Sessie E: Benutten van lokaal DNA in stedelijke ontwikkeling

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2015

Vreemde ogen dwingen

De gemeente Zaanstad telt 150.000 inwoners en bestaat uit 7 kernen, die langs de Zaan liggen. Zaandam is daarvan de grootste met 80.000 inwoners. Zaanstad kende eind jaren negentig geen echt stadshart. Het centrumgebied was weinig aantrekkelijk, waardoor bewoners en ondernemers wegtrokken. Bovendien was het gebied slecht toegankelijk. De Zaan is eeuwenlang de drager van de industriële activiteiten geweest voor de zeven dorpen, die er langs liggen. Daarentegen is zij tevens een barrière geweest. In de loop van de tijd zijn steeds meer bruggen gebouwd, die beide oevers met elkaar verbinden. Twee nieuwe barrières bestaan uit de provinciale weg en het spoor, die oost en west Zaandam van elkaar scheiden. Daarom besloot de gemeente eind jaren negentig dat een masterplan voor de herontwikkeling nodig was, waarvoor zij Soeters betrok. Met als belangrijkste doelen: het creëren van een samenhangende openbare ruimte, het versterken van de sociaal-economische structuur van de stad (voor het vasthouden van mensen) en het creëren van een sterke identiteit.

Uitgangspunt van het masterplan was om met ‘schaakstukken’, zoals een stadhuis, winkels, kantoren, een hotel en een woonprogramma het centrumgebied ‘power’te geven. Intensivering van het grondgebruik en een compacte openbare ruimte met duidelijke ‘wanden’ stimuleert interactie, aldus Soeters. De architect legde in onomwonden bewoordingen de vinger op de zere plek. Heb je voor het gebruik maken van het lokaal DNA een architect of stedenbouwkundige nodig die uit de lokale omgeving komt? Soms is juist de blik van een buitenstaander nodig om met nieuwe ogen naar de bestaande omgeving te kijken.‘Ik was geschokt door wat ik aantrof bij mijn eerste bezoek, maar als je er dagelijks rondloopt, zie je niet meer wat er mis is.’ Naast Soeters kwam ook ontwikkelaar Harrie van Noorden (directeur Thunnissen Groep) van buiten de Zaanstreek: ‘Dan wil je het extra goed doen en nergens op beknibbelen.’ Daarnaast noemt Van Noorden het een voordeel dat je als buitenstaander niet betrokken bent bij lokale belangen.

Hoewel in Zaanstad de architectonische identiteit evident lijkt (de groene Zaanse houtbouw), trof Soeters de stad bij aanvang ‘in een identiteitscrisis’ aan. Zaanstad wilde mee in de vaart der volkeren en leek zich te schamen voor haar plaatselijke architectuur; eenvoudige houtskeletbouw uit de tijd van een bloeiende houtverwerkingsindustrie. De Zaanse Schans werd door wethouders beschreven als ‘de groene plankenmaffia’. Soeters overtuigde de gemeente hier juist op voort te bouwen. Zijn interpretatie gaat uit van de historische kenmerken (‘twee planken dik in groen en wit’) gecombineerd met referenties naar eigentijdse internationaal geaccepteerde voorbeelden van beroemde architecten. Zo creëer je een beeldtaal die op meerdere niveaus te lezen is. ‘Zet lokaal DNA zo in, dat niet alleen buitenstaanders het waarderen, maar ook de lokale bevolking het (h)erkent en waardeert’, aldus Soeters. Gespreksleider Wouter Jan Verheul van de TU Delft spreekt van ‘verankerde vernieuwing’: een vormgeving die zoekt naar hedendaagse aanpassingen en voorkeuren, maar die altijd plaatselijk is ingebed en verwijzingen in zich heeft van lokale eigenheid.

Resultaat: het toerisme bloeit, mensen vinden het gebied aantrekkelijker en blijven langer aanwezig. Hierdoor zijn winkeliers, investeerders en bewoners opnieuw geïnteresseerd geraakt. De toegenomen trots is daarbij een belangrijke aanjager geweest.

Processen verkorten

Naast het voortbouwen op de lokale identiteit wijst Gert Peter Vos (procesmanager Stedelijke Ontwikkeling Gemeente Zaanstad) op de volgende lessen in de samenwerking rond Inverdan:

De kracht van ontwerp en co-creatie: het plan kreeg ‘al workshoppend’ vorm met de betrokken partijen: de gemeente, NS, Multi Vastgoed, twee corporaties en Soeters als ‘tekenend secretaris’. Het plan is verrijkt in een iteratief en interactief proces. Met twee door de plannen ‘getroffen’ ondernemers in het gebied voerde Soeters een apart traject. Aanpassingen werden gedaan om ruimte te geven aan hun ambities, waardoor meedoen voor hen aantrekkelijk werd.
Co-creatie en een goed verhaal hebben gezorgd voor draagvlak. Ook ondernemerschap, de betrokkenheid van bewoners bij de gemeenschap en een rijk verenigingsleven behoren tot het DNA van Zaanstad. Soeters’ verhaal leidde dan ook tot ‘heftige debatten in volle kerken’. ‘We zijn in gesprek gegaan met burgers en ondernemers over het ontwikkelen van de stad. Dit is een zorgvuldig participatieproces geweest, we hebben naar draagvlak gezocht.’ Door het herkenbaar maken van de lokale identiteit in het plan werd geappelleerd aan de trots van de Zaankanters. Een sterke visie en ongewijzigde ambitie biedt investeerders houvast. Soeters inspireerde het college, ambtenaren en de gemeenschap.

De ondernemende en pragmatische gemeente: de crisis zorgde voor vraaguitval en het afhaken van partners. De ontwikkeling stagneerde en de gemeente moest zoeken naar nieuwe investeerders. Ze nodigde daartoe lokale ondernemers en bouwers uit om met ideeën te komen voor het vlottrekken van de ontwikkeling. De gemeente ontwikkelt het gebied nu in kleine delen met lokale partijen. Het westelijk deel van Inverdan is resultaat van deze strategie, met onder andere de transformatie van een kantoorgebouw tot hotel en nieuwe woongebieden. De gemeente stapte daartoe op een door haar zelf gekozen aannemer af met een uitvraag voor het aantal woningen, de grondprijs en ruimtelijke kwaliteit. Ondanks de ‘vrij forse grondwaarde’ durfde Van Noorden het project aan, met maatregelen om de ontwikkelkosten te beperken, zoals toepassing van BIM en ketensamenwerking. En een efficiënt en flexibel product hoeft geen cataloguswoning te zijn. De woningen werden in twee en een halve maand gerealiseerd.

De gemeente stelde duidelijke kaders en van daaruit werd meteen doorgewerkt. De afspraak was grondafname bij zeventig procent verkoop, lukt dat niet, dan is de ontwikkelaar zijn ontwikkelkosten kwijt. Dit zorgt voor een demping van het risico en de ontwikkelkosten. Zorg ook voor continuïteit: een hecht en ingespeeld team, met lange termijn betrokkenheid van zowel overheid als marktpartijen. Houd het team klein, adviseert Soeters, om slagkracht te houden in plaats van elkaar ‘ambtelijk te bevechten’. En inlevingsvermogen: toon begrip voor de interne problemen van private partijen, bijvoorbeeld door een betalingsarrangement overeen te komen.

Lokale voorkeuren ontdekken

Hoe ontdek je lokale identiteit? Onder meer door locatie onderzoek, analyse van historische kaarten in boeken en de ‘ansichtkaartmethode’ (analyseer wat wordt uitgelicht op de plaatselijke ansichtkaarten). Maar er is geen blauwdrukmethode voor. Bovendien is op de ene plek de lokale identiteit duidelijker vindbaar dan op de andere (zoals uitleglocaties), vult een stedenbouwkundige van AM Concepts aan. De betrokkenen onderstrepen: lokaal DNA moet niet iets abstracts blijven, het komt aan op het enthousiasme en de wil om lokale identiteit te ontdekken. Het draait weer om het bouwen voor mensen in plaats van grote aantallen. Het gaat om woningen waarin je zelf ook zou willen wonen. Zaanstad werkt met een supervisieteam dat tot in detail toeziet op de toegepaste bouwstijl.

Dat de lokale voorkeuren werden benut, bewijst de snelheid waarmee de woningen verkocht zijn. Het blijken juist de niet-standaard woningen te zijn, die als eerste van de hand gingen: lokale woningtypes die je ‘elders nooit zou maken’. Een typisch Zaans voorbeeld is een woning in de achtertuin van een andere woning. Hierdoor was geen ruimte voor een tuin dus is een balkon aangebracht. ‘Het maakt mij niet uit wat de woning kost, ik wil hem hebben’, aldus een enthousiaste koper. ‘Kwaliteit wordt altijd gezien’, stelt Van Noorden. Soeters’ moderne interpretatie van het historische erfgoed heeft gezorgd voor een olievlekwerking: ook bij nieuwe bouwaanvragen elders in de stad keert de Zaanse stijl terug.

Soeters ageert tegen het wegwerpgehalte van veel hedendaagse bouw. Hij roept op beter te kijken naar zeventiende-eeuwse gebouwen die al eeuwen lang meegaan. ‘Ik voer een permanent debat met een arrogante kliek in Nederland die spuuglelijke, contextloze dozen neerzet.’ Het ontwerp moet in de beeldende traditie van een dorp of stad passen: zet geen zwarte kubus tussen witte huisjes. Illustratief vindt hij de stadhuizen van bijvoorbeeld Den Haag, Lelystad en Purmerend, die ‘overal hadden kunnen staan’. Interessant is de vraag hoe we op lange termijn tegen het andere uiterste aankijken, met de markante beeldtaal van Soeters. De tijdloosheid is nog niet te toetsen. Maar een kleurrijk feestje is het wel in Zaanstad.

Zie ook:

• Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren
• Plaatsgebonden identiteit: het anker voor stedelijke ontwikkeling