Opinie Na bijna een jaar noeste arbeid verscheen in april het eindrapport ‘Kosten Koper, een reconstructie van 20 jaar stijgende huizenprijzen’ van de tijdelijke commissie Huizenprijzen. Het doel van het parlementaire onderzoek was om inzicht te krijgen in de wijze waarop kosten en prijzen op de Nederlandse woningmarkt tot stand komen. Een gezien de huidige recessie op de woningmarkt uiterst relevante studie. Alleen wel jammer dat het onderzoek niet een jaar eerder ter beschikking kwam. Dan hadden wellicht een aantal verstorende maatregelen uit het regeer- en woonakkoord niet het daglicht gezien.
Wie op zoek is naar vernieuwende inzichten komt niet echt aan zijn trekken. Maar dat mag je de commissie niet aanrekenen. Het betrof immers een metastudie op basis van voornamelijk bestaand materiaal en de input van een groot aantal deskundigen. Belangrijkste resultaat uit de analyses is naar mijn mening dat het de parlementariërs nu duidelijk is geworden dat de prijzen van koopwoningen op basis van vraag- en aanbodverhoudingen in de bestaande woningvoorraad tot stand komen en dat de nieuwbouw slechts volgend is. Zelfs in het laatste gesprek met de deskundigen was dit voor sommige commissieleden nog niet geheel helder. Helemaal is dit inzicht overigens nog niet doorgedrongen. In de aanbevelingen worden immers om de volatiliteit van de koopprijzen te verminderen veel - op zich nuttige - adviezen verstrekt om de nieuwbouw efficiënter en effectiever te organiseren. Het eerder verkregen inzicht dat dit de prijsvorming op de bestaande voorraad slechts marginaal beïnvloedt, wordt dan helaas weer vergeten. In de analyses is het verder opmerkelijk dat men niet echt over de landsgrenzen heeft heen gekeken. Zo wordt in de inleiding gesteld dat langdurige prijsstijgingen gecombineerd met een dalende woningbouwproductie uniek zijn voor Nederland. Dit is echter niet juist. Een vergelijkbare situatie deed zich in het Verenigd Koninkrijk voor. Dat was voor de Britten aanleiding om tien jaar geleden onder leiding van topeconome Barker een grootschalig onderzoek uit te voeren (zie: Barker Review of Land Use Planning en Barker Review of Housing Supply). In plaats van het raadplegen van deskundigen, werden in dit kader tal van uiterst interessante empirische onderzoeken uitgevoerd. Naar aanleiding van de resultaten van deze onderzoeken werden eveneens een groot aantal beleidsmaatregelen door de Britse overheid genomen, die voor een deel inmiddels al geëvalueerd zijn. De Nederlandse commissie had veel van deze resultaten kunnen leren. Een gemiste kans dus.
Ontluisterend was de reactie van minister Blok die zonder het rapport gelezen te hebben in het achtuurjournaal meldde dat hij de studie nog wel wilde bestuderen, maar geenszins van plan was om het woonbeleid aan te passen. En dat is nu jammer, want dat is nu precies het belangrijkste advies van de commissie: het voeren van anticyclisch woonbeleid, waarbij de kredietverschaffing verruimd dient te worden wanneer een woningmarkt in recessie komt. In plaats hiervan legt het huidige woonbeleid juist allerlei verstorende beperkingen op.
Een ander opmerkelijke conclusie uit de analyses is dat de koopprijsstijging in Nederland in de periode 1995-2008 vooral door de verruimde kredietmogelijkheden verklaard kan worden en als een zeepbel gekarakteriseerd dient te worden.. Deze conclusie wordt door de commissie overigens zelf al ter discussie gesteld op pagina 22, waarin de prijsontwikkeling in een aantal andere landen getoond wordt. Daaruit blijkt dat de Nederlandse koopprijsstijging keurig het Europese gemiddelde volgt. Weliswaar een wat sterkere stijging in de jaren 1997-2000, maar een duidelijk gematigder ontwikkeling in de periode 2001-2009. De belangrijkste verklaring hiervoor, de halvering van de hypotheekrente in Europa, sneeuwt volledig onder in de conclusies van het rapport. Samen met een stijging van de inkomens leidde dit tot de zeer sterke toename van de leencapaciteit. En omdat de koopmarkt een voorraadmarkt is ook tot forse prijsstijgingen. Natuurlijk kunnen de ruimhartige kredietvoorwaarden in Nederland niet genegeerd worden, maar deze vormen zeker niet de belangrijkste verklaring voor de spectaculaire koopprijsstijgingen zoals de commissievoorzitter ons bij de presentatie van het rapport uit de doeken deed.
De ruimte in deze bijdrage is te kort om uitgebreid op de aanbevelingen in te gaan. De belangrijkste is al genoemd, het voeren van een anticyclisch woonbeleid. De commissie merkt in mijn ogen terecht op dat de overheid in tijden van forse prijsstijgingen had kunnen anticiperen door de kredietvoorwaarden enigszins aan te trekken in plaats van deze te verruimen. De commissie stelt vervolgens voorzichtig vast dat bij vraaguitval en prijsdalingen een kredietverruimend beleid overwogen zou kunnen worden. Hier pakt de commissie helaas niet door door de kredietverscherpingen van de afgelopen drie jaar en beperkende maatregelen uit het woonakkoord ter discussie te stellen. Een tweede opmerkelijk conclusie die volledig in strijd is met het huidige woonbeleid is dat de commissie onomwonden vaststelt dat het voor een goed functionerende woningmarkt van eminent belang is te streven naar een eigendomsneutraal woonbeleid. Dit betekent dat de politiek na de crisis opnieuw de hypotheekrentaftrek ter discussie zal stellen.
Peter Boelhouwer
Hoogleraar Huisvestingssystemen
Zie ook:
- Eindrapport huizenprijzen 'Kosten Koper'
- Neprom: Rapport Commissie Huizenprijzen is gemiste kans
- Complotdenkers met complete onzinconclusies
Cover: ‘2013.04.20_Boelhouwer tijdelijke huizenprijzen_660’
Door Peter Boelhouwer
Wetenschappelijk directeur / hoogleraar housing systems TU Delft
