Nieuws “Onbetaalbare huizen door ruimtelijk schaarstebeleid” kopte pagina 7 van het Financieel Dagblad op donderdag 16 februari bij de presentatie van een rapport van Dynamis over de woningmarkt. Hierdoor zou de indruk kunnen ontstaan dat een sigarenrokende oude blanke mannenclub dat zo even met elkaar regelt in Nederland. “Provincies houden nog steeds allerlei plannen tegen die door gemeenten worden geopperd”, zegt Frank Verwoerd, researchmanager van Dynamis, aldus het FD. “Volgens de zogeheten ladder voor duurzame verstedelijking, die tijdens de crisis is geïntroduceerd, moeten de bouwplannen namelijk precies aansluiten op de vraag op de lange termijn. Gemeenten moeten dus kunnen aantonen dat er ook in de toekomst behoefte is aan de woningen”, vervolgt het FD artikel. Foute boel dus, is de conclusie. Gemeenten moeten gewoon lekker kunnen bouwen, weg met die ladder.
Voor de goede orde, Dynamis is natuurlijk een club met redelijke mensen en hun rapport over de woningmarkt is prima. Het gaat mij hier meer om de suggestie die vaker wordt gewekt dat er gestuurd wordt op ruimtelijk schaarstebeleid. Dit wordt overigens door sommigen ook zelfs zo gepropageerd, omdat daarmee lastige binnenstedelijke locaties makkelijker te ontwikkelen worden. Dat heeft natuurlijk wel hogere woningprijzen en hogere woonlasten voor de consument tot gevolg.
Die complottheorie over het ruimtelijk schaarstebeleid moet wat mij betreft worden ontzenuwd. Er ontstaat een beeld dat ontwikkelaars en gemeenten dat zo met elkaar even regelen omdat ze dan geen ontwikkelrisico meer lopen.. Los van de wens van sommigen is dat niet de realiteit. Laten we nog even teruggaan naar een gedegen onderzoek over de woningmarkt van enkele jaren terug. Geen adviesrapportje van wat externe ‘deskundigen’, nee, een doorwrocht onderzoek van niets minder dan een onderzoekscommissie van de Tweede Kamer: het parlementair onderzoek Huizenprijzen uit april 2013 (TK, 2012-2013, nr. 33194, nr. 2). Daarin wordt op pagina 20 geconstateerd dat “De productie van nieuwe woningen is een langdurig proces. Deze procesgang is weer van invloed op de snelheid waarmee het aanbod reageert op veranderingen in de vraag. Het grote aantal verschillende spelers op de woningmarkt, de verschillende wederzijdse afhankelijkheden en het samenspel van publieke en private belangen maken woningproductie tot een buitengewoon complexe zaak”. Niet echt een bewijs voor een complottheorie waarin enkele partijtjes met elkaar even de schaarste bepalen vanuit eigen belang.
Ten tweede: we willen toch niet echt terug naar de tijd waarin gemeenten weer overspannen bouwplannen gaan formuleren met regionale concurrentie? Wat is er eigenlijk mis met bouwplannen die op haalbaarheid en afzet worden getoetst? Dat er wel aantoonbare behoefte moet zijn voordat we weer gaan speculeren op grondprijsstijgingen? Is zorgvuldige en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten overbodig? Is het trouwens niet ook bij elke bestemmingswijziging noodzaak om de financieel-economische haalbaarheid aan te geven en dit te onderbouwen met een behoefteraming? Lijkt me niets op tegen: een zorgvuldige besluitvorming en onderbouwing van haalbaarheid om overspannen plannen en grondwaardeverwachtingen wat te temperen.
Stimulering binnenstedelijk en middeldure huur
Helaas is de Nederlandse woningmarkt complex en te belangrijk om daar een complottheorie op los te laten of simpele oplossingen te suggereren. Dat het allicht simpeler, sneller en goedkoper kan, prima. Laten we dan daar op focussen en met concrete voorstellen komen. Daarbij vast twee suggesties. Allereerst is voor binnenstedelijke locaties gewenst dat investeringen in openbaar vervoer en bereikbaarheid, ook van rijkszijde, makkelijker en sneller ter beschikking komen. Ten tweede, een grotere zorg wat mij betreft, is het middeldure huursegment. De middengroepen, met de gezinsinkomens van zeg € 35.000 tot pak ‘m beet € 45.000 per jaar, kunnen nu met de huidige lage rente nog redelijk terecht in de koopmarkt van starterswoningen. Als de rente echter gaat stijgen zal dat een stuk lastiger worden. We kunnen dan wachten tot het probleem ontstaat, maar het lijkt me beter nu in te zetten op stimulering in de vorm van fiscale en/of financiële subsidiering om te zorgen dat dat segment van de grond komt in de nieuwbouw. Huurders met een middeninkomen geven nu al anderhalf keer zo groot deel van hun besteedbaar inkomen uit aan woonlasten in het geliberaliseerde segment in vergelijking met huurders in het gereguleerde segment en het koopsegment na aftrek van de fiscale subsidies. (Policy brief CPB, De positie van de middeninkomens op de woningmarkt, 2016/13).
Alleen als we nu iets gaan doen hebben we over een paar jaar enigszins volume in de middeldure huur, anders dan het verhangen van de bordjes op huidige sociale huurwoningen die worden omgekat naar middeldure huur. Dat levert echter geen bijdrage aan de nieuwbouwbehoefte. Als we de komende 20 a 30 jaar nog ca. 1 mln nieuwbouwwoningen nodig hebben en daarvan moet ca. 20% middeldure huur zijn, hebben we het over ca. € 40 mrd belegd vermogen wat in die sector gestopt moet worden voor nieuwbouw. Het opnemen van een categorie middenhuur in bestemmingsplannen is niet genoeg om beleggers voldoende rendement te bieden en het ontwikkelrisico te verminderen. Sec de mogelijkheid opnemen in bestemmingsplannen doet denken aan een islamitisch spreekwoord: “Je kunt de kameel wel naar het water brengen, maar hem niet laten drinken”.
Het afgelopen jaar is door een aantal partners (TU Delft, Deloitte en BPD) en deelnemers uit het werkveld een verkenning verricht over de veranderende rol en betrokkenheid van marktpartijen en van gemeenten.
Een gedrukt exemplaar van de publicatie “#trackchanges: veranderingen in de waardeketen van gebiedsontwikkeling” is op te vragen via Natasja Glavimans.
Cover: ‘Woningen Den Haag’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is Topconsultant bij Vanberkel Professionals, lid Expertteam Woningbouw (RVO), gepensioneerd partner Deloitte Real Estate en oud-wethouder.
