RDM Campus Rotterdam, waardecreatie door herontwikkeling

De ontwikkeling van RDM Campus: business as unusual

Met de vestiging van de Ontwikkelingsmaatschappij Stadshavens op het RDM terrein in 2004 werd het startschot gegeven voor de herontwikkeling van de voormalige scheepswerf van de Rotterdamsche Droogdok Maatschappij. Niet lang daarna meldden Hogeschool Rotterdam en Albeda College zich met plannen om op het RDM terrein een leer-werkomgeving met een focus op de innovatieve maakindustrie te ontwikkelen. Gedreven door de ambitie om als opleidingsinstituten bij te dragen aan een duurzame ontwikkeling van stad en haven ontwikkelden zij een visie voor een nieuwe toekomst voor het gebied onder het motto: Research, Design and Manufacturing. Met een bidbook en veel bijeenkomsten wisten zij de directie van het Havenbedrijf en andere belangrijke stakeholders te overtuigen van nut en noodzaak te investeren in de ontwikkeling van RDM Campus. In 2007 tekenden de scholen een samenwerkingsovereenkomst met het Havenbedrijf en startte de verbouwing van de machinehal tot RDM Innovation Dock. Het unieke van RDM Innovation Dock is dat onderwijs en innovatieve bedrijven er onder één dak gevestigd zijn.

Waar het Havenbedrijf zich in de beginperiode vooral opstelde als verhuurder, droegen de scholen zorg voor de programmatische placemaking. Hogeschool Rotterdam nam de leiding in de ontwikkeling van een programmabureau en een congrescentrum¹. Daarmee investeerden de scholen niet alleen in een vernieuwend onderwijsconcept, maar ook in een ontwikkelomgeving voor innovaties in de maakindustrie en voor start ups.

Terugblikkend op 10 jaar herontwikkeling kan geconstateerd worden dat op het RDM terrein industrieel erfgoed succesvol herbestemd is en dat de RDM Campus een gerespecteerde plaats heeft verworven in het regionale innovatie-ecosysteem. Hogeschool Rotterdam en Albeda College hebben als first mover en conceptontwikkelaar een niet te onderschatten rol gespeeld in dit proces. Bij de start van de campusontwikkeling in 2007 startte voor Havenbedrijf en scholen een proces dat voor beide partijen buiten hun core business lag. De visie, de bestuurlijke wil bij de top van Havenbedrijf en de scholen, en de steun vanuit de overheid² en bedrijfsleven zijn bepalend geweest voor de ontwikkeling van RDM Campus.

In tien jaar tijd heeft het Havenbedrijf een transformatie doorgemaakt van verhuurder op afstand tot integrale gebiedsontwikkelaar³. De investering in de Onderzeebootloods als ruimte voor cultuur en events geeft aan welk belang het Havenbedrijf inmiddels hecht aan RDM als “etalage voor de haven” ⁴. Business as unusual heeft een plek verworven in de staande organisatie van het Havenbedrijf. De scholen daarentegen zijn langzamerhand weer teruggekeerd naar hun core business. Eind 2014 zijn het programmabureau van RDM Campus en het Congrescentrum door de hogeschool overgedragen aan het Havenbedrijf. De samenwerking op inhoud tussen Havenbedrijf en de hogeschool is verankerd in het RDM Centre of Expertise⁵. De focus van dit centrum is gericht op de structurele samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven op RDM.

Herbestemmen loont

Toen in 2004-2005 de eerste plannen voor RDM Campus ontstonden, stond hergebruik van industrieel erfgoed nog in de kinderschoenen. Inmiddels is er een stevige community van professionals gevormd die zich inzet voor hergebruik en herbestemming. Ook ontstaan steeds meer bottom up initiatieven van ondernemers, ontwerpers en bewoners die het belang van duurzaam hergebruik met sociale en maatschappelijke impact adresseren. Uit alle initiatieven wordt duidelijk dat herbestemmen vaak een zaak is van maatwerk, lange adem, complexe samenwerkingsverbanden en financieringsarrangementen. Dit was zeker ook op RDM Campus van toepassing. Enthousiasme en liefde voor een gebouw of idee vormen onvoldoende basis om op lange termijn een levensvatbare business case voor een gebouw of gebied te realiseren. Het feit dat RDM Campus een aanjager werd voor de herontwikkeling van het totale RDM terrein - en ook voor Heijplaat positieve impulsen teweegbracht - is toe te schrijven aan een aantal succesfactoren.

Last but not least

In de eerste plaats sloot de ontwikkeling van RDM Campus aan bij een concrete ruimtebehoefte van scholen en bij een maatschappelijke vraag naar goed opgeleid personeel voor de havengerelateerde industrie. Een andere ambitie die in de visie van Research, Design and Manufacturing besloten lag was het stimuleren van innovatiekracht in de regio. De hallen boden een prima plek om te experimenteren met innovatieve productontwikkeling. Het strategisch commitment van de initiatiefnemers aan de lange termijn ambities was van groot belang om de visie rond RDM te implementeren. De steun van de top van het Havenbedrijf en de scholen bood ruimte voor organische ontwikkeling en het slechten van praktische en bureaucratische barrières. Voor het Havenbedrijf was het risico beperkt omdat zij met de scholen een betrouwbare huurder voor de lange termijn contracteerden, die bovendien zorgde voor maatschappelijke en PR- waarde. hielp architectonische kwaliteit van de gebouwen en de rijke geschiedenis van de scheepswerf RDM enorm om draagvlak te creëren voor de herontwikkeling. Veel partijen zagen de meerwaarde van het behoud van industrieel erfgoed in combinatie met een innovatieve toekomstvisie, en waren bereid daar op één of andere wijze aan bij te dragen. Het concept bood ruimte voor andere partijen om – al dan niet tijdelijk – aan te haken en daarmee win-win situaties te creëren. De tentoonstellingen van Boijmans, of de huidige ontwikkeling van een drijvend hotel in de Dokhaven, zijn hiervan een goed voorbeeld. Door het inspelen op nieuwe kansen en het faciliteren van partijen om ook hun droom op RDM te realiseren, zijn de opbrengsten van de ontwikkeling van RDM Campus voor het totale gebied veel groter dan aanvankelijk in 2007 werd voorzien. Onderstaande tabel geeft daarvan een overzicht op hoofdlijnen.

Havenbedrijf Rotterdam

• Aantrekken huurders en middelen voor herontwikkeling totale RDM-terrein; rendabele business case op totale herontwikkeling
• Aanwezigheid scholen en voorzieningen zoals horeca, congres-en vergaderfaciliteiten heeft positieve invloed op vestigingsklimaat
• Faciliteren mainportontwikkeling door aantrekken talent en innovatieve bedrijven voor de haven van de toekomst
• Showcase voor relatie stad-haven: investeren in talentontwikkeling en haven experience voor een breed publiek

Hogeschool Rotterdam

• Betaalbare ruimte voor kostbaar praktijkonderwijs techniek en co-investeringen bedrijfsleven in faciliteiten
• Kwaliteitsimpuls voor het onderwijs door een structurele samenwerking met het beroepenveld en andere kennisinstellingen in innovatieteams en Communities of Practice; betere voorbereiding studenten op de beroepspraktijk
• Nationale erkenning in de vorm van een Centre of Expertise
• Versterking reputatie als innovatieve hogeschool midden in de Rotterdamse samenleving/economie

Albeda College

• Upgrade bestaande onderwijsruimte en machinepark
• Co-investeringen bedrijfsleven in machinepark en Maintenancecollege; samenwerking met ROC Zadkine (va 2014 ook gevestigd op RDM)

Gemeente Rotterdam

• Stedelijke herontwikkeling en versterking relatie stad-haven in kader strategie Stadshavens
• Nieuwe bedrijven en nieuwe werkgelegenheid
• Versterking imago van Rotterdam als ondernemende en innovatieve stad (RDM trekt veel delegaties uit binnen- en buitenland aan) en vestigingsklimaat voor innovatieve bedrijven
• Toeristische waarde: cultuur, rondvaarten, wandel- en fietsroutes

Stadshavens Rotterdam

• Eerste concrete casus in herontwikkeling Stadshavens: succesvol voorbeeld herbestemming, samenhang met deelgebieden Merwe Vierhavens en Rijnhaven.

Woonbron

• Impuls voor herontwikkeling Heijplaat
• Investeringen Havenbedrijf in Heijplaat (bv ontsluitingsweg)
• Potentieel nieuwe instroom van bewoners

Community Heijplaat

• Meer draagvlak voor voorzieningen in dorp en uitbreiding faciliteiten (o.a. bankautomaat, horeca, vervoer over water, extra buslijn)
• Behoud historisch erfgoed met emotionele waarde voor community
• Toegang tot waterfront: van gesloten bedrijfsterrein naar open verblijfsgebied
• Nieuwe bewoners en nieuwe werkgelegenheid als gevolg van nieuwe bedrijven en diensten op RDM
• Concept House Village en retrofit bestaande bouw

founding fathers

Uit de tabel wordt duidelijk dat de opbrengsten de directe belangen van de drie in ruime mate overstijgen. Juist die meerwaarde verklaart een belangrijkdeel van het succesverhaal van RDM.

De ontwikkeling van RDM Campus startte vóór de crisis en kon daarnaast steunen op “de diepe zakken” van het Havenbedrijf⁶. Het Havenbedrijf was in staat om het risico voor de overwegend maatschappelijk gedreven ontwikkeling van RDM Campus te combineren met de meer commercieel gedreven ontwikkeling van RDM-West. Een dergelijk luxe uitgangspositie is niet alle herbestemmingsprojecten gegeven. Dit neemt niet weg dat de lessen van RDM laten zien dat investeren in herbestemming onder bepaalde condities loont. Mits een open proces georganiseerd wordt en aangesloten wordt op een aantoonbare vraag, zijn kansen op lange termijn return on investment bij complexe herbestemmingsprojecten alleszins reëel. Recent onderzoek toont dit ook aan⁷.

return on investment

Het verkennen van nieuwe, of op zijn minst aangepaste, financieringsvormen voor herbestemming staat tegenwoordig hoog op de agenda. Het verdient aanbeveling daarbij te onderzoeken hoe de “zachte” waarden in herbestemming vertaald kunnen worden naar volhoudbare business cases op lange termijn. Daarbij is return on initiative voor alle betrokken partijen van minstens even groot belang als op projectontwikkeling.

¹Voor een meer gedetailleerdere beschrijving van ontstaansgeschiedenis van RDM Campus zie: geschiedenis RDM Campus.

²Zowel de Rijksoverheid als de gemeente hebben bijgedragen.

³Zie voor een analyse van dit proces Vries, IMJ From Shipyard to Brainyard. The redevelopment of RDM as an example of a contemporary port-city relationship, in: Alix et al, Port-City Governance, Editions EMS 2014, p 107-126.

⁴De rolverandering tussen Havenbedrijf en scholen wordt tevens gemarkeerd door een rebranding van het terrein als geheel onder de noemer RDM Rotterdam, innovatie-etalage voor de haven. Zie www.rdmrotterdam.nl

⁵In het kader van het topsectorenbeleid zijn met steun van de Ministeries ven OCW en EZ in het hbo 18 Centres of Expertise gestart waarin de publiek-private samenwerking tussen onderwijs en bedrijfsleven vorm krijgt. Voor het mbo is een vergelijkbare constructie ingericht in de vorm van centra voor innovatief vakmanschap.

⁶Van Tuijl, E. & Otgaar, A.H.J. (2014), The transformation of the RDM Campus, Euricur/Erasmus University Rotterdam (working paper; voor een samenvatting van de casestudy zie het summary report van de iUrban Conference 2014 via hier)

Gabrielle Muris is eigenaar van Urban Impact, advies en management in stedelijke ontwikkeling. Van 2005 t/m 2014 was zij betrokken bij de ontwikkeling van RDM Campus, vanaf 2007 als kwartiermaker en directeur. Contact via g.muris@urbanimpact.nl of tel. 06-42919590.

Zie ook:

• Stedelijke ontwikkeling vanuit een adaptieve strategie