Sessie C: Het private vermogen is groot, maar het landt niet in de gebiedsontwikkeling

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015, 5 maart

Wat willen private investeerders? Waar zit de mismatch?

Volgens Nicole Maarsen (ondernemer/adviseur) is er ontzettend veel geld, maar weten we het kapitaal gewoonweg niet te koppelen aan een matchend product. De private equity wil alleen in deze sector instappen als ze een toekomstperspectief van enige schaal hebben. Verder is een groot deel van de beleggers op zoek naar huurwoningen, terwijl het aanbod uit kale gronden bestaat. Institutionele partijen, ‘lui’ geld, willen de grond wel ontwikkelen tot een verhuurbaar product, maar mogen vaak geen risico’s nemen op de kale grond. Ze willen niet dezelfde fout maken zoals de hele sector dat al eerder heeft gedaan. Het is een kwestie van tijd, vertelt Maarsen. Er moet een substantiële dealflow (zicht op meer investeringsmogelijkheden op termijn) zijn, maar deze is beperkt vanuit de grondeigenaren. De dealflow van bestaand bezit is niet zo groot dat investeerders willen instappen. De mismatch zit in kapitaal dat beschikbaar is met aanbod dat gereed is, een terechte mismatch vindt Maarsen. Maar als het aanbod “koude” grond is, moet de aanbieder zorgen dat de grond eerst “warmer” wordt.

Daarnaast is het voor investeerders van belang dat er een overzienbare termijn van maximaal anderhalf tot twee jaar is tussen initiatief en start kasstroom. Het proces moet snel zijn, partijen haken anders gewoon af, vertelt Robert Kohsiek (directeur Wonam). “Hier zit de crux, zorg als overheid dat het daar goed is georganiseerd”, voegt gespreksleider Geurt van Randeraat (programmadirecteur MCD/directeur SITE urban development) toe. Als goed voorbeeldproject wordt het Zeeburgereiland genoemd. Het vergunningsproces was snel, er was geen tendering en ze hebben zelf een creatief ontwikkelingsbedrijf gezocht.

Andere condities voor het aantrekken van privaat vermogen zijn een stabiel kasrendement uit betaalbare woningen nu en straks (kostprijsdekkende huur-beginsel), overzichtelijkheid van woonprojecten qua omvang en functionaliteit, realistische en betrouwbare randvoorwaarden voor projecten ), directe contractvorming bij de aankoop van gemeentelijke kavels, transparantie en duidelijke governance.

Waar willen private investeerders hun vermogen investeren?

Kijken institutionele beleggers (‘lui’ geld) alleen naar het ‘rompertje’ van De Zeeuw? En zo ja, wat gebeurt er dan met de rest van Nederland, vraagt Van Randeraat aan het panel. Volgens Kohsiek wordt er ook buiten het ‘rompertje’ geïnvesteerd, maar met een ander rendement. Beleggers werken met risicocategorieën, waarbij het rendement tussen plekken verschilt, legt Kohsiek uit. Daarnaast is er op lokaal niveau veel ‘ondernemend’ kapitaal dat bereid is te investeren, ook op plekken buiten het ‘rompertje’. Maarsen voegt wel toe dat groei niet in elke gemeente kan plaatsvinden. Als gemeente moet je wel weten waar je het risico wil dragen.

Op de vraag van de gespreksleider of er ook partijen zijn die bereid zijn om in minder commerciële maar meer maatschappelijke projecten te investeren, antwoordt Kohsiek dat er zeker partijen zijn die een lager rendement willen nemen. Met het investeren in een wijk en het verbeteren van de omgeving, wordt de eigen investering ook meer waard.

Samenwerking en risicobeheersing

Banken zijn vaak weggevallen, ontwikkelaars moeten het daarom veel meer met eigen vermogen doen. Om het risico te beheersen, worden andere samenwerkingsvormen gezocht. Rob Tummers (commercieel directeur Dura Vermeer Bouw Zuid West) presenteert het financieringsmodel dat onder andere in RijswijkBuiten is toegepast. De basis van dit instrument is samen ontwikkelen, legt hij uit. Ten opzichte van het traditionele model, houdt de gemeente de grond. Daarmee hoeft de ontwikkelaar de bouwrijpe grond niet te kopen, en dus niet voor te financieren, maar alleen te ontwikkelen. Omdat de gemeente de grond rechtstreeks aan de koper verkoopt, heeft de ontwikkelaar minder financieringsproblemen. In RijswijkBuiten betekende het implementeren van het instrument dat de ontwikkelaar het risico kon nemen in de duurzame ontwikkeling die de gemeente voor ogen had. Naast RijswijkBuiten is deze vorm van samenwerking ook op een aantal plekken in Rotterdam aangegaan, maar in veel andere gevallen heerst nog koudwatervrees bij gemeenten. Tot slot voegt Tummers toe dat een transparante houding bij deze samenwerkingsvorm van belang is, zo worden begrotingen opengegooid en heeft men inzage in elkaars verdienmodellen.

Afbeelding: Financiering duurzaam vastgoed, klik voor groot (bron: Dura Vermeer/RijswijkBuiten)

Hoe ‘goed’ faciliteren?

Gemeentes en grondeigenaren moeten veel meer nadenken over businesscases/rendement en transparantie. Het rendement/risicoprofiel is in elke stad anders. Er moet naar de beleggers toe transparanter worden gemaakt wat voor type risico/rendement men instapt. Volgens Maarsen zou een etalage van grondposities in Nederland een goede aanpak zijn. Financiële kennis bij de verschillende partijen is echter wel een must voor deze opgave.

Daarnaast dienen gemeenten, corporaties en ontwikkelaars creatiever te zijn. Het gaat om hard werken, elkaar opzoeken en begrijpen. Hieraan voegt Kohsiek toe dat naast creatief denken hoe je ergens vermogen uit kan halen, het ook van belang is om het netwerk in te stappen. “Je moet met een verhaal op de mensen afgaan”, aldus Kohsiek.
Ook is het van belang als overheid helder te zijn over de condities en de regels, vertelt Kohsiek. Maak het de investeerders daarbij niet onmogelijk. Geef meer bestemmingsvrijheid, men gaat niet iets kopen om vervolgens allerlei beperkingen opgelegd te krijgen. Tot slot is vertrouwen en doorzettingsvermogen een must als het gaat om het organiseren van geld bij projecten.

Presentatie Robert Kohsiek

Zie ook:

- Hoofdpagina Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015
- Geld en gebiedsontwikkeling: morgen gezond weer op
- Gat vrije sector huur kans voor grondexploitatie
- 'Rijke Rotterdammer moet starter sponsoren'