Sessie E - Vathorst, Amersfoort: De effecten van een bommetje

3 april 2014

4 minuten

Verslag De sessie over Vathorst Amersfoort was een mooi voorbeeld van een publiek-private samenwerking die een doorstart heeft gemaakt na een periode van impasses en conflicten. Alhoewel deze spanningen nog wel voelbaar waren in de zaal, was het ook duidelijk dat er veel lessen geleerd zijn en dat partijen verder gaan op een zakelijke wijze. Patrick Joosen (Bouwfonds Ontwikkeling), Leo Versteijlen (SITE) en Nico Kamphorst (gemeente Amersfoort) vertellen over het proces en delen hun lessen op het praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014.

Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014

Het bommetje

Nico Kamphorst, directeur Stedelijke Ontwikkeling en Beheer bij de gemeente Amersfoort, vertelde openhartig over het doorlopen proces. Naar de mening van Kamphorst was de gemeente Amersfoort met een hoge dosis planoptimisme de samenwerking met de private partijen aangegaan. De partijen werden gezien als bevriende partijen met een gedeeld belang. Echter kwam er rond 2011/2012 wrijving tussen de partijen in de manier van werken. Om tot een goed resultaat te komen moesten er 1600 woningen voor € 180 miljoen verkocht worden. De gemeente begon zich af te vragen of dat haalbaar was gezien de stroeve woningmarkt en het gegeven dat er nog veel dure koopwoningen in de planning stonden. Volgens Kamphorst was er behoefte aan discontinuïteit; er moest een gesprek op gang komen over de toekomst. De gemeente had een bommetje laten vallen in de samenwerking -door de mogelijke verliezen naar buiten te brengen- om ervoor te zorgen dat alle partijen weer op scherp kwamen te staan. Het gesprek tussen de partijen over de toekomst zou vooral gaan over de risicoverdeling. In de opzet van het Ontwikkelingsbedrijf Vathorst (OBV) waren de risico’s 50/50 afgedekt, echter bleek dit in de praktijk toch anders uit te pakken op het moment dat de ontwikkeling in slecht weer zou komen. De gemeente Amersfoort was niet in staat om te sturen op het proces waardoor een gevoel van onvermogen ontstond. Maar, als het fout gaat betaalt de gemeente de rekening, aldus Kamphorst. Er ontstond een spanningsveld tussen de maatschappelijke betrokkenheid die de gemeente voelt, en de zakelijkheid van de private partners. Het bommetje zorgt voor een gesprek op het scherpst van de snede.

Het gesprek

In 2012 bevindt de gebiedsontwikkeling in Vathorst zich in een complexe situatie: de afzet stagneert, de grex is niet vastgesteld, de partijen vertrouwen elkaar niet meer en van goede samenwerking is geen sprake. Dit is het moment waarop SITE Urban Development ingeschakeld wordt. Leo Versteijlen, directeur SITE, vertelt over de vraagstelling waarmee zij werden geconfronteerd en het advies dat zij gaven. Dat het een lopende trein was, waarin veel afspraken en (stedelijke) plannen vastlagen, maakte dat er ook continuïteit in het proces behouden moest blijven. De discontinuïteit werd vooral gezocht in het positioneren van de deelgebieden, het vergroten van de efficiëntie en het verduidelijken van de rollen en verhoudingen. Daarnaast deed SITE de aanbeveling om Vathorst Noord en West nu al te betrekken in de planvorming om een integraal perspectief te bieden aan de klant.

Huidige situatie

Patrick Joosen, directeur Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden, vertegenwoordigde een van de private partijen tijdens de sessie. Joosen vertelt over de potentie van het gebied en de verantwoordelijkheid die er gevoeld wordt om de wijk te realiseren, met de bijbehorende voorzieningen, zoals deze oorspronkelijk beloofd was. Mede vanwege de centrale locatie waar een woningtekort wordt verwacht, en die zich onderscheidt van omliggende (meer dorpse) nieuwbouwlocaties. Dit resulteert erin dat ook de private partijen het belang voelen om aan boord te zijn en te werken richting het grotere perspectief van 2025. Om dit mogelijk te maken is de samenwerking tussen de partijen omgebogen naar een verstandshuwelijk waarin heldere afspraken gelden. Het probleem van dubbele petten lijkt inherent aan pps; zo is de gemeente bijvoorbeeld zowel deelnemer als scheidsrechter. Volgens een deelnemer is de gemeente na jaren van geld verdienen aan gronduitgifte ‘terug op haar leest’. Les is volgens de betrokkenen dan ook om bij je eigen verantwoordelijkheid te blijven en risico’s evenwichtig te verdelen.

Net als in het ochtendprogramma kwam de meerwaarde van een gebiedsaanpak naar voren. Opvallend is dat nu juist wat grotere deelgebieden aan ontwikkelaars worden uitgegeven. Joosen licht toe: “Door een gebied voor, zeg, 200 woningen af te nemen in plaats van bijvoorbeeld 20, kunnen we beter een herkenbaar gebiedsconcept realiseren en risico’s toedelen. En binnen een uitgegeven deelgebied is nog steeds ruimte voor geleidelijke ontwikkeling. De afgelopen jaren leggen wij meer nadruk op gebiedsontwikeling –het uitoefenen van ons vak- dan op opstalontwikkeling, die kan worden ingekocht”, aldus Joosen.
Het uitoefenen van het vak gebiedsontwikkeling betekent volgens Kamphorst ook aandacht voor het probleem dat veel eerder gebouwde huizen ‘onder water’ staan. Bepaalde categorieën zijn meer waardevast gebleken. Hoe je hierop kan sturen ziet hij dan ook als leervraag voor gebiedsontwikkeling.
Door aan knoppen te draaien (financiële, organisatorisch en programmatische) is er een nieuwe manier van werken ontstaan. In de grex is flexibiliteit ingebouwd door mogelijke verliezen met voortschrijdend inzicht al mee te nemen. En er is een integraal projectteam met mandaat gecreëerd dat binnen het vastgestelde kader kleine korrels ontwikkelt. En zo gaat ook in Vathorst de ontwikkeling gewoon verder na het vallen van de spreekwoordelijke bom.