nederland. De eigenaar en ontwikkelaar is Prologis, in samenwerking met AFBP (verband tussen projectontwikkelaar Delta, VolkerWessels en investeringsmaatschappij Reggeborgh). Het Europese hoofdkantoor van Prologis is gevestigd aan het Gustav Mahlerplein op de Amsterdamse Zuidas.

Grondpositie

Logistiek vastgoed was jarenlang het ondergeschoven kindje van de commerciële vastgoedmarkt. Nadat de kantorenmarkt instortte, richtten beleggers zich op winkelvastgoed. Het zou dienen als inflatiehedge, vanwege de stabielere huurprijzen. Maar ook in retail namen remmende factoren zoals toenemende e-commerce een vlucht, waarop een deel van de fysieke winkels overbodig werd doordat winkeliers hun producten direct uit de voorraad leveren. Een rapport van Jones Lang LaSalle dat eerder dit jaar verscheen, maakte al duidelijk dat al Europese retailers de komende vijf jaar behoefte zullen hebben aan 25 mln m² extra logistieke ruimte. Bram Verhoeven, vice president market officer Benelux Prologis, ziet nog genoeg ontwikkelpotentie in Nederland. Vooral in de logistieke sector is locatie van levensbelang: ‘In tegenstelling tot andere vastgoedsegmenten heeft logistiek op dit moment geen last van een overaanbod en is nieuwbouw geen overbodige luxe, omdat de vraag vooralsnog stabiel is en de verwachting is dat deze toeneemt. Het ergste van de crisis hebben we inmiddels achter de rug. Al ruim voor de crisisjaren had Prologis in Nederland al enkele grondposities ingenomen met het oog op eventuele ontwikkeling. Nu kijken we goed in de portefeuille op welke locaties we kunnen ontwikkelen en welke posities overbodig zijn geworden. Maar het hebben van grondposities en de uitgewerkte plannen hierop zijn van cruciaal belang in de hedendaagse markt.’ Verhoeven wijst erop dat in de sector al snel een kloof ontstond tussen A- en B-locaties. Verouderde complexen, die niet goed aansluiten op infrastructuur of niet modern genoeg zijn voor beleggers en gebruikers, zijn minder interessant. Om te blijven moderniseren en aan de hoge eisen van gebruikers te voldoen, ontkomt Prologis niet aan nieuwbouw. Bestaande objecten kunnen worden herontwikkeld, maar als er uitgebreid moet worden, wordt dit soms beperkt door de aanwezigheid van grond.

Ontwikkelpotentie

De slag om logistieke posities is fors aan het groeien. Veel buitenlandse partijen zoals Dela Capital hebben inmiddels het Nederlandse logistieke vastgoed gevonden. Onlangs kocht ook Montea haar eerste logistieke centrum in Nederland. Het object in Almere omvat in totaal 36.000 m² met daarop 24.000 m² logistieke ruimte en 700 m² kantoorruimte.
Prologis heeft distributiecentra in onder andere Rotterdam, Moerdijk, Tilburg, Venlo en op Schiphol. Vanuit het kantoor in Amsterdam aast Prologis - naast de verschillende huidige posities op de Brabantse logistieke as - op locaties in de Randstad en België. Een andere interessante locatie voor Prologis is de regio rondom Luik. Hier vlakbij, in het Belgische Tongeren, kocht de ontwikkelende vastgoedbelegger afgelopen september een bestaand en leeg distributiecentrum van 12.600 m². Luik is de grootste goederenluchthaven van België. ‘Het is voor ons interessant om daar onze huidige positie te versterken. Onze bestaande portefeuille in België is voor circa 99% verhuurd, en we hadden dus geen ruimte om aan te bieden in de markt. Het pand voldoet aan de moderne standaarden en biedt ontwikkelingspotentie. Gecombineerd met aantrekkelijke commerciële voorwaarden is dit een goede toevoeging aan onze portefeuille.’

Locatie, locatie, locatie

Bij logistiek vastgoed is het belangrijk om op A-locaties zoals deze te kunnen groeien. Datzelfde geldt voor Schiphol. Op het Fokker Logistics Park kan nog tot 85.000 m² uitgebreid worden. ‘Haast hebben we daar echter niet mee. Het zal vooral gedreven worden door een aantrekkende luchtvracht.’ Ook Venlo is een belangrijke locatie voor Prologis. De vastgoedbelegger publiceerde in juli de resultaten van een onderzoek dat is gehouden onder huurders van distributiecentra. Hieruit bleek dat Venlo de meest aantrekkelijke logistieke locatie is van Europa. Hier staat het Prologis Park Venlo, dat bestaat uit drie distributiecentra, inclusief kantoorruimte, met een totaal oppervlakte van ruim 100.000 m². Het park is volledig verhuurd en onlangs greep Prologis de kans om hier uit te breiden met 70.000 m². Hiervoor gaat de belegger een samenwerking aan met Trade Port Noord Venlo. Er staat 9 ha grond te wachten om ontwikkeld te worden.
Verhoeven wijst erop dat de directe beschikbaarheid van moderne DC’s op goede locaties minimaal is. Nieuwbouwontwikkelingen zijn onontkoombaar om aan de vraag te voldoen, maar dan moeten vraag en aanbod elkaar wel vinden. Dat is vooral in de kortere huurcontracten nog niet altijd het geval. Daarnaast is ook belangrijk is dat zaken direct en concreet aangeboden kunnen worden. ‘Bestaande gebruikers willen uitbreiden, consolideren of een efficiëntieslag maken in een modern pand; daarop willen wij inspelen. Beslissingstrajecten duren langer en veelal is snel en adequaat kunnen inspelen cruciaal om nieuwbouw mogelijk te maken. Daarom investeren wij vooraf in een selectie van locaties, zodat direct de eerste paal de grond in kan, en moeten we vooraf we door het hele bouwtraject met vergunningen, gesprekken en onderhandelingen met gemeenten en andere partijen.’

Zakgeld

Verhoeven verwacht dat de komende jaren een grote consolidatieslag gemaakt zal worden. Vorig jaar was hier al sprake van. ‘Er kunnen dan grotere en efficiëntere distributiecentra gebouwd worden. Met 1,3 mln m² en 62 panden op 23 locaties zijn wij een van de grootste logistieke beleggers in de Benelux.’ Wereldwijd heeft Prologis 52 mln m² in portefeuille en beheert hiermee circa $ 47 mrd. De vastgoedbelegger financiert ontwikkelingen volledig met eigen vermogen. Zogeheten zakgeld krijgt Prologis Benelux niet. ‘We willen een kwalitatieve portefeuille, geen kwantitatieve. We hoeven niet zozeer in omvang te groeien. De nadruk ligt meer op aanwezigheid op bepaalde locaties. Mochten we een interessant object tegenkomen, dan wordt dit overlegd met het globale hoofdkantoor van Prologis in San Francisco, dat Prologis Benelux vervolgens van vermogen voorziet.’ De bezettingsgraad in deze portefeuille is 96%, en dat is volgens Verhoeven erg hoog. ‘Het kunnen aanbieden van directe beschikbaarheid naar de klanten is belangrijk. De huidige looptijd van contracten is ongeveer vijf jaar, maar wordt steeds korter. Veelal worden er contracten van drie jaar gesloten. Dat geeft al aan dat bedrijven sneller groeien of krimpen en niet het risico willen lopen met een tekort of overschot aan voorraad te zitten.’

Hubs

Het is belangrijk logistieke locaties zo geconcentreerd mogelijk te houden. Logistieke beleggers kijken bij locaties of het mogelijk is om deze in te richten als hubs, ofwel een centraal gelegen punt waaruit een distributienetwerk opgezet kan worden. Voor beleggers, maar ook gebruikers en gemeenten, is het interessant om locaties te clusteren. Niemand wil distributiecentra die her en der door het land liggen. Het beeld van de traditionele platte dozen die eenzaam in de weilanden staan, zal verdwijnen. Locatie, de aanwezigheid van geschoold personeel en infrastructuur blijven belangrijke factoren voor een logistieke locatie zoals Venlo. Het is geen sector die gevoelig is voor transformatie of herontwikkeling na elke gebruiker; de wederverhuurbaarheid is erg hoog, met minimale investeringen. Van een distributiecentrum valt weinig creatiefs te maken; het is vooral functioneel. Niet alleen vanwege de omvang, maar ook door de locatie: er omheen valt weinig te beleven.