Verslag Terwijl de rollen van publieke en private partijen in Nederland aan het verschuiven zijn, zijn in andere landen private partijen en particulier initiatief altijd sterk aanwezig geweest bij gebiedsontwikkeling. Bijvoorbeeld in de VS, het Verenigd Koninkrijk, Duitsland en België. Private partijen hebben er een leidende rol in het ontwikkelproces, waarbij zij naast het ontwikkelen van vastgoed het gebiedsmanagement op zich nemen, actief draagvlak voor het plan genereren bij publieke, private en particulieren stakeholders en maatschappelijke voorzieningen realiseren. En particulier initiatief heeft een vanzelfsprekende plek in de stadsontwikkeling. De rol van de overheid is daardoor veel meer faciliterend, waarbij zij ruimte biedt aan privaat en particulier initiatief zonder strikte en beperkende randvoorwaarden op te leggen. Wat kunnen wij van deze aanpak leren en zou deze in Nederland werken? Lessen van gebiedstransformatie in Gent, burgerkracht in Berlijn en belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling in Amerika.
Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015
Lessen:
Het private perspectief biedt beslist mogelijkheden voor de Nederlandse gebiedsontwikkelingspraktijk, zeker gezien de huidige heroverweging van rollen en beperkte financieringsmiddelen vanuit de overheid. Dit vergt wel een andere houding van private partijen en de gemeente.
- Ook private partijen moeten een lange adem hebben bij het stapsgewijs ontwikkelen van een gebied en zichzelf verantwoordelijk voelen voor het integreren van ‘het publiek belang’ in de ontwikkeling;
- Neem als private partij zelf breed het initiatief, zorg zelf voor draagvlak onder lokale organisaties, bedrijven en bewoners, creëer je eigen markt en zet het gebied op de kaart door gebiedsmarketing. Tijdelijke initiatieven kunnen voor interesse in het gebied zorgen en soms ook permanent een plek krijgen;
- De overheid moet ruimte bieden, soepeler zijn in het stellen van randvoorwaarden en kaders (waaronder flexibiliteit in het bestemmingsplan), zich opstellen als een professionele gesprekspartner en accepteren dat als het risico bij de private partij ligt, deze daar gedurende de ontwikkeling en eventueel beheer ook voor beloond wordt.
Gent: van gasfabriek naar Todelierwijk
Door Philippe van Wesenbeeck (diensthoofd Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Stad Gent)
Gent kent van oudsher een planmatige stadsontwikkelingsaanpak waarbij de inhoudelijke stadsvisie sterk gestuurd is vanuit bestaande patronen, kwaliteiten en behoud van historische en landschappelijke elementen. Voor de Belgische praktijk is dit vrij uniek. De rode draad binnen de stadsontwikkeling van Gent is de vernieuwing van oude 19e-eeuwse wijken. De gasfabriek en het omliggende terrein maken deel uit van de grotere stadsvernieuwing ‘Bruggen naar Rabot’. De gebiedsopgave startte als bodemsaneringsproject. Een belangrijke les is dat door de latere doorstart als gebiedsontwikkelingsproject, de transformatie nu veel meer bijdraagt aan de kwaliteit van de stad. De gemeente heeft de vervuilde gronden overgenomen en – via het verlenen van opstalrecht – ter beschikking gesteld aan een ontwikkelaar voor sanering en ontwikkeling. Voor het aantrekken van een ontwikkelaar is een aanbestedingstraject doorlopen, waarbij de gunningscriteria zijn gerangschikt naar visie (60%), aanpak (20%) en prijs (20%). Voor de gemeente was de maatschappelijk afweging voor deze ontwikkeling belangrijk, omdat zij er − naast een gesaneerd gebied − publieke functies en een park voor terugkrijgt.
De belangrijkste lessen die de gemeente geleerd heeft tijdens dit proces:
- De duur van de selectie en toewijzingsprocedure is te lang. Dit proces kan in het vervolg eenvoudiger en sneller: houd in plaats van vijf maximaal drie kandidaten over om te komen tot een definitieve selectie;
- Iedere fase moet als losstaande ‘wijk’ kunnen functioneren;
- Zet tijdelijke initiatieven in om het gebied op de kaart te zetten en aantrekkelijk te maken;
- Laat de noodzakelijke onderzoeken zoals bodemproblematiek en monumentenstatus vooraf uitvoeren om snelheid te kunnen maken in het ontwikkelproces.
Berlijn: grote gebiedsontwikkelingen zitten op slot
Door Han Joosten (hoofd Marktonderzoek BPD Ontwikkeling)
Tempelhofer Freiheit, Berlijn
‘Sessie D: Hoe zit het met de organisatiekracht in gebiedsontwikkeling over de grens? - Afbeelding 1’
De gebiedsontwikkelingen in Berlijn en andere grote Duitse steden zitten vooralsnog op slot. Het rijtjeshuis is een afvalproduct, de meeste mensen willen stedelijk wonen. De trek naar de stad is enorm en het platteland loopt heel snel leeg. Je zou dan denken dat er volop gebouwd wordt in Berlijn om al die mensen te kunnen huisvesten, maar niets is minder waar. De grote gebiedsontwikkelingen blijven uit vanwege demonstraties door goed verenigde en georganiseerde burgers genaamd de “Wutbürger”. De huur- en koopprijzen van woningen rijzen de pan uit, maar de Wutbürger willen het “oude Berlijn” van voor de val van de muur behouden. Via referenda weten de Wutbürger grote gebiedsontwikkelingen tegen te houden. Een actueel voorbeeld is voormalig vliegveld Tempelhof. Ondanks 2,5 miljoen voorbereidingskosten, is de stekker via een referendum uit de ontwikkeling getrokken. Hoewel de grond (bij uitzondering) in eigendom is van de gemeente kan zij hier niets tegen doen, omdat de uitkomst van het referendum bindend is. Hierdoor perken de burgers het bouwrecht fors in. Alleen middels kleinschalige ontwikkeling waar geen gedetailleerd bestemmingplan voor is, zijn ontwikkelingen nog mogelijk.
Seattle: de belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling South Lake Union
Door Carlo Sturm (consultant Deloitte)
South Lake Union, Vulcan Real Estate, Studio/216
‘Sessie D: Hoe zit het met de organisatiekracht in gebiedsontwikkeling over de grens? - Afbeelding 2’
In 2002 startte Vulcan (een ontwikkelende belegger en een dochteronderneming van de private investeringsmaatschappij van Paul Allen (medeoprichter van Microsoft)) met het ontwikkelen van haar eerder verworven grondpositie in South Lake Union Seattle (25 ha). South Lake Union is een vervallen industrieel gebied gelegen aan de rand van de binnenstad. Het doel van de belegger is om het gebied te herontwikkelen tot een duurzame multifunctionele wijk vanuit zijn eigen grondpositie. De aandacht is gelegd op het organische ontwikkelen vanuit de marktvraag en het aanbrengen van kwalitatieve verbetering in de openbare ruimte om het gebied aantrekkelijker te maken. Waarbij publieke voorzieningen, zoals sociale woningbouw en parken, gefinancierd worden door het toestaan van afwijkingen van het geldende bestemmingsplan (bijvoorbeeld door het doen van een financiële bijdrage om hoger te kunnen bouwen dan toegestaan).
Wat van deze aanpak geleerd kan worden is:
- Bied als overheid ruimte aan de ontwikkelaar, beperk daarbij het publieke wensdenken en bied ruimte en flexibiliteit in bestemmingsplannen;
- Zorg als overheid voor een duidelijke visie en prioritering van ontwikkelingsgebieden, dit biedt namelijk langetermijnzekerheid voor de ontwikkelaar;
- Ontwikkel vanuit een lokaal netwerk op kleinschalige wijze en zorg als ontwikkelaar voor je eigen draagvlak voor het plan.
Foto bovenaan: Graslei 2010, Gent
Zie ook:
- Belegger-gestuurde gebiedsontwikkeling
- Eindgebruiker en opdrachtgever in de bouw: lessen uit het buitenland
- No culture, no planning!
Cover: ‘2015.03.16_Sessie D: Hoe zit het met de organisatiekracht in gebiedsontwikkeling over de grens?_660’
Door Wendy de Hoog
Stadsruim | onderzoeker en adviseur gebiedsontwikkeling
