Verslag Veel grondexploitaties staan momenteel onder druk. Op Strijp-S is daarom gekozen slim te sturen op deelexploitaties vanuit een staande grondexploitatie. Integrale samenwerking tussen gemeente, corporaties en commerciële partijen is de basis op Strijp-S. Gestart in 2002 is vanuit slimme programma's gezocht naar bouwstenen die passen bij de gebiedsvisie. Met Mobility-S, Sanergy en Ondernemer-S transformeert dit voormalige Philipsterrein tot een bijzondere leefomgeving. Naast energie en mobiliteit is het herprogrammeren van gebouwen een belangrijke bouwsteen voor het genereren van dynamiek en continuïteit.
Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014
Projectgegevens
Locatie:Philips besloot eind jaren negentig haar industriegebied Strijp I af te stoten. Dit 27 hectare metende terrein, met zijn centrale ligging binnen de ring van Eindhoven en tegen het centrum aan, leende zich uitstekend voor een binnenstedelijke transformatie. Koninklijke Volker Wessels Stevin won de pitch met het beste ontwikkelingsplan. De samenwerking kreeg vorm in een publiek-private constructie, waarmee Eindhoven een unieke kans kreeg om historisch erfgoed met hoogstedelijke allure nieuw leven in te blazen. Strijp-S moet een nieuw creatief centrum voor de stad worden. Met design, innovatie en technologie als verbindende factor tussen de High Tech Campus Eindhoven (technologie) en de Technische Universiteit Eindhoven (kennis).
Programma:
90.000 m2 werk- en kantoorruimte,
2.500 – 3.000 woningen (290.000m2),
60.000 m2 voorzieningen (horeca, designclusters, winkels, cultuur en creatieve industrie),
135.000 m2 bvo (rijks)monumenten,
5.000 (gebouwde) parkeerplaatsen.
Partijen:
Gemeente Eindhoven en KVWS, samenwerkend in Park Strijp Beheer. Overige partners zijn Stichting Trudo, Woonbedrijf, Spoorzone BV (VolkerWessels, 3W, ING) en De Koning Beleggingen.
Fasering:
Op Strijp-S staan tot 2030, in 4 fasen gerealiseerd, de volgende voorzieningen gepland:
In juni vorig jaar werd de gebiedstransformatie beloond met een Gulden Feniks. In Eindhoven heeft men volgens de jury van de Gulden Feniks ‘opnieuw het licht gezien’. Want ondanks de economische crisis gaat de transformatie van het voormalige Philipsterrein tot de innovatieve en creatieve wijk Strijp-S gestaag door. Projectdirecteur Thijs van Dieren van VolkerWessels / Park Strijp Beheer vertelt. “We krijgen beetje bij beetje de wind in de zeilen na 10 jaar investeren.”
Community belangrijker dan gebouw
De gebouwen die Philips achterliet werden -tegen de stroom in- in korte tijd gevuld met ruim 500 bedrijven. Met name kleinere bedrijven in de creatieve industrie en technologie, tegen een betaalbare huur en met flexibele huurcontracten. “Het industriële karakter is een sterk merk.” Er is afgezien van sloop op korte termijn; het tijdelijk gebruik is nog zeker 10 jaar opgerekt. Daarom wordt extra geïnvesteerd in het onderhoud van de gebouwen. Maar veel meer dan het ‘aanbieden van stenen’ draait het huisvesten van creatieve ondernemers om de energie die je als gebouweigenaren in de organisatie steekt, benadrukt Van Dieren. “De meeste bedrijven zijn in zichzelf gekeerd, waardoor contact tussen bedrijven, en daarmee onderlinge versterking, niet vanzelf ontstaat. Wij zetten als programmamanager op netwerkvorming in door gedeelde faciliteiten aan te bieden, zoals een ondernemersplein. Je ziet die inspanning terug in de tevredenheid van de huurders, de groei van bedrijven en de toename van onderlinge samenwerking.” Een deel van de opbrengsten uit tijdelijke verhuur gaan naar het ‘Fond-S’. Plan is om daarvan enkele grote publiekstrekkers te organiseren, die onderscheidend zijn in de Brainport regio. Om de groei van bedrijven te begeleiden binnen Strijp-S, is de opgave nu om de brug te slaan naar nieuwbouw. Ook daarbij moeten het stimuleren van de community, het meedenken met de huurder en het bieden van flexibiliteit centraal staan.
-
‘Sessie D - Strijp-S, Eindhoven: De -S van Strijp en Smart City - Afbeelding 1’
PPS en pluspaketten
Het plan voor de ontwikkeling van het gebied, waarop de pps is gesloten, vormt nog steeds de leidraad. Wel zijn de fasering en planning aangepast. Het langer handhaven van bestaande gebouwen geeft meer ruimte voor de afzet van plandelen die later worden opgeleverd dan oorspronkelijk gepland. Dit voorkomt concurrentie binnen het gebied.
Van Dieren noemt het commitment van partijen (waaronder de gemeente die bijzondere aandacht heeft voor het gebied) en de continuïteit in de projectorganisaties als belangrijke succesfactor. “Binnen de oorspronkelijke kaders van de pps ontwikkelen we ‘pluspakketten’ met partners. Het is dus geen dichtgetimmerde samenwerking, maar een samenwerking vanuit een open houding naar de markt, vanuit een verkenning wie waar goed in is.” Samenwerking met voor VolkerWessels concurrerende marktpartijen wordt niet geschuwd. Ook hierbij draait het weer om het denken in netwerken. Zo worden zzp’ers binnen het gebied en jonge, ondernemende talenten van de technische universiteit betrokken.
Smart City-verkenning
Het denken in netwerken komt tot uiting in de initiatieven rond mobiliteit, energie en verlichting. Eind vorig jaar richtten VolkerWessels en de gemeente de pps Mobility-S op. Dit mobiliteitsbedrijf zal de parkeeropgave op gebiedsniveau organiseren (zie kader).
Mobility-S
Het oorspronkelijke masterplan voor Strijp-S dateert uit 2005. In dit masterplan is op basis van de parkeernormen uitgegaan van 6000 benodigde parkeerplaatsen. Op dat moment leek dit geen probleem, maar in 2008/2009 bracht dit aantal de haalbaarheid van de gebiedsontwikkeling in het geding. Samen met de gemeente is onderzocht hoe het aantal parkeerplaatsen teruggebracht kon worden om de haalbaarheid te bevorderen. Er werden drie mogelijkheden gevonden:
- Dubbelgebruik, bijvoorbeeld overdag door werknemers van de kantoren en buiten kantoortijden door bewoners. Een combinatie van functies en doelgroepen in een gebied maakt besparingen door slimme koppelingen mogelijk.
- Gebiedsgerichte aanpak: parkeren wordt voor het merendeel uit de opstalontwikkeling gehaald, omdat het realiseren van grote ondergrondse parkeergarages niet meer financieel gedragen kan worden. Het parkeren wordt geconcentreerd op een paar centrale, strategische plekken aan het begin van het gebied.
- Bovengronds parkeren: gefaseerd meebouwen met de behoefte.
Van norm naar nodig
De gemeente was bereid zich flexibel op te stellen zolang gemonitord werd wat de daadwerkelijke parkeerbehoefte in Strijp-S is. Er zijn sensoren geplaatst om te meten hoe lang mensen in het gebied verblijven en bijvoorbeeld welke functies ze bezoeken. Paul Bloemen, programmamanager bij Mobility-S: “Per locatie kan het gebruik enorm verschillen omdat er andere bedrijven zitten. Dat we dit weten, helpt bij nieuwe ontwikkelingen in het gebied. We kunnen erop inspelen”.
Slimme infrastructuur al vroeg integreren
Mobility-S is ontstaan om de kostprijs van het parkeren te drukken en tegelijkertijd flexibiliteit mogelijk te maken, maar versterkt volgens Thijs van Dieren ook de kwaliteit van het plan. “Traditioneel heb je het over een masterplan en over mobiliteit, maar niet over slimme (ICT) infrastructuursystemen. Wij hebben die vanaf het begin geïntegreerd in het plan, waardoor de kwaliteit toeneemt. We kunnen bijvoorbeeld intelligente verlichting toepassen en de netwerken van ondernemers in gebouwen integreren. We zijn ook bezig een eigen navigatiesysteem te ontwikkelen, dat niet ophoudt op de parkeerplaats maar pas in de kamer van het gebouw waar je moet zijn.”
De PPS Mobility-S legt zich niet alleen toe op het parkeervraagstuk, maar is ook een vehikel om het delen van auto’s en alternatieven voor autogebruik te stimuleren. Die moeten de verkeersstromen tussen bijvoorbeeld Strijp-S, het station, de High Tech Campus, het stadscentrum en airport in goede banen leiden. Een goede busverbinding naar het station is er al. Mobility-S zoekt de aansluiting op met mobiliteitsnetwerken op regionaal niveau, bijvoorbeeld het deelfietsennetwerk. En werkgevers in het gebied worden benaderd om mee te denken over vervoersalternatieven en hier een bijdrage aan te leveren.
Technologie & innovatie
Bij alle ontwikkelingen op Strijp-S wordt de combinatie van technologie en innovatie gezocht. Ook binnen Mobility-S. Dat blijkt uit het slimme innovatiesysteem, maar ook uit andere invullingen van mobiliteitsvraagstukken. Zo wordt er gekeken naar een basic-signing systeem. Als er maar weinig mensen op straat zijn, kan je op een straatnaambord dan geen andere informatie laten zien? Uiteraard zijn niet alle oplossingen een doorslaand succes. Zo zijn er vijf elektrische auto’s geïntroduceerd met een actieradius van 100 km. Op koude winterdagen vroeg de verwarming zo veel stroom, dat de auto’s nog max. 30 km konden rijden en er veel gestrande auto’s opgehaald moesten worden. Paul Bloemen: “Soms lukt het niet, maar daar leer je van. In kleine, innovatieve stapjes groeien we door!”
Vastgoed en exploitatie
Mobility-S bestaat uit Mobility Vastgoed en Mobility Exploitatie. De vastgoedtak realiseert parkeerplekken, die Mobility exploitatie vervolgens exploiteert. Mobility-S krijgt inkomsten vanuit parkeerkosten. Een parkeerabonnement voor de woningen kost bijvoorbeeld €42,- per maand. Door deze parkeerinkomsten hoeven de verschillende samenwerkingspartners maar een kleine bijdrage te leveren en heeft het bedrijf echt een ontzorgende functie, volgens Paul Bloemen. Mobility-S heeft dus een faciliterende functie, maar waarom is deze niet gewoon uitbesteed aan een marktpartij? “Een marktpartij heeft zijn eigen (winst)belang”, volgens Thijs van Dieren. “Een Mobility-S acteert altijd in lijn met het merk Strijp-S. En misschien nog wel belangrijker: door als coalitie zelf gebiedsbrede stichtingen op te zetten, waarborg je de continuïteit van het gebiedsmerk, ook als de PPS ophoudt te bestaan!”
Naast mobiliteit zijn energie en verlichting onderdeel van de smart city-verkenning op Strijp-S. Er is een ondergronds systeem voor bodemsanering in combinatie met warmte-koude opslag ontwikkeld voor het hele gebied (Sanergy). Momenteel verkennen VolkerWessels en de gemeente samen met Cisco de mogelijkheden om de informatie uit verschillende netwerken op gebiedsniveau te koppelen. Elk programma heeft een eigen glasvezelnetwerk. Verkend wordt hoe de informatie van de verschillende netwerken beschikbaar te maken, de netwerken als één netwerk te beheren en hier dienstverlening op te ontwikkelen. Een voorbeeld is het koppelen van mobiliteit aan openbare verlichting. Bijvoorbeeld door mensen bij een evenement via de smartphone naar een parkeergarage te begeleiden. En de bezoekersstromen van de parkeerplaats naar het evenement te regelen via verlichting. Onverlichte gebieden, bijvoorbeeld grenzend aan woningen, blijven zo gevrijwaard van geluidsoverlast. Commerciële exploitanten kunnen weer op die stroom bezoekers inspringen. “Uitgangspunt is een open systeem waar zittende (technologie)bedrijven in dit gebied op kunnen aanhaken.”
Presentatie Paul Bloemen
Zie ook:
- Strijp-S blijft bouwen
- Promovendus Kees Geevers: nieuwe richtlijnen nodig voor industrieel erfgoed
Cover: ‘2014.01.15_Strijp-S_1_660’
Door Lise Roodbol
Jr. adviseur gebiedsmarketing bij Bureau Buhrs
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
