SKG Jaarcongres 2024, met kracht investeren in een duurzame leefomgeving

“Nederland is nog niet af.” Met dat statement opende SKG-voorzitter Ronald Huikeshoven (directievoorzitter AM) het congres. Tal van ruimteclaims storten zich op het beperkte Nederlandse grondgebied: we moeten deze combineren en verbinden. En onze systemen en werkwijzen fundamenteel aanpassen: “De gebieden zelf moeten centraal staan, waarbij woningbouw niet per definitie leidend is – en mogelijk eerder een afgeleide van andere claims.” Het schakelen tussen schaalniveaus, naar elkaar luisteren en elkaars uitvoeringskracht slim benutten zijn belangrijke vaardigheden, aldus Huikeshoven. En bovenal vertrouwen om gezamenlijk om te kunnen gaan met alle onzekerheden waar we collectief mee te maken hebben.

Werelden bij elkaar

SKG-directeur Tom Daamen kon dat beamen: inhoudelijk maar ook qua organisatie en financiering van gebiedsontwikkeling zijn er keuzes nodig om langjarig te kunnen investeren in duurzame gebieden. “Het betekent elkaar leren kennen en vasthouden maar tegelijkertijd de ruimte geven om vanuit het eigen perspectief hieraan bij te dragen.” Een onmisbare partij in dit geheel is de belegger die ervoor zorgt dat er voldoende kapitaal naar de wereld van gebiedsontwikkeling blijft stromen. Mark Siezen, CEO van Bouwinvest, legde uit hoe hij deze verbinding tot stand brengt met zijn organisatie. 38 institutionele partijen hebben inmiddels 15,2 miljard euro via Bouwinvest belegd. “Het is aan ons om twee werelden bij elkaar te brengen: de ondernemende wereld van de gebouwde omgeving en de meer toezichthoudende wereld van de beleggers.”

Belangrijk daarbij is volgens Siezen om – ook als partijen in gebiedsontwikkeling – oog te krijgen voor wie zich áchter de fondsen bevindt: “Ook in het buitenland wordt er steeds meer in niches geïnvesteerd. Het aantal vastgoedproducten neemt alleen maar verder toe. Daarom is het goed te weten wie precies de belegger is die daarvoor belangstelling heeft en welke eisen deze stelt. Er is niet één belegger.” Daarbij speelt dat deelnemers in investeringsfondsen steeds mondiger worden: “Op zich is dat een prima ontwikkeling. De deelnemers willen bijvoorbeeld dat er meer wordt geïnvesteerd in duurzaamheid, ook in sociaal opzicht. Het is aan ons om daarop in te spelen.”

70 miljard euro

Zorgelijker is de ontwikkeling, die blijkt uit recent onderzoek van Investment & Pensions Europe, dat Europese pensioenfondsen op korte termijn uit het vastgoed willen stappen. Siezen hierover: “Dat is geen goede ontwikkeling, gezien de grote opgaven waar we voor staan. Het is dus aan ons om vastgoed weer interessant te maken. En daar hebben we allemaal een rol in. Deze zaal gaat bepalen hoe Nederland er in de toekomst uit gaat zien; we moeten echt stappen zetten om het mondiale kapitaal te koppelen aan de wereld van gebiedsontwikkeling.”

Volgens Siezen leert een snelle rekensom dat de benodigde investeringen in alleen al de woningbouw niet sec uit Nederland afkomstig kunnen zijn: “Een miljoen woningen vragen, bij 20 procent middenhuur, om 70 miljard. Dat brengen de Nederlandse fondsen niet op. Komt bij dat er door de demografie straks meer geld uit de fondsen stroomt dan erin komt. Het buitenlandse geld is dus heel hard nodig. En daar hebben we fantastisch mooie gebiedsontwikkelingen voor nodig.”

Dat vraagt om het adresseren van tal van vraagstukken: de renteontwikkeling, oplopende bouwkosten, onduidelijke wet- en regelgeving en de stapeling daarvan en de vele eisen die aan gebiedsontwikkeling worden gesteld. Zelf wil Bouwinvest het goede voorbeeld geven door bijvoorbeeld investeringen in sociale duurzaamheid te bevorderen, met haar eigen Dutch Social Impact Real Estate Partnership. Dit belegt Bouwinvest in betaalbare (zorg)woningen en maatschappelijk vastgoed. “We stappen daarmee ten dele af van onze primaire taak en investeren in lokale gemeenschappen. Daarmee vindt een stukje waardeoverdracht plaats van de gepensioneerden naar die gemeenschappen.”

Markt doet moeilijk

Een voorspelbare reactie is: waarom moeten onze pensioengelden daarvoor worden ingezet? “Wij moeten kunnen uitleggen waarom we dit belangrijk vinden en waarom het – in ieder geval op korte termijn – ten koste gaat van het directe rendement.” Dat geldt bijvoorbeeld ook voor de investeringen die Bouwinvest wil plegen in het Paris Proof-maken van haar gebouwenvoorraad. “Wij vinden dat een goede zaak maar een deel van de markt doet dat niet en wil niet betalen voor ecologische en sociale duurzaamheid. Daar hebben we dan uiteindelijk toch ook wet- en regelgeving voor nodig, om van bovenaf op te leggen dat iederéén – ook de gebouweigenaren – dit verplicht inprijst en de benodigde duurzaamheidsmaatregelen neemt.”

Het aantonen en onderbouwen van keuzes wordt steeds belangrijker, zo destilleerde Tom Daamen uit de keynote speech van Mark Siezen. In het werk en de kennislijnen van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling speelt dit ook een steeds belangrijker rol. Of het nu gaat om sociale duurzaamheid in gebiedsontwikkeling, waar Céline Janssen onlangs op promoveerde, om klimaatadaptatie in het programma Red&Blue, of om landschapsbewust ontwikkelen in Haverleij bij Den Bosch. Ook het duurzaam bekostigen van gebiedsontwikkeling krijgt steeds meer aandacht, inclusief nieuwe en bestaande instrumenten die daarbij kunnen worden ingezet. Last but not least zijn de Regionale Investeringsagenda’s (RIA’s) en de herontdekking van publiek-private samenwerking belangrijke thema’s in het SKG-programma. Dat gebeurt op aangeven van een groeiend aantal SKG-partners, die de leerstoel aan de TU Delft in staat stelt het vakgebied van een steeds vitalere kennisinfrastructuur te voorzien.

Uitvoering anders waarderen

Over het begrip uitvoeringskracht ging ook de reflectie van Jeanet van Antwerpen, lid van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). Deze bracht onlangs ongevraagd het advies “Uitvoering aan zet” uit en ook daarin worden werelden bij elkaar gebracht: die van het beleid en de uitvoering. De presentatie tijdens het SKG Jaarcongres is haar twaalfde al dit jaar en dat geeft aan dat het thema leeft, aldus Van Antwerpen. De Rli constateerde dat op veel terreinen de uitvoering stokt en ging op zoek naar de belemmerende factoren. Ze vond er vijf, die in veel gevallen allemaal tegelijk voorkomen. Aan deze factoren gaat echter nog een meer principiële kwestie en dat is de verhouding tussen beleid en uitvoering. “De uitvoeringspraktijk moet radicaal worden geherwaardeerd en beide werelden moeten gelijkwaardig en gelijktijdig aan tafel komen. Geef de uitvoerende partijen een structurele positie in de beleidsontwikkeling. Dat vraagt een andere mindset en een andere cultuur.”

De vijf aanbevelingen die hieruit voortvloeien zijn de volgende:

1. Stop met stapelen van beleid. Uit alle doelen die een gebiedsontwikkeling moet realiseren, kies er drie waar je een 10 op wilt halen. Neem bij de andere genoegen met minder. Maak zodoende maatwerk mogelijk.
2. Werk aan het opheffen van “handelingsverlegenheid”. Durf stappen te zetten en dilemma’s te benoemen. Zorg ervoor dat uitvoerders zich veilig voelen beslissingen te nemen, ook in een context van onzekerheden.
3. Verbeter de nu ontoereikende organisatie van de uitvoering. Verdeel rollen, taken en verhoudingen vanuit de specifieke opgaven. Beleg de doorzettingsmacht bij de goede partij, bijvoorbeeld wanneer een gebiedsontwikkeling meerdere gemeentes betreft.
4. Verhelp de ongelijke verdeling van kosten en baten. Zet daarvoor inventieve arrangementen in.
5. Werk aan de schaarste van menskracht. En kijk daarbij ook kritisch naar de eigen werkprocessen, zoals de gemeente Breda heeft gedaan. Kies voor de kortste procedures en besteed veel integraler aan (“niet bruggetje voor bruggetje”).

Uiteindelijk moet dit bijdragen aan de emancipatie van de uitvoering, aldus Van Antwerpen. “En zeg ook duidelijk als iets niet kan, zoals de burgemeester van Nijmegen onlangs deed: zonder bereikbaarheid vindt er geen woningbouwplanning plaats.” Uiteindelijk draagt uitvoerbaar beleid ook bij aan meer vertrouwen van de burger in de overheid.

Die overheid kwam ook in de afsluitende paneldiscussie van het congres aan bod. De Overijsselse gedeputeerde Liesbeth Grijsen herkende zeker veel van wat voor het voetlicht werd gebracht. “Met de kanttekening dat wij alleen faciliteren en niet zelf bouwen. Maar we proberen wel nadrukkelijk onze partners zo goed mogelijk in stelling te brengen. Onder meer door netwerkbijeenkomsten te organiseren waar we goede voorbeelden delen – bijvoorbeeld van gemeenten die wél tempo weten te maken – en van elkaar leren. Daarbij zijn bijvoorbeeld ook zorginstellingen aanwezig, die vanuit hun domein ervaringen kunnen bijdragen.”

Grijsen werkte hiervoor als wethouder en herkende de noodzaak om bij stagnatie sneller te escaleren en zo het tempo erin te kunnen houden. Andere werkwijzen kunnen ook helpen: “We lieten bijvoorbeeld onze stedenbouwkundige direct samen opwerken met een externe projectontwikkelaar. Dat scheelt veel tijd.”

Steeds nieuw beleid

Wanneer het gaat over het kritisch kijken naar de eigen werkprocessen, kan ook de rol van de gemeenteraad aan bod komen, zo gaf GroenLinks-wethouder Ani Zalinyan (gemeente Heemskerk) aan. “De meeste discussies in de raad gaan over processen. Men wil steeds weer nieuwe kaders en beleid, om daarmee te kunnen controleren. Maar ondertussen loopt de uitvoering zoals het dagelijks onderhoud van de openbare ruimte alleen maar vertraging op. Ook wij proberen daarom beleid en uitvoering dichter bij elkaar te brengen. Ik ga regelmatig op locaties kijken waar het wringt en dan gaan van beide disciplines medewerkers mee. Ter plekke komen we dan tot een aanpak om weer de vaart erin te krijgen.” Grijsen herkent dit ook in haar huidige praktijk: “Als we doorgaan met nog meer nieuw beleid, komt straks alles echt stil te staan. Ik ga daarom het veld in, niet met extra regels maar vooral met de oproep: leer elkaar kennen.”

Marieke Mentink, directeur Divisie Bouw en Vastgoed bij Dura Vermeer, ziet dit ook gebeuren in de relatie tussen publiek en privaat. “We merken bij veel gemeenten dat het op het niveau van college van b en w vaak wel goed gaat. Op raadsniveau hoor je echter soms wel geluiden in de sfeer van “we wantrouwen jou als marktpartij tot het tegendeel is bewezen”. Dat maakt gebiedsontwikkeling lastig.” Ze noemt de gebiedsontwikkeling Suikerzijde in Groningen als voorbeeld hoe het anders kan: “Daar zijn we niet gelijk de inhoud in gedoken maar hebben we eerst anderhalve maand besteed om elkaar goed te leren kennen. Dat halen we later in de tijd dubbel en dwars weer in.”

Veel vacatures

Het samenspel van de controlerende bestuurlijke wereld en de creatieve wereld van de gebiedsontwikkeling, hoe kan dat worden bereikt? Met daarbij ook het genoemde probleem van de schaarste aan “handjes”, zo maakt Zalinyan duidelijk: “Ik ben bezig met een project met flexwoningen, maar in een jaar tijd ben ik al aan mijn vierde projectleider toe. Voor onze gemeente als geheel hebben we 80 vacatures op een organisatie van 300 medewerkers. Dat maakt het wel ingewikkeld.”

Grijsen vult daarop aan: “Kijk als overheid ook scherp of anderen taken van je kunnen overnemen. Er is een neiging alles zelf in de hand te willen houden maar marktpartijen kunnen vaak sneller capaciteit organiseren dan overheden. Maak daar gebruik van.”

Na dit plenaire ochtendprogramma gingen de deelnemers uiteen voor twee rondes met kennissessies (het verslag hiervan volgt). Om daarna weer samen te komen voor de uitreiking van de SKG Publieksprijs, die in de wacht werd gesleept door de ontwikkelaars van het World Food Center in Ede (BPD, Van Wijnen, Green Real Estate en gemeente Ede).