Regiecorporatie

Naar een doelmatige maatschappelijke verhuurder

De financiële alarmbel is pas echt gaan rinkelen sinds de aankondiging van de maatregelen in het regeerakkoord, ook al was in de afgelopen jaren al duidelijk geworden dat de middelen van corporaties niet zo ruim meer zijn als we eerst dachten (zie ook Gruis 2010, Wolfson 2013). Het CFV sprak in 2009 al van een somber meerjarenperspectief voor corporaties en voorziet dalende vermogens op langere termijn. Ook het WSW (2011) sprak haar zorg al eerder uit over de financiële draagkracht van corporaties in de toekomst. De langlopende schulden komen steeds dichter bij de waarde van de woningen in verhuurde staat te liggen. Bij een stijgende rente kan een tekort ontstaan in de exploitatiekasstromen, zodat corporaties volledig afhankelijk worden van opbrengsten uit woningverkoop om onrendabele investeringen en tekorten in de exploitatie af te dekken.

Zowel het WSW als het CFV wijzen op het belang van het beheersen van de bedrijfskosten als noodzakelijke factor bij het waarborgen van de financiële continuïteit. Berekeningen met het door Ortec Finance ontwikkelde “Duurzaam Businessmodel” onderstrepen dit belang en tonen aan dat bij een inflatievolgend huurbeleid en stijgende beheerkosten de sector in feite geen duurzame bedrijfsvoering kan realiseren (zie bijv. ook Gruis en Van der Kuij, 2011).

De kwestie van de alsmaar stijgende bedrijfskosten is al jaren onderwerp van discussie. Zo stelde Willem van Leeuwen al tijdens het congres van NCIV in 1997 dat hij van mening was dat de bedrijfskosten binnen 10 jaar met 20% moesten dalen. Het CFV wijst al jaren op de kostenstijging en de gevolgen voor de financiële positie van corporaties (zie publicaties over Sectorbeeld van corporaties) en bij zijn aantreden in 2009 was ook Marc Calon van Aedes van mening dat de bedrijfskosten met 20% moeten dalen en volgens hem binnen 3 jaar (zie ook Aedes 2013B). En, hoewel veel corporaties zich sinds kort mede vanwege de financiële druk inspannen om de bedrijfskosten te reduceren, is het de vraag of dat lukt in een tempo dat nodig is om een duurzame bedrijfsvoering te realiseren. Het is dan ook belangrijk om te onderzoeken welke perspectieven een ‘radicaal’ andere wijze van organisatie kunnen bieden. In deze notitie wordt hiertoe een model uitgewerkt van een sociale verhuurder die zich richt op het zo kosteneffectief mogelijk investeren in en beheren van betaalbare huurwoningen. Dit doet zij door al haar uitvoerende taken uit te besteden, in lijn met ideeën eerder geopperd door o.a. Wolters en Verhage (2001). Met deze notitie beogen wij een bijdrage te leveren aan inzicht in de mogelijkheden om doelmatigheid bij corporaties te vergroten. Als bijvangst zou het model gebruikt kunnen worden als ‘benchmark’ voor de minimale organisatiekosten van corporaties – in beginsel zouden alle hogere kosten verantwoord moeten worden vanuit de maatschappelijke taak(opvatting) op basis van vooraf vastgestelde parameters, zodat doelstelling en realisatie inzichtelijk worden gemaakt.

De notitie start met een korte bespreking van organisatiemodellen voor het verhogen van de doelmatigheid, om de regiecorporatie in breder perspectief te plaatsen. Vervolgens lichten we het basisidee achter de regiecorporatie toe en werken we het model ver genoeg uit om een inschatting te kunnen maken van de bedrijfskosten. Als onderdeel van de uitwerking van het model beschrijven we de organisatiestructuur, maken we ook een exploitatieberekening om na te gaan of en in hoeverre het mogelijk is om daarmee een nieuwe regiecorporatie op te richten en een kostendekkende exploitatie van betaalbare huurwoningen te realiseren. De notitie eindigt met een reflectie op toekomstperspectieven voor de toepassing van (elementen van) de regiecorporatie.

Download het rapport (pdf)