Schaarse en dure grond brengt nieuwbouw corporaties in gedrang

Te weinig grond

Woningcorporatievereniging Aedes vroeg 80 woningcorporaties naar hun nieuwbouwplannen. Uit die enquête blijkt dat veel corporaties op dit moment niet genoeg bouwgrond hebben om de afgesproken hoeveelheid nieuwbouwwoningen te realiseren en dat de grond die wel beschikbaar is, niet te betalen is. Meer dan tweederde van de tachtig ondervraagde woningcorporaties geeft aan niet over genoeg grond te beschikken.

Ook laat een kwart van de corporaties weten de afgelopen vijf jaar helemaal geen nieuwe grond te hebben verworven. Het grondbezit van woningcorporaties nam sowieso de afgelopen jaren sterk af. Volgens Aedes komt dat door strengere regelgeving voor corporaties. Sinds 2015 mogen woningcorporaties voor sociale huurwoningen alleen grond aankopen als er al een woonbestemming is en er binnen vijf jaar op gebouwd wordt. Ook geeft meer dan de helft van de woningcorporaties aan voornamelijk grond te verwerven van de gemeente.

Deze afhankelijkheid van gemeenten speelt de corporaties nu parten. Gemeenten stellen veel te weinig grond beschikbaar voor de bouw van sociale huurwoningen, geven de woningcorporaties aan. Dat heeft volgens Aedes te maken met de gevolgen van de financiële crisis in 2008. Die leidde ertoe dat veel gemeenten grond afgestoten hebben en in die tijd ook minder nieuwe bouwgrond aangekocht hebben.

Geen grond van gemeenten

Ook geeft een deel van de corporaties aan dat gemeenten geen grond aan hen verkopen, geen sociale huur opnemen in hun bestemmingsplannen of zich niet houden aan hun eigen doelstellingen voor de bouw van sociale huur. Veertig procent van de ondervraagde corporaties is wel positief over de houding van de gemeente.

Via de markt

Om de afhankelijkheid van de gemeente te omzeilen, werken woningcorporaties soms samen met ontwikkelaars om nieuwe sociale huurwoningen te realiseren. Zo’n zeventig procent van de ondervraagde corporaties geeft in de enquête van Aedes aan dat zij weleens turn-key woningen van ontwikkelaars kopen. Het nadeel hiervan is dat de woningen soms niet helemaal geschikt zijn voor de doelgroep. Ontwikkelaars bouwen de woningen niet altijd met sociale verhuur in het achterhoofd.

Transparante rekenmethodes

Volgens Aedes is het de laatste jaren ook minder gebruikelijk dat er zogeheten sociale grondprijzen gehanteerd worden. Hierdoor lijkt de manier waarop grondprijzen tot stand komen vaak aan willekeur onderhevig, aldus de corporatiekoepel. Die pleit daarom voor transparante rekenmethodes zodat er realistische grondprijzen voor sociale woningbouw ontstaan.

Het aankopen van gronden van marktpartijen zou een uitkomst kunnen zijn maar ook via deze route komen woningcorporaties lastig aan bouwgrond, blijkt uit de enquête. Zo zijn er enorme prijsverschillen tussen de grond van de gemeente en commerciële partijen. Daar komt bij dat de prijs van grond de afgelopen vijf jaar gemiddeld met 21 procent is gestegen.

Hoge prijzen

Marktpartijen hebben een steeds groter deel van de beschikbare bouwgrond in eigendom. Uit de enquête komt naar voren dat dat de zowel de corporaties als de gemeenten steeds afhankelijker zijn van die commerciële partijen. Het gevolg zijn hoge prijzen voor bouwgrond die het moeilijk maken om meer sociale huurwoningen te bouwen.

Volgens koepelvereniging Aedes is het “meer dan ooit” belangrijk dat gemeenten er alles aan doen om de bouw van sociale huurwoningen door corporaties mogelijk te maken. Actief grondbeleid is daarbij het meest voor de hand liggend. Maar de gemeente kan ook via wet- en regelgeving sturen op de bouw van sociale huurwoningen. Door middel van bestemmingsplannen en exploitatieovereenkomsten kunnen gemeenten bijdragen aan de bouw van betaalbare huurwoningen.

Lage inkomens

Samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten, projectontwikkelaars en grondeigenaren is daarbij volgens Aedes heel belangrijk. Aedes: “Het realiseren van betaalbare huurwoningen, juist voor huishoudens met lage inkomens, is een maatschappelijke verantwoordelijkheid.”