Reisverslag Seattle, Portland en Vancouver

Dit is mijn laatste blog vanuit Noord-Amerika waarin projecten uit Seattle, Portland en Vancouver onder de loep worden genomen. Deze steden liggen op reisbare afstand van elkaar, het zijn relatief jonge steden die zich in rap tempo hebben ontwikkeld tot aantrekkelijke metropolen. Ze komen voor op allerlei lijsten met meest leefbare steden en hebben dat vooral te danken aan de prachtige ligging ten opzichte van de oceaan en bergen en de relatieve politieke rust en duurzame economische vooruitgang. Zeker op het gebied van stedelijke gebiedsontwikkeling zijn er interessante dingen te melden!

Seattle

Seattle is na Los Angeles en San Fransisco Amerika’s belangrijkste stad aan de Pacific Ocean met een metropolitane bevolking van 3.3 miljoen mensen. De recente economische groei van deze regio is vooral te danken aan de groei in technologie sector, zowel high-tech en low-tech. Enkele grote bedrijven die hiervoor zorgen zijn Microsoft, Amazon en Boeing. De werkgelegenheid die hier mee samenhangt resulteert in verwachting dat de regio Seattle de komende 20 jaar een bevolkingsgroei van 40% gaat krijgen. Interessante stad dus, maar wat gebeurt er dan op planning gebied?

Zoals zoveel Amerikaanse steden werkt Seattle ook aan een ‘sustainability plan’. De stad is namelijk nog steeds een echte autostad, ook hier snijdt een enorm snelwegviaduct Downtown af van haar ‘waterfront’. Er zijn vergaande plannen om dit gevaarte te slopen en te gaan ondertunnelen, waardoor er meer ruimte ontstaat voor recreatie en stedelijke vernieuwing. Ook is recent de schitterende Light Rail geopend, welke van SeaTac International Airport naar de binnenstad loopt. De stad heeft daarnaast een efficiënt ondergronds ov-systeem waarbij bussen en light rail samen gaan. Goed functionerende publieke parken zijn echter op een hand te tellen, velen zijn minimalist van aard door een gebrek aan overheid financiën en visie. Zo niet het Olympic Sculpture Park, dit is een prachtig ontworpen landschapspark dat gefinancierd is door het Seattle Art Museum. Het overkluist een spoorweg en snelweg en verbind de wijk met het water op een speelse manier. Ook het Gas Works Park ontstijgt de middelmaat, waarin een voormalig gasfabriek terrein omgetoverd is in een cultureel aantrekkelijk ‘arty’ park met uitzicht op de stad. Qua grote herontwikkelingen focust de stad zich voor de komende jaren vooral South Downtown en Yesler Terrace. Downtown Seattle bestaat uit een verzameling ‘skyscrapers’ met een structurele kantorenleegstand van zo rond de 15%, deze markt is nu dan ook vrijwel tot stilstand gekomen.

De eigenlijke reden om naar Seattle te gaan ligt in het feit dat ik een interessante ‘private sector-led’ case voor mijn promotie ging onderzoeken, South Lake Union. Dit is een strategische 120 hectare mixed-use gebiedsontwikkeling welke tussen de binnenstad en het Lake Union ligt. Het is een herontwikkeling van een voormalig ‘warehouse district’, dus meer een wijkontwikkeling dan een gebiedsontwikkeling. Het project kent tot nu toe een ‘cumulative investment’ van $3 miljard; 690.000 m2 aan kantoren, woningen en retail is ontwikkeld of in ontwikkeling. Daarvan is twee derde afkomstig van ontwikkelaar Vulcan Real Estate, en het resterende deel van andere private en publieke partijen. Het project kende haar start in begin jaren ‘90 toen enkele ‘citizens’ tegen een voorgestelde herontwikkeling met publiek park stemden. Dit omdat de lokale overheid het Commons park grotendeels zou financieren wat zoveel betekende dat bewoners meer ‘tax’ zouden gaan betalen. Niettemin, was de interesse gewekt bij partijen die potentie in het gebied zagen.

Ongetwijfeld de grootste initiatiefnemer is Vulcan Real Estate, onderdeel van Vulcan Inc, een bedrijf waarvan voormalig Microsoft baas Paul Allen eigenaar is. De ontwikkelaar startte met het aankopen van verschillende ‘properties’ en verwierf gaande weg zo’n 25 hectare grond in het gebied. De ambitie werd uitgesproken dat dit gebied de potentie had zich te ontwikkelen tot een ‘mixed-use bio-tech-oriented community’. Vanaf 2000 werkte Vulcan aan een ‘development strategy’ gebaseerd op de Comprehensive Plan (vergelijkbaar met een structuurplan) van de stad. In twee opeenvolgende fases werd de ontwikkelingstrategie uitgevoerd. Vulcan richtte zich eerst op het creëren van marktinteresse door het ontwikkelen van kwalitatief hoogwaardig vastgoed dat flexibel genoeg was voor verschillende gebruikers en deze ontwikkelwinsten werd geïnvesteerd in grondaankopen. De tweede strategiefase vanaf 2008 richt zich vooral op het vastleggen van gebruikers, dus risicoloos ontwikkelen. Op deze manier is ook Amazon aangetrokken welke nu hun hoofdkantoor gevestigd heeft in het gebied. Maar vooral opvallend is ook de visie die de ontwikkelaar heeft op het herontwikkelen van binnenstedelijke gebieden. Deze gebieden moeten zich organisch kunnen ontwikkelen, conform veranderende inzichten, vraag en wensen, zoals steden in het verleden ook gegroeid zijn. Door te faseren wordt bovendien het ontwikkelrisico verlaagd in tegenstelling tot de ‘develop at once’ projecten die we in Nederland kennen. Ook richt Vulcan zich op meer authentieke winkels die het gebied uniek maken als retail bestemming.

De rol van de gemeente in South Lake Union is er vooral voor te zorgen dat die ontwikkeling dan integraal verloopt. Daarvoor heeft zij een Neighborhood Plan (NP) en Urban Design Framework (UDF) opgesteld waarin algemene doelstellingen worden gesteld. Deze plannen zijn op initiatief van de gemeente gemaakt in samenspraak met lokale eigenaren, bewoners en ontwikkelaar, alvorens ze gemandateerd worden door de Council. Verder heeft de gemeente de beschikking over ‘land-use zoning’ en ‘building permits’ om de ontwikkeling te reguleren. Om een bouwvergunning te krijgen moet de ontwikkelaar voldoen aan de eisen in de ‘zoning code’ zoals maximale hoogte en minimale dichtheden. Daarnaast conformeren ontwikkelaars zich aan de NP en UDP om plannen zeker te stellen. In dit project overweegt de gemeente nu om een ‘upzoning’ in te stellen waardoor Vulcan toegestaan wordt hoger te bouwen in ruil voor ‘developer contributions’ in de vorm van het ontwikkelen van publieke ruimte ‘on-site’ of een financiële bijdrage aan een fonds voor sociale woningbouw ‘off-site’. Dit komt de stedelijke variëteit ten goede en ontlast publieke financiën. Daarnaast heeft de gemeente grond verkocht aan Vulcan onder de conditie van een financiële bijdrage aan een park.

Opvallend verder is dat de enorme betrokkenheid van de lokale gemeenschap. Zo is er een gezamenlijk publiek-privaat-particulier initiatief ontstaan om financiering van de ‘streetcar’ mogelijk te maken. Dit openbaar vervoersysteem is ook in Portland aanwezig en is hier nu ook in South Lake Union geïntroduceerd als vervoersmiddel naar Downtown. Het gebrek aan lokaal publiek geld voor dit project is dus gecompenseerd door de bereidheid van de ‘community’ om hier aan bij te dragen, zij zien dit zelf als een verbetering van de bereikbaarheid van het gebied. Dit heeft er toe geleid dat er ook centrale en regionale overheidsfondsen zijn toegewezen aan het project, de gemeente heeft zich hierin faciliterend opgesteld. Zoals uit mijn interviews duidelijk werd is er geen eindjaartal aan het South Lake Union project te plakken, ook zo’n mooi voorbeeld van ‘demand-driven urban development’. Al met al een zeer interessant project dat ik de komende jaren op de voet blijf volgen, als het nog meer vorm krijgt.

Portland

Portland ligt ten zuiden van Seattle en is eigenlijk het kleine broertje in de Pacific Northwest, een minimetropool met een half miljoen inwoners. Maar de stad staat vooral bekend om haar vernieuwende moderne geest wat betreft stedelijke leefbaarheid en duurzaamheid. De planning van deze stad wordt in Amerika wel gezien als het voorbeeld van ‘transit-oriented development’. De introductie van de Portland Streetcar daar het belangrijkste onderdeel van. De streetcar opende in 2001 en was daarmee de eerste in Amerika, vele steden hebben dit voorbeeld gevolgd. Het project werd geïnitieerd door de gemeente als middel om verschillende doelstellingen te bereiken; het verbinden van binnenstedelijke wijken, het realiseren van hogere mixed-use stedelijke dichtheden, het reduceren van autoafhankelijkheid, parkeren en luchtvervuiling. Als gevolg van dit publieke initiatief is door de jaren heen een private ontwikkeling van $3.5 miljard geconcentreerd langs de lijn resulterend in hogere stedelijke dichtheden en ‘revival of the inner city’. Interessant is dat de gemeente eigenaar is van de Streetcar, maar dat de non-profit organisatie Portland Streetcar Inc verantwoordelijk is voor het beheer ervan.

De meest in het oogspringende gebiedsontwikkeling in Portland die gerelateerd is aan de Streetcar is de Pearl District welke voor $2.3 miljard bijdraagt aan die private ontwikkeling. Het was een grote ‘brownfield’ gebied welke herontwikkeld is middels publiek-private samenwerking tot een ‘mixed-housing income neighborhood’ compleet met de herbestemming van historische brouwerijen tot restaurants en nieuwe publiek ruimten. De (publieke) Portland Development Commission werkte hier samen met ontwikkelaar Hoyt Street Properties, eigenaar van 16 hectare in het gebied. Uit de onderhandeling tussen beide partijen ontstond een Master Development Agreement waarin eisen gesteld werden aan de koppeling van ‘development densities & public improvements’ waaronder de Streetcar. Het enorme succes van het linken van transport investeringen aan gebiedsontwikkeling is een recept dat in meerdere steden gevolgd wordt. Daarbij staat de bereidheid tot samenwerking voorop en dient publiek te zorgen voor een ‘stabile source of funding’ en de markt voor een bijdrage hieraan en de commitment voor ‘high density, mixed-income housing development’. In de Pearl District heeft dit gezorgd voor een afhankelijkheid en flexibiliteit voor beide partners. Ook het betrekken van stakeholders in het ontwerp van de streetcar wordt gezien als een van de succesfactoren van Pearl Disctrict. En toegeven, toen ik door het gebied liep kreeg het gevoel dat dit echte wijk was met veel straatactiviteit, een diverse architectuur, leuke kunstgaleries en restaurants. Het zal mij niet verbazen als de partijen in Seattle’s South Lake Union ook zo’n eindresultaat tot doel hebben gesteld, de tijd zal het leren.

Vancouver

Natuurlijk is een trip naar deze hoek van Noord-Amerika niet compleet zonder een bezoek aan Vancouver in Canada, een metropool van 2.5 miljoen inwoners. Eerst wilde ik de stad niet opnemen omdat het geen Amerikaans stad is. Maar het lezen van een boek van de Britse planoloog Punter (2003) The Vancouver Achievement: Urban Planning & Design bracht me op andere gedachten. Punter stelt namelijk dat Vancouver het meest succesvolle voorbeeld van Noord-Amerikaanse steden is.

Eén van de reden voor het bestuderen van de stad is haar reputatie van een ‘high standard of design’ in ontwikkelingen. Vancouver heeft een Urban Design Panel welke een stedelijke ontwerpstrategie in de vorm van een City Plan en visies voor Neighborhood Plans heeft gemaakt. Door sterk te sturen op ‘urban design quality in megaproject planning processes’ heeft de stad sterk diverse gebieden. Belangrijk daarbij is dat beleid gemaakt en goedgekeurd wordt door de Council, maar dat zij zich niet bemoeien met de dagelijkse planning praktijk, welke beslissingen gedelegeerd zijn naar een Planning Director. Daarnaast is de koppeling tussen ‘discretionary versus adminstrative planning systems’ interessant. UK planning systemen zijn gebaseerd op het principe van discretie, wat zoveel betekent dat uitkomsten van projecten arbitrair bepaald worden (o.a. door onderhandelingen) zonder direct wetgevende bestemmingsplannen. In Amerika en Europa kent men meer een administratief planning systeem waaraan wetgevende reguleringen voor ontwikkeling gekoppeld zijn. Vancouver heeft dus een combinatie van beiden, en is daarmee uniek. Stedelijke ontwikkeling vindt plaats volgens een ‘zoning system’, een sterke coöperatief planning model, ‘discretionary control’ in grote projecten, ontwikkelbelastingen, management van wijkverandering, en een stedelijke strategie voor verhoogde bebouwingdichtheid.

Wellicht de meest interessante gebiedsontwikkelingsprojecten in dit opzicht is False Creek North. Dit voormalige 80 hectare voormalige haven- en Expo terrein wordt al getransformeerd sinds eind jaren 80 en heeft Vancouver’s ‘downtown skyline’ en haar ‘waterfront public realm’ drastisch veranderd. Doelstelling van publieke en private partijen voor deze stedelijke ontwikkeling was om een ‘liveable high-density community’ te realiseren. De partijen hebben op deze gezamenlijk ambitie gestuurd met veel ‘public participation’ en het resultaat kan als zeer vernieuwend en exemplarisch voor binnenstedelijke woningbouw gezien worden. Het toepassen van een combinatie van kenmerken van het hierboven beschreven planningsysteem heeft dit ondersteund. Er is een levendig en interessant gebied ontstaan waarin vooral de combinatie van ‘highrise’ appartementen en 2 tot 5 laagse eengezinswoningen opvalt. Dit is een interessant gegeven voor Nederland, omdat ook daar in het kader van het compacte stad idee gezocht wordt naar haalbare duurzame binnenstedelijke woningbouwcombinaties. Problematisch is wel dat door haar eigen succes de woningen zo langzamerhand onbetaalbaar zijn geworden. Maar dat is ook een gevolg van de enorme vraag-woningmarkt in Vancouver zelf, wie wil er nu niet in deze stad wonen?

Conclusies

Wat opvalt in het algemeen aan deze steden en projecten is de ambitie voor duurzame, bereikbare, compacte en architectonisch interessante stedelijke gebieden. De vorm waarop dit soort gebieden tot stand komen is heel divers, zoals ‘developer contributions’, ‘transit-oriented development’ of een ‘design-oriented planning system’. Dit zijn allemaal bruikbare instrumenten van sturing. Maar nog wel het meest opvallend is de hoeveelheid samenwerking en gedeelde visie tussen publieke, private en particuliere partijen. Laat dit nu een belangrijke les zijn voor de toekomst van gebiedsontwikkeling in Nederland. Nou, dat was het dan, mijn laatste blog ‘from across the Atlantic’. Hopelijk hebben jullie wat inspiratie opgedaan voor je eigen werk, ik in ieder geval wel!