Rijksvastgoedbedrijf wil én gaat grotere maatschappelijke rol spelen in gebiedsontwikkeling

82.615 hectare grond en 11,7 miljoen vierkante meter aan gebouwen. De cijfers van de RVB-vastgoedportefeuille zijn indrukwekkend. Maar hoe divers en enorm de aantallen ook zijn, de maatschappelijke impact die met het vastgoed wordt gemaakt kan (en moet) groeien. Daar waren (inmiddels demissionair) minister Hugo de Jonge, de rest van het (demissionaire) kabinet en de dienst zelf het eerder dit jaar al grondig over eens.

Met de nieuwe directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling wil het RVB ook een prominente rol spelen in de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en alle maatschappelijke uitdagingen die daarbij komen kijken. Van het realiseren van genoeg (betaalbare) woningen tot het opwekken van duurzame energie en van het transformeren van agrarische grond tot de huisvesting van kwetsbare doelgroepen. Dit naast de beheer- en huisvestingstaken die het RVB van oudsher al heeft.

Goed bevallen

Tessa Flantua en Rik Bauer zijn vanuit het RVB als kwartiermakers betrokken bij het opzetten van de nieuwe directie. Voor een buitenstaander lijkt het wellicht dat hun werkgever een compleet nieuwe weg inslaat, volgens het tweetal valt dat wel mee. “Het is niet zo dat wij als RVB een keiharde breuk met het verleden maken,” vertelt Bauer in het Haagse hoofdkantoor van de dienst. “Het is een accentverzwaring. Wij zijn ons er al veel langer van bewust dat ons vastgoed maatschappelijke impact heeft en dat we een bijdrage kunnen leveren aan maatschappelijke opgaven, zoals betaalbare woningbouw. Dat deden we al, maar soms toch als een soort bijeffect naast onze hoofdtaken van huisvesting en privaatrechtelijk beheer. Nu is in de Staatscourant gepubliceerd dat dit onze derde taak wordt. Dat vindt niemand spannend, maar het is wel belangrijk.

Flantua noemt het oprichten van de nieuwe directie dan ook geen aardverschuiving of grote verandering, maar een logische stap. “Wij hebben nu eenmaal de grootste vastgoedportefeuille van het land. Dan kan je niet achterover gaan zitten.” Ze noemt de verkoopstrategie van het RVB als een goed voorbeeld van haar standpunt dat de transformatie zich al langer aandiende. “Tijdens de kantorencrisis gingen we voor de hoogste opbrengst. De afgelopen jaren zijn we veel breder gaan kijken: als we herbestemmen, hoe kunnen we een bijdrage leveren aan wat de maatschappij nodig heeft?”

“Het is allang niet meer een kwestie van verkopen en succes ermee. Dat gaat al veel langer veel verder. Bijvoorbeeld in gesprekken met gemeenten: wat voor functiemix kunnen we hier maken, hoe zorgen we dat het programma wonen toegankelijk is voor alle lagen van de bevolking? Dat vraagt wel wat van ons als organisatie. Maar die verandering is goed bevallen en met de nieuwe directie formaliseren we die stap.” Bauer vult aan: “Ik denk dat wij als RVB op tijd zijn gaan nadenken over dat we moeten bewegen. Maar we doen het niet alleen omdat we het zelf nou zo'n goed idee vinden. We voelen de steun van ministeries, overheden en andere partijen. Zij voelen ook aan dat deze stap belangrijk is.”

Verschil maken

Maar wat betekent die stap nu in de praktijk voor zowel het RVB als gebiedsontwikkeling als vakgebied? Bauer gebruikt de agrarische grondportefeuille om de veranderingen uit te leggen. “De expertise hadden we al, maar het heeft ook met houding te maken. Nu beheren we deze gronden vooral. We wachten op een initiatief en dan werken we mee, zeker als dat leidt tot een bestemmingswijziging. Maar kunnen we ons bezit niet veel actiever inzetten? Dat betekent: hé, we zien dat er mogelijk een bestemmingswijziging gaat komen, of we zien zelf mogelijkheden voor een andere bestemming. Dan kunnen we nu al de pachter gaan benaderen en vragen: wil je misschien elders boeren en dat kunnen we ook regelen.”

En dat betekent ook niet alleen maar grond verkopen, maar ook actief kijken of er grond verworven kan worden. “Anders zijn we op een gegeven moment uitverkocht, terwijl we weten dat zaken als de verduurzamings- en de woningopgave nog wel een tijdje op ons af blijven komen.” De invloed van de nieuwe directie en bijbehorende werkwijze is nu al in een aantal gebiedsontwikkelingen terug te zien. Het tweetal noemt ‘de drie Flevoprojecten’ en het Zuid-Hollandse woongebied Valkenhorst als concrete voorbeelden. Met de nieuwe directie (en de financiële middelen en bevoegdheden waar deze directie de beschikking over heeft) kan het RVB overheden helpen om gebiedsontwikkelingen van de grond te krijgen of te versnellen.

Langer aan boord

En is het volgens Flantua de bedoeling dat haar collega’s tijdens de hele planvorming aan boord blijven. “We zitten langer met alle partijen om tafel, we zijn aanwezig tot het bestemmingsplan onherroepelijk is. Wanneer we dat niet zouden doen, dan blijven er twee opties over: de grond behoudt de huidige functie, waarbij we niet meewerken aan het oplossen van maatschappelijke opgaves. Dan blijft agrarisch bezit gewoon agrarisch bezit en gaan woningen er niet komen. Of we verkopen de grond op de markt, maar dan missen we een stuk regie als overheid op het programma. Op dat moment lopen we ook de waardesprong mis.”

Bauer: “Wij kunnen vanuit het Rijk ook inhoudelijk een aantal randvoorwaarden voor elkaar krijgen. Bij zulke grote locaties met duizenden woningen is infrastructuur een heel wezenlijk punt. Als je het op de markt zou gooien, moet een marktpartij inschattingen maken en hopen dat de overheid wil investeren in die infrastructuur. De markt heeft geen grip op bereikbaarheid. En onzekerheid doet iets met de prijs die een marktpartij bereid is om te betalen. Wij proberen een plan te maken met andere overheden zodat je zekerheid hebt. En als je dan met die positie naar de markt gaat, heb je ook echt iets aan te bieden. Vervolgens kan de markt zijn gang gaan om woningen te ontwikkelen. Daarom denken we dat het op deze manier beter en sneller gaat dan het nu gaat.”

Flantua knikt. “Juist in deze tijd zijn die risico's iets waar de markt weer tegenaan loopt. Wij proberen kant en klaar op te leveren zodat risico's ook beheersbaar zijn voor de markt en de ontwikkelingen niet in gevaar komen. En omdat we langer aan tafel zitten, hebben we invloed op bijvoorbeeld de betaalbaarheid in de nieuw te bestemmen gebieden.”

Anders aan tafel

Cruciaal in die ‘nieuwe’ werkwijze is het contact met en tussen het RVB en andere departementen. “Wij hopen dat naast BZK ook andere departementen ons als een partner in gebiedsontwikkeling gaan zien,” vertelt Bauer. “Dat ze denken: daar zitten mensen met expertise en een actieve houding. En met een nieuwe directie die direct op zoek gaat naar kansen. Die rol willen wij op ons nemen, zelf veel meer en bewust kansen opzoeken. En hopelijk denken ze: een Rijkscollega, dat is een voordeel. Departementen kunnen ook een bureau inhuren, maar dan heb je niet de vanzelfsprekendheid van: het zijn wel mijn collega's. Dat helpt in dit soort delicate processen.”

Ook Flantua denkt dat in die relatie een belangrijke succesfactor zit opgesloten. “Zeker gezien de urgentie en politieke druk die we voelen in dit soort gebiedsontwikkelingen. Dan kun je wel een bedrijf of een adviesbureau inhuren, maar die zitten niet zo dicht tegen de politiek aan als wij. En wij zijn vanuit onze verkopen gewend gesprekken met gemeenten te hebben over bijvoorbeeld een bestemmingsplanwijziging. Wij snappen heel goed als eigenaar van vastgoed welke stappen je in een gebiedsontwikkeling moet doorlopen. Het traject is wat langer dan het wijzigen van een bestemming en de stappen zijn wat ingewikkelder, maar de samenwerking zoeken met een medeoverheid is hetzelfde. Als eigenaar zit je anders aan tafel. Bedrijven kunnen technisch de kennis hebben, maar zij kunnen niet onze centrale, politieke rol vervullen.”

Proces beter inregelen

De komende periode staat in het teken van het inrichten van de directie. Mensen aannemen, de rol van opdrachtnemer verder invullen en het juridisch kader opstellen. Flantua kijkt vol vertrouwen naar die toekomst. “Stap voor stap merk je dat wij het opdrachtgeverschap steeds beter kunnen inregelen en vanuit ons opdrachtgeverschap wij zijn juist opdrachtnemer het proces ook steeds beter kunnen inregelen.” En het duo krijgt ook al veel positieve reacties op de gepresenteerde ambities. En niet alleen vanbinnen het Rijk vanuit de rol als opdrachtnemer.

Bauer: “Ook van buiten de Rijksoverheid, misschien júíst wel van buiten. Gemeenten, ontwikkelaars, die dit op z’n minst interessant vinden en denken: hèhè, het Rijk is tenminste weer aan boord. Tuurlijk kunnen ze te hooggespannen verwachtingen hebben en ik weet niet of we die altijd kunnen waarmaken. We moeten de tijd hebben om dingen uit te kunnen proberen en onze rol te vinden als een van de partners in een gebiedsontwikkeling – waarin we onder andere ook mede-opdrachtgever zijn. Tegelijkertijd hebben we die tijd ook niet omdat de opgaven zo urgent zijn. Die spanning voelen wij ook.”

En daarbij maakt het volgens Bauer niet uit wat de schaalgrootte van een project of gebiedsontwikkeling is. “We heten niet voor niets directie Gebieds- en Vastgoedontwikkeling. Het gaat soms ook over de transformatie van individuele gebouwen, bijvoorbeeld bij de huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen. Dat is maatwerk. In de ene situatie verkoop je het vastgoed, voor een andere groep is het juist beter om het vastgoed een tijd aan te houden, te verbouwen en in de markt te zetten. We pakken het hele palet: van de grootste gebiedsontwikkelingen tot de kleinste vastgoedontwikkelingen.”

Complexe puzzels oplossen

Om die ambitie te kunnen realiseren, denkt Flantua wel dat het RVB de samenwerking met de markt nog meer aan de voorkant moet opzoeken. “Wij werken openbaar, transparant en marktconform. Dat maakt dat je uit moet kijken met gesprekken met marktpartijen aan de voorkant omdat je wil dat iedereen dezelfde informatie heeft wanneer je verkoopt. Maar tegelijkertijd is het ook goed om behoeften vanuit de markt op te halen.”

“En ik hoop dat we iets laagdrempeliger overkomen, bijvoorbeeld voor die marktpartijen. Ik merk nu dat we worden gezien als kolossaal, groot. Maar we willen worden gezien als logische speler.” Bauer: “We willen niet alleen maar aan tafel zitten omdat we grondeigenaar zijn. We willen aan tafel zitten om mee invloed te hebben en het plan mee vorm te geven. Vooral als het over integrale en complexe opgaves gaat, zoals in de NOVEX-gebieden. Bij een transformatie naar natuur lijkt het niet logisch om bij ons aan te kloppen, maar we willen juist helpen om die complexe puzzels op te lossen.”