Samenwerken bij gebiedsontwikkeling? “Praat eerst eens even niet over de inhoud”

Aannemers? “Niet te vertrouwen.” Ontwikkelaars? “Die vertellen nu duurzame verhalen, maar ze zijn natuurlijk gewoon op snel geld uit.” Woningcorporaties? “Stoffige clubs waar het nemen van beslissingen oneindig lang duurt.” Ambtenaren? “Bange mensen met te weinig kennis van zaken.”

Iedereen in de gebiedsontwikkeling weet dat niets van de grond komt zonder goede samenwerking. Toch lopen de partijen die die samenwerking moeten vormgeven nog steeds aan tegen wantrouwen, vooroordelen en stereotype beelden.

De tweede editie van de GO Barometer van SKG, waarover gebiedsontwikkeling.nu in juni 2023 berichtte, signaleerde zelfs een opvallende stijging van het onderlinge wantrouwen vergeleken met vorig jaar. Naast een tekort aan mensen in de sector is wantrouwen volgens de Barometer een van de grootste belemmeringen bij het snel en goed tot uitvoering brengen van ruimtelijke projecten.

Nieuw type ontwikkelaar

Stadsontwikkelaar Christiaan Groeneweg (35), werkzaam bij BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling regio Zuid-West, loopt al langer rond met de ambitie om hier iets aan te doen. ‘Ik zie in mijn werk regelmatig dat verschillende partijen rondlopen met vastgeroeste beelden over en weer. Dat vind ik kwalijk. Het belemmert de voortgang van projecten, meer dan we ons realiseren.” Groeneweg was in 2014 een van de oprichters van de NEPROM New Generation, inmiddels uitgegroeid tot een club met meer dan 250 leden, allemaal niet ouder dan 35 jaar. Hij verkende de vastgoedwereld tijdens zijn studie onder meer bij Korteweg Bouw, Woonstad Rotterdam, Blauwhoed en CBRE, werkte daarna als ontwikkelaar bij Kikx Development en uiteindelijk als Hoofd Transformaties bij VORM.

“Een nieuwe tijd vraagt om een nieuw type ontwikkelaar,” zegt hij. “Dat leeft heel sterk in mijn generatie, we zijn simpelweg niet betrokken geweest bij de tijden van vóór de crisis. Wij willen over oud zeer en belemmerende beelden heenstappen.” Bij BPD werken inmiddels zo’n honderd collega’s die jonger zijn dan 35 jaar – een kwart van het personeelsbestand. Zij willen de wereld, ook de wereld van de gebiedsontwikkeling, met een open blik bekijken.

Generatiegenoot Simone Campman (38) studeerde bouwkunde aan de TU Delft. Ze werkt sinds 2017 als ontwikkelaar bij woningcorporatie Havensteder in Rotterdam. Professioneel heeft ze regelmatig met Groeneweg te maken, onder meer rond grote ontwikkelingsprojecten in de stad. Ze herkent zich in het door hem geschetste beeld. “Zelf denk ik niet zo’n last te hebben van vooroordelen. Maar ik zie ze wel om me heen. Binnen en buiten deze organisatie. Iedereen heeft een bepaald beeld van de partij aan de andere kant van de tafel. Dat kan ertoe leiden dat goed bedoelde samenwerkingen geen stap vooruitkomen of uiteindelijk zelfs stranden.”

Stereotype beelden

Natuurlijk: de ene ontwikkelaar is de andere niet. Sommigen zijn op snel gewin uit, anderen denken aan de lange termijn. Ook elke woningcorporatie is anders. Altijd zijn er belangen. Het is echter van belang, zegt Groeneweg, om die belangen open op tafel te leggen en vanuit wederzijds respect te gaan bouwen. Dat gaat iedereen in de sector aan, zegt hij. “Gebiedsontwikkeling betekent per definitie dat je samenwerkt, of je nu 35 bent of 55. Vaak zie je dat de intenties bij alle partijen goed zijn, maar dat er toch wantrouwen is. Ook onbewust. En hoe lossen we dat dan vaak op? Door juist heel zakelijk te worden. Door te proberen met objectiviteit de finish te halen. Bij gemeenten zie je dat ook. We zetten onze emoties en vooroordelen opzij: laten we het maar feitelijk maken, dan vinden we elkaar wel. Maar ik ben ervan overtuigd dat het zo niet werkt. Het eerste overleg gaat misschien goed, het tweede ook, maar als het spannend wordt, of als de eerste discussies ontstaan, nemen bepaalde vooroordelen het toch weer over, zoals de stille angst om beduveld te worden.”

Gevolg: wat sowieso al veel tijd kost – gebiedsontwikkeling – duurt allemaal nóg langer. En precies dat kunnen we nu niet gebruiken. Groeneweg: “Vergis je niet: de tijd die een extra ronde van technische aanpassingen kost, is niets vergeleken bij de tijd die verloren gaat met gedoe rond onderliggende overtuigingen.” Simone Campman signaleert nog een andere reden waarom het anders moet: “Havensteder verandert ook. Wij doen meer dan de herontwikkeling van gebouwen, we zijn actief in steeds grotere gebiedsontwikkelingen. We kijken breder en verder dan een huizenblok: het gaat om de aanpak van complete wijken. Dan kunnen we niet meer alles alleen. We doen een beroep op de kennis van allerlei andere partijen en zijn bewust op zoek gegaan naar strategische partners. De ontwikkelaar, de bouwer, het warmtebedrijf, noem ze maar op. Dan kun je wantrouwen echt niet gebruiken.”

Stadsontwikkeling is er niet makkelijker op geworden, zegt ze. Denk aan wat er allemaal bij komt kijken: energietransitie, verduurzaming, klimaatmaatregelen in de private en openbare ruimte, verbetering van de sociale structuur van een wijk. Een goed voorbeeld is Schiebroek in Rotterdam-Noord. Die wijk komt straks binnen de ring te liggen, nu er een nieuwe verbinding komt van de A20 naar de A13. Havensteder doet momenteel samen met BPD onderzoek naar wat er nodig is voor wijkverbetering en stadsontwikkeling in dit gevarieerde stadsdeel. Campman: “Havensteder heeft er veel woningen uit verschillende perioden, soms slecht geïsoleerd, zoals in Schiebroek-Zuid. Er zijn ook andere woningcorporaties actief. Je moet dus aan de gang met de energietransitie, maar er is ook sociale problematiek, en er liggen kansen voor nieuwbouw van andere soorten woningen, zowel huur als betaalbare koop. Zo’n grote gebiedsontwikkeling kunnen we niet alleen voor elkaar krijgen. Je moet samenwerking zoeken met ontwikkelaars, collega-corporaties en andere partijen.”

Groeneweg vult aan: “De gemeente nodigt bij zo’n grote ontwikkeling partijen daartoe ook nadrukkelijk uit. Er wordt om een gemeenschappelijke visie gevraagd. Je kunt niet met afzonderlijke plannetjes komen aanzetten.”

Eerst de mens, dan de inhoud

Vóórdat die plannen er komen, beklemtoont Groeneweg, moet dus iets anders gebeuren. “Ik pleit ervoor om eerst te focussen op de mens, dan pas op de inhoud. We komen sneller tot resultaten als we beginnen met het bewustzijn en de belangen waarmee we aan tafel zitten: van onszelf en van de intentie en positie die we als persoon én bedrijf meebrengen. Verdiep je écht in andermans doelstellingen en (onbewuste) belemmeringen, dat is mijn boodschap. Ik ben ervan overtuigd dat de doorlooptijd van projecten daardoor enorm kan worden verkort. Je begrijpt elkaar immers veel beter.”

Hij is niet de enige die dit zo ziet. In een column op LinkedIn benoemde Marieke Mentink (Dura Vermeer) in de zomer van 2023 exact dit punt. We zijn in de sector gewend om meteen voor het grijpbare te gaan: de voorwaarden, de ontwerpen, de woningaantallen, de grondexploitatie. We nemen niet genoeg tijd om elkaar goed te leren kennen, om te begrijpen wat de ander ingewikkeld vindt. En juist daar gaat het om.

Pas als alle partijen beseffen waar de ander mee zit, kom je verder. Woningcorporaties moeten opereren binnen de grenzen die de toezichthouder, de Autoriteit woningcorporaties, voor ze trekt. Begrijpen ontwikkelaars dat écht? Ontwikkelaars op hun beurt bewegen zich in een ander krachtenveld met aandeelhouders en/of moederbedrijven. Hebben corporaties daar begrip voor? En gemeenteambtenaren manoeuvreren weer in een andere, sterk politiek gekleurde context. Aannemers moeten alles drie of vier keer doorrekenen voordat ze ergens ja op kunnen zeggen, zeker nu.

Een gemeenschappelijk doel

Maar in het einddoel – het verbeteren van de stad, het realiseren van betaalbare, duurzame woningen, het oplossen van het woningtekort – kunnen ze elkaar vinden. Dat begint met een open opstelling, zegt Groeneweg. “De vraag is welke arena je creëert bij de start van de samenwerking. Is dat een kennismakingsoverleg waarbij het na tien minuten toch vooral over de inhoud gaat? Of ga je met de benen op tafel? Welke vragen stel je elkaar?” Wat Simone Campman betreft, zijn dat andere vragen dan we tot nu toe gewend zijn. “Het is goed om eerst eens uit de bubbel van de vakinhoud te stappen. Een flinke gezamenlijke strandwandeling, om maar iets te noemen, kan veel beter werken. Met het gemeentelijke team erbij, want ook daarover bestaan allerlei vooroordelen.” Intern is het niet altijd een gelopen koers, voegt ze eraan toe. “Soms wordt op directieniveau de samenwerking gezocht, terwijl de ontwikkelaars, de mensen die het werk gaan doen, er nog niets van weten. Daar is verbetering mogelijk. Want – en daar gaan we weer – als het team met een bepaald cynisme aan tafel schuift, heb je daar potentieel jarenlang last van.”

Dit inzicht is van belang nu ontwikkelaars en corporaties elkaar in toenemende mate opzoeken, al dan niet aangemoedigd door de moeilijke omstandigheden op de woningmarkt en de sluimerende crisis in de gebiedsontwikkeling. BPD bijvoorbeeld werkt traditioneel al zeer intensief samen met woningcorporaties. De ontwikkelaar investeert in relaties en samenwerking bij de herstructurering van kwetsbare wijken, en daarnaast bij de nieuwbouw in nieuwe wijken en heeft hiervoor al meerdere langjarige samenwerkingen gesloten met corporaties als Woonin, Haag Wonen en Intermaris. ERA Contour – om één voorbeeld te noemen – ging begin dit jaar een samenwerking voor elf jaar aan met Patrimonium Barendrecht, voor het verduurzamen van duizenden woningen. En zo zijn er veel meer voorbeelden. Termen als ‘wijkpartnerschap’ en ‘stadshuwelijk’ zijn intussen ingeburgerd.

Goed kunnen luisteren

Geen goed huwelijk zonder vertrouwen. Simone Campman zegt: ‘”Ik begrijp best dat ontwikkelaars geld moeten verdienen. Maar omgekeerd wil ik graag dat zij zich realiseren hoe ik aan de overlegtafel zit.” Christiaan Groeneweg voegt eraan toe: “Ik volgde een aantal jaar geleden een programma rond persoonlijk leiderschap. Daar heb ik meer geleerd dan in vijf vastgoedcursussen bij elkaar. Ik werd me bewust van mijn eigen vooroordelen. Maar ook hoe ik overkom op anderen, hoe je daarmee kunt omgaan en de ander kunt meenemen. En dat je voor écht succes meer nodig hebt dan ondernemerschap en lef, nog belangrijker zijn kunnen luisteren en oprecht geïnteresseerd zijn. Dan zie je niet alleen kansen, maar dan ben je ook in staat om ze samen tot bloei te brengen.”