Rabobank analyseert woningmarkt: stilvallen of beweging stimuleren?

De bouw- en vastgoedsector kreeg waar het om vroeg. Met Hugo de Jonge kwam er een minister die regie pakte op de woningbouwproductie. Om het woningtekort in ons land terug te dringen, wil de minister tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen bouwen. Duurzaam en meer betaalbaar. De productie moet worden opgevoerd tot zo’n 100.000 woningen per jaar vanaf 2024. Daar komen jaarlijks nog 15.000 zogenoemde flexwoningen bovenop, alsmede 15.000 winkels en kantoren die tot woonruimte worden omgebouwd.

Probleem bij uitvoering

De ambities zijn groot en kunnen rekenen op brede steun uit de markt. Er moest iets gebeuren. Dat neemt niet weg dat men ook kritisch is. Zo is de leegstand van winkels en kantoren de laatste jaren al flink gedaald en lijkt het dus niet heel realistisch om het aantal woningen uit transformaties op te voeren. Het probleem zit dan ook aan de kant van de uitvoering. Het aantal nieuwbouwvergunningen neemt niet toe, maar af. Vanuit de provincies klinken er waarschuwingen voor uitval van plannen. Ook haken investeerders af, omdat aannemers bijvoorbeeld geen offertes durven uit te brengen door schommelende bouwprijzen en leveringsonzekerheid.

In de Miljoenennota heeft het kabinet maatregelen benoemd om de groei van de woningmarkt te versnellen. Om de bouw van 900.000 woningen tot en met 2030 te versnellen, zet het kabinet in op aanpak van knelpunten. De zogeheten woningbouwimpuls wordt verlengd om financiële knelpunten in de exploitatie van woningbouwgronden bij specifieke projecten te doorbreken. Ook wordt er € 7,5 miljard euro beschikbaar gesteld in het Mobiliteitsfonds om te zorgen voor een goede ontsluiting van nieuwe woningen binnen de grootschalige woningbouwgebieden.

Huurprijzen reguleren

Daarnaast richt het kabinet zich meer op doelgroepen. Voor middeninkomens wil het kabinet de beschikbaarheid van betaalbare woningen verbeteren. Dit wil het kabinet doen door onder andere de (aanvangs)huurprijzen van middenhuurwoningen te reguleren. Bovendien wil het kabinet het makkelijker maken om een passende betaalbare koopwoning te vinden.

Extra aandacht

Ook voor de sociale huursector wil het kabinet de betaalbaarheid verbeteren. Dit door ervoor te zorgen dat huishoudens in een voor hen passende huurwoning zitten en via huurafspraken. Huren stijgen dan niet meer mee met de inflatie, maar met 0,5% minder dan de stijging van de cao-lonen. Hiermee wordt gewaarborgd dat huishoudens niet nog harder geraakt worden door de fors stijgende inflatie. Andere doelgroepen die extra aandacht krijgen zijn ouderen en aandachtsgroepen, zoals dak- en thuislozen.

Ondanks dat de overheid haar nek uitsteekt voor de woningmarkt, is het maar de vraag of het beleid ook succesvol zal zijn. Eerder stelden we al dat het probleem vooral bij de uitvoering zit. We onderscheiden drie grote belemmeringen:

1. Ongelukkige timing
   Na jaren van economische groei en rentedaling, zijn we op een keerpunt aanbeland. De economie is over haar hoogtepunt heen, de rente is flink opgelopen en de inflatie is torenhoog. Ook op de huizenmarkt zien we een afkoeling en verwachten we een prijsdaling. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten fors, net als de grondprijzen. Voor bouwers, ontwikkelaars en investeerders is dit een logisch moment om voorzichtiger aan te doen. Want waarom onnodig risico lopen als alternatieven (staatsobligaties) juist rendabeler worden? Lees meer over de afkoeling op de huizenmarkt.
2. Tekort aan betaalbare bouwgrond
   Het realiseren van grote aantallen woningen kan niet alleen in de steden plaatsvinden. Dus zijn er veel gronden nodig. Maar die gronden zijn maar beperkt beschikbaar en geschikt. Ze moeten concurreren met allerlei andere functies en regels. Denk aan geluidsnormen, natuurbescherming, wateruitloop en stikstof. Vooral dit laatste is een heikel onderwerp, waar de overheid maar mee blijft worstelen.
3. Onvoldoende uitvoeringskracht
   Plannen komen niet snel van de grond. Bouwlocaties zijn schaars, net als bouwpersoneel. Ook is er een groot tekort aan ambtenaren om de plannen uit te kunnen voeren. Zo zouden er volgens het advies- en ingenieursbureau Sweco minimaal 6.500 extra ambtenaren nodig zijn om jaarlijks 100.000 woningen te kunnen realiseren.

Naast de drie grote belemmeringen is er nog een probleem. Beleggers (vooral buy-to-let) en investeerders laten de woningmarkt steeds vaker links liggen. Dat is jammer, want de afgelopen jaren zorgden zij juist voor groei van de vrije huursector. Maar dat gaat niet snel genoeg en nieuwe huurders betalen vervolgens vaak de hoofdprijs. Het pijnpunt is dat de politiek vooral oog heeft voor stijgende prijzen en de (on)toegankelijkheid voor starters en andere aandachtsgroepen. En daarbij de schuld bij beleggers legt.

Meer regels vanuit overheid

Ook is de overheid meer gaan reguleren. Vooral de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021 heeft voor een lager beleggingsvolume gezorgd. Ook de opkoopbeschermingsregeling zet beleggers geregeld buiten spel. Nieuwe regels zijn in de maak. Naast het reguleren van (aanvangs)huurprijzen van middenhuurwoningen (reeds benoemd) staan in de Miljoenennota ook voorstellen voor fiscale wijzigingen en een verdere verhoging van de overdrachtsbelasting (voor beleggers, niet voor ‘gewone’ huizenkopers). Het opknappen van panden wordt mogelijk ook zwaarder belast en dus minder aantrekkelijk. Gesproken wordt nog over de Wet goed verhuurderschap en aanpak van tijdelijke contracten. Daarnaast moeten eigenaren rekening houden met kosten voor verduurzaming.

We merken op dat de woningmarkt zeker meer regulering nodig had, maar teveel regulering werkt averechts. Zo zorgen (huur)regulering, kostenstijgingen en steeds strengere eisen (denk aan verduurzaming) ervoor dat woningbeleggingen steeds minder rendabel zijn. Het resultaat mag er zijn. Beleggers investeren steeds minder in vrije sector huurwoningen. Maar zorgt dat ervoor dat mensen meer kans maken op een woning? Het lijkt er meer op dat investeringskapitaal wegvalt. En dat is juist zo hard nodig voor de uitbreiding en vernieuwing van het aanbod.

Grondige renovatie woningmarkt

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt is geen nieuw fenomeen. Dit speelt al decennia. Waar voorheen de hoop was gevestigd op ruimtelijke nota’s en groeikernen, zijn nu zowel de urgentie als complexiteit om tot een oplossing te komen toegenomen. Volgens 15 vooraanstaande economen (waaronder van Rabobank), is de huidige woningmarkt erg ontoegankelijk en zorgt het voor toenemende vermogensongelijkheid en instabiliteit van ons economisch systeem. Zodoende pleitten deze economen in juni 2022 voor een structurele hervorming van de woningmarkt via een ‘grondige renovatie’. Lees hier meer over de maatregelen voor een grondige renovatie van de Nederlandse huizenmarkt.

Complexe hervormingen

De economen kijken met een langetermijnblik naar de woningmarkt en stellen een ingrijpend, maar samenhangend pakket aan maatregelen voor. Denk aan aanpassingen in het belastingstelsel, de nieuwbouwontwikkeling, woningfinanciering en de huursector. Omdat het om complexe hervormingen gaat, vraagt het tijd om deze maatregelen door te voeren. Maar op lange termijn heeft iedereen – overheid, markt en consument – er baat bij als de woningmarkt terug in balans wordt gebracht. Een voorbeeld hiervan is verdere regulering van de middenhuur. Op korte termijn heeft dat voordelen voor huurders, maar op lange termijn remt het grotere beleggers af in hun ontwikkel- en investeringsambities op de Nederlandse woningmarkt. Positief is overigens dat minister Hugo de Jonge nu met ontwikkelaars en beleggers in gesprek is om de regulering van de middenhuur zodanig vorm te geven dat er nog wel kansen blijven bestaan voor beleggers en ontwikkelaars. Het idee is nu om het huurprijsplafond te beperken tot € 1.000 per maand.

Hoe komen we verder? We moeten accepteren dat een deel van de tegenwind die de woningmarkt ervaart (bouwkostenonzekerheid en hogere kosten op financiering) tot uitstel of aanpassing van bouwprojecten leidt. Dat de overheid regie pakt en ambities heeft om dit (waar mogelijk) tegen te gaan is goed. Maar een aantal van de gekozen maatregelen, de wijze van invoering en de timing zijn op zijn zachtst gezegd ‘ongelukkig’. Een investerings- en ontwikkelstop hangen boven de markt.En dan zeggen we over vijf of tien jaar: “Hadden we toen maar doorgepakt, dan zaten we nu niet met grote tekorten en bijkomende problemen.”

Wat heeft de woningmarkt dan wel nodig? Een afspraak tussen overheid en marktpartijen, die draait om concrete uitvoering. We noemen drie fundamentele zaken voor de overheid om de bouw- en vastgoedsector weer meer in beweging te krijgen:

1. Herstel het vertrouwen, breng alle partijen terug aan tafel
   Regie is goed, daar vraagt de markt ook om. Maar zonder vertrouwen houdt het op. Bouwers missen een visie op bouwgrond, beleggers op hun rendement. Ga daarover in gesprek met elkaar, de overheid moet hierin de leiding nemen. Nodig alle partijen uit en stel je open op. Wat kan er wel en wat zeker niet?
2. Houd de noodzaak van regulering tegen het licht
   De meeste marktpartijen zijn het erover eens dat de overheid moest ingrijpen op de woningmarkt. Regulering is dan ook niet iets slechts, maar het moet niet concurreren met het fundament van bedrijven. Projecten moeten voor hen gewoon rendabel zijn, anders houdt het op. Een samenhangend pakket aan maatregelen, zoals voorgesteld door de economen, is om die reden veel kansrijker.
3. Zorg voor lange termijn stabiliteit
   Zonder zekerheden kunnen bedrijven niet vooruit. Dat zien we nu al gebeuren. Als bouwers niet weten of hun woningen kostendekkend kunnen worden afgenomen, dan stoppen ze. Als beleggers niet weten of het mogelijk is om de kosten van verduurzaming door te berekenen in de huur, dan zoeken ze verder. Dit geldt ook voor nieuwe concepten, industrieel bouwen en het gebruik van circulaire materialen. Schaal en continuïteit zijn nodig om voor de lange termijn een doorbraak te realiseren.