Opinie Het regeerakkoord vergeet maatregelen te nemen die tot investeringen in de woonvoorraad leiden. Een publiek-privaat stimuleringsfonds kan soelaas bieden.
“De woningmarkt zit op slot” constateert het regeerakkoord. In het akkoord neemt het kabinet daarom enkele maatregelen die ook al zijn voorgesteld in het Wonen 4.0 plan van de sector. Er zit evenwel een adder onder het gras.
Het regeerakkoord wil namelijk de schatkist spekken en woningcorporaties aanpakken in de vorm van het afromen van een bedrag, oplopend naar 2 miljard euro aan vermeende huurstijgingen. Omdat er geen goed plan ligt dat ervoor zorgt dat er ook geïnvesteerd wordt in kwaliteit en kwantiteit van woningen, dreigt 2013 een rampjaar te worden voor de woningmarkt. Nu de Eerste Kamer het plan van minister Blok heeft afgeschoten, is er sprake van een vacuüm en aanhoudende onzekerheid voor de consument. En de markt ziet er na 2013 echt niet beter uit.
De wachtlijsten voor huurwoningen zijn ellenlang. Per dag komen er 60 werkloze bouwvakkers bij. Gezinnen die elders willen wonen, kunnen niet weg omdat hun huis “onder water” staat. Huurders moeten lijdzaam toezien dat het onderhoud niet of karig wordt uitgevoerd. Gemeenten moeten geld dat ze goed kunnen gebruiken om buurten leefbaar te houden, gebruiken om te hoge boekwaardes op hun grond af te schrijven en braakliggende bouwterreinen te financieren.
Dat alles omdat de woningmarkt met dit regeerakkoord op slot blijft. “Heb nu twee jaar geduld”, zegt minister Blok, “dan trekt het wel weer aan”. Beleid mag niet afhankelijk zijn van een roze brillen visie op de toekomst. Ondertussen wordt reële schade geleden. Dat kan en moet anders.
Nu de private sector en de consumenten het door de crisis laten afweten, blijven de corporaties over als investeerder. Zo is in 2010 bijna 60% van de nieuwe woningen in opdracht van de corporatiesector gebouwd.
Corporaties hebben daarnaast als vangnet gefunctioneerd voor projecten waar marktpartijen vastliepen. Koopwoningen worden als huurwoningen in de markt gezet tot de markt weer aantrekt. Zo heeft Mozaïek Wonen uit Gouda de verkoop van de koopwoningen in het project Bolwerk overgenomen. Daarnaast heeft De Goede Woning uit Zoetermeer woningen overgenomen uit de ontwikkeling van het winkelcentrum Oosterheem. Tot slot is er naast hergebruik en sloop in sommige gebieden gewoon nieuwbouw nodig. Ook daarvoor zijn corporaties nodig.
Door corporaties af te romen zonder een zinnig investeringsalternatief te bieden, dreigt de baby met het badwater weggegooid te worden. Dat hebben de corporaties wel over zichzelf afgeroepen, maar de woningmarkt mag niet het slachtoffer worden. Wij presenteren een alternatief in de vorm van een publiek-privaat investeringsfonds, waardoor de woningmarkt wordt vlot getrokken zonder dat het begrotingsregels schendt.
Ons plan is geïnspireerd op een plan uit 2009 toen het toenmalige kabinet met een investeringsimpuls kwam via de Tijdelijke Stimuleringsregeling Woningbouwprojecten. Gemeenten konden maximaal € 10.000 per woning ontvangen mits aantoonbaar was dat die woning zonder die bijdrage (nog) niet gebouwd zou worden. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft deze regeling in 2012 geëvalueerd. Kernconclusie van de evaluatie was dat gemeenten de procedures versnelden en corporaties vaker bereid waren woningen over te nemen. Na een forse correctie voor verdringing resteerde in de periode van 2009–2011 op een investeringsimpuls van 300 miljoen euro een positief netto effect van 800 miljoen euro. Volgens rekensommen van het CPB komt de helft van de extra investering terug als belastinginkomsten. Van de 800 miljoen euro vloeit dus 400 miljoen naar de rijkskas terug.
Met een stimuleringsfonds snijdt het mes aan twee kanten. De opbrengst van de in het regeerakkoord besproken huurverhogingen (de 2 miljard) wordt niet afgeroomd, maar in een onafhankelijk revolverend investeringsfonds gestopt dat via leningen, garantiestellingen en participaties (voor)investeert in woningbouw, duurzame renovatie en transformatie. Het Rijk blij, maar de sector ook.
Een voorbeeld, consistent met berekeningen van het CPB en EIB: 1 miljard euro aan fondskapitaal zou kunnen leiden tot een totale investeringsimpuls (extra woningen, verduurzaming, onderhoud) van 6 miljard. Stel dat 33% procent daarvan additioneel is dan levert dat 2 miljard extra productie op, met een belastinginkomst van ruim 1 miljard. Hierbij zijn dan nog op te tellen de hogere belastinginkomsten via overdrachtsbelasting en eigen woning-forfait, maar ook de vennootschapsbelasting op de corporaties zelf en vermeden uitgaven voor uitkeringen aan werkloze bouwvakkers.
Het fonds heeft als voordelen dat het geld in de sector blijft en per saldo tot de beoogde belastingopbrengsten leidt. Daarnaast is het fonds revolverend, waardoor het cumulatief groeit en langjarig rendeert. Woningbouw, onderhoud en verduurzaming blijven doorlopen. Wachtlijsten worden teruggebracht en starters kunnen specifiek gestimuleerd worden. Het fonds stopt de negatieve spiraal van teruglopende woningwaarde door gebrek aan dynamiek en vermindert de financieringsproblemen door bancaire geldverstrekkers. Tot slot kunnen institutionele beleggers op een bredere wijze en met voldoende risico-mix investeren in de woningmarkt.
Een publiek-privaat investeringsfonds is daarmee de missende sleutel die de Nederlands huizenmarkt uit het slot kan halen.
Marcel Canoy is hoofdeconoom Ecorys en hoogleraar economie Tilburg University, Jos Feijtel is zelfstandig gevestigd adviseur, ex-Rijksambtenaar en ex-burgemeester en Damo Holt is partner Ecorys
**Zie ook: **
- Breed akkoord voor woningmarkt en bouwsector
Cover: ‘Den Haag’ door Maykova Galina (bron: Shutterstock)
Door Damo Holt
Partner at ECORYS Research and Consulting
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
Door Marcel Canoy
Professor in health economics at University of Tilburg
