SKG Jaarcongres 2025: de oogst van de deelsessies, deel 1

A: Transformatiegebieden & GO

Transformatiegebieden kenmerken zich door ‘drie assen van complexiteit’, leidde Saskia Beer (TU Delft) in. Eén: een veelheid aan onderling verbonden uitdagingen. Twee: een fragmentatie van verschillende onderling afhankelijke bestaande en nieuwe actoren. Drie: een hoge mate van onvoorspelbaarheid. Omdat we bij gebiedstransformaties altijd vertrekken vanuit het bestaande – soms een plot met wel 100 verschillende eigenaren – ontstaat vaak een stapsgewijze ontwikkeling waar van alles kan gebeuren. Dit in tegenstelling tot een lineair ontwikkelproces. Welke rol speelt vertrouwen in deze complexe en onvoorspelbare context?

Het gesprek tussen zoveel partijen tegelijkertijd gaande houden is een complexe uitdaging, vertelde Natascha Agricola (gemeente Groningen) aan de hand van de transformatie Corpus den-Hoorn Zuid in Groningen. Omdat er mensen kunnen vertrekken, nieuwe bestaande partijen opduiken of er bijvoorbeeld een nieuwe Raad van Bestuur komt moet je steeds weer opnieuw kennismaken. “Het is daardoor echt twee stappen vooruit en een weer terug,” vertelt ze. “Vertrouwen betekent een bepaalde nederigheid in je eigen ambitie – je kan zelf wel door willen maar je kan de ander niet vooruitduwen”.

Cynthia Kootker (gemeente Dijk en Waard) vertelde hoe belangrijk het was om het gebied van werklocatie De Frans allereerst de partijen in het gebied echt goed te leren kennen. Voor partijen is er momentum nodig om te investeren in het gebied, maar voordat dat er is zijn er heel veel voorstapjes nodig, door veel aan teambuilding te doen en het gesprek met zowel markt als maatschappelijke partijen te blijven voeren. Een extern bureau daarbij betrekken als onafhankelijke derde partij is hiervoor erg bevorderlijk, is Kootker’s ervaring.

“In de context van ‘trouwen’ betekent vertrouwen ook vooral ‘eerlijk zijn’,” wordt als metafoor vanuit het publiek aangedragen. In hoeverre ben je in een gebiedstransformatie eerlijk als bijvoorbeeld de politieke context en de belangen veranderen? “Als overheidspartij heb je nu eenmaal te maken met een gemeenteraad”, zo reflecteerde Maarten Hoorn (Platform31). “Dat is het nadeel van onze democratie – dat er af en toe ook politieke spelletjes gespeeld worden waar je weinig invloed op hebt. Het beste is om er transparant en eerlijk over te zijn”.

Het publiek vraagt zich af in hoeverre het helpt om zakelijke afspraken te maken in een situatie met versnipperd eigendom, bijvoorbeeld door een publiek-private samenwerking op te zetten. “Wanneer bestaande partijen zoals een school of een asielzoekerscentrum centraal staan in een gebied, kun je niet direct met een zakelijke ‘woningen first’-houding aan tafel gaan zitten,” is de reactie van het panel. Toch zorgt zakelijke commitment vaak wel dat je ook in slechtere tijden bij elkaar blijft – in tegenstelling tot bijvoorbeeld het lossere model van Developing Apart Together, meent Hoorn: “Trouwen in gemeenschap is toch wat anders dan vrijblijvend rond daten”.

Investeren in het leren kennen van partijen is belangrijk, maar tegelijkertijd staan we voor een enorme woningopgave. Kan dat niet toch sneller, vroeg het publiek zich af. Agricola vertelde dat de gemeente Groningen in andere gebieden wel meer druk opvoert, maar dat dit ook tot een heel intensief proces leidt waar je op plotniveau allerlei oplossingen nodig hebt. Het vooraf investeren in een gezamenlijke gebiedsvisie is dus intensief, maar betaalt zich ook uit. Maarten Hoorn: “Versnellen is ook het voorkomen van vertraging. Zorg voor een goede voorbereiding en dat planningen van tevoren ook op orde zijn. Je zal dan nog steeds intensieve processen hebben, maar ook sneller kunnen schakelen en besluiten kunnen nemen – juist als er veel partijen aan tafel zitten.”

“Uiteindelijk draait het om het vinden van een evenwicht tussen het vastklikken van aspecten om voldoende zekerheid te bieden, en anderzijds het meebewegen met wat je tijdens het proces tegenkomt”, sloot Suzanne de Wit (gemeente Amsterdam) af. “Het helpt daarbij enorm als de hele organisatie bewust is van de weerbarstigheid van een gebiedstransformatie.”

[Céline Janssen]

B: Omgevingsrecht & GO

De kunst bij gebiedsontwikkeling is om soms – zo gaf keynote spreker Paul ’t Hart aan – even het balkon te beklimmen en van daaruit de dansvloer te bekijken waarop alle belanghebbenden bij een onderwerp zich bewegen. Dat geldt zeker voor onderwerpen als het stikstofdossier en de inrichting van milieuzones, twee thema’s die gebundeld door TU Delft-hoogleraar Marlon Boeve aan de aanwezigen werden voorgesteld – met de bijbehorende inleiders.

Voordat de eerste inleider echter het woord kreeg, vroeg Boeve de deelnemers aan de sessie hoe zij in algemene zin aankijken tegen het fenomeen ‘onderzoekslasten’. De premisse van de Omgevingswet was dat de kosten van allerlei onderzoek (milieu, geluid, bodem, et cetera) zouden gaan dalen, doordat er in de planfase minder gedetailleerde gegevens gevraagd worden en een deel van de onderzoeken ook doorgeschoven kan worden naar de concrete initiatieffase.

De huidige praktijk wijst dat echter nog niet uit blijkt uit de reacties uit het publiek. Gemeenten moeten nog wennen aan de nieuwe systematiek, waar medewerkers het lastig vinden de oude kaders loste laten. Om op zeker te spelen (zeker waar het om ‘milieu’ gaat) worden dan alsnog onderzoeken verordonneerd. Ook bij marktpartijen bestaan er onzekerheden, zo gaf een gebiedsontwikkelaar aan: “Wij moeten volop voorinvesteren in planontwikkeling maar het is soms lastig in te schatten of en in hoeverre alles nu echt goed is onderzocht. Dat geeft geen comfortabel en veilig gevoel.”

Anita Nijboer (SIX Advocaten) zoomde daarna in op een specifieke onderzoeksverplichting: het mogen ontwikkelen in de nabijheid van een Natura 2000-gebied. Het buitengewoon complexe stikstofdossier dat hier is ontstaan, zorgt ook bij haar voor de nodige frustratie. De oorsprong van de discussie is gelegen in de gecombineerde implementatie van de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn, zo legde Nijboer uit.

Op instigatie van de EU moest Nederland natuurgebieden aanwijzen die onder deze bescherming zouden vallen, na het nodige getouwtrek werden dat er 144. Partijen die in de nabijheid daarvan willen ontwikkelen, zijn gehouden aan een beoordeling: is er sprake van ‘significante effecten’? Daarbij mogen initiatiefnemers verschillende vormen van ‘salderen’ gebruiken, om daarmee hun projecten haalbaar te maken. Een recente uitspraak van de Raad van State stelt hier echter paal en perk aan. “Het zorgt er onder meer voor dat veel vergunningen opnieuw moeten worden verleend en het zo gewenste vertrouwen in de overheid niet groeit. Alles ligt stil.”

Een tweede onderwerp waarbij de onderzoeksplicht speelt, werd toegelicht door Rein Bruinsma (Royal HaskoningDHV). Hij werkte onlangs mee aan de nieuwe VNG Handreiking activiteiten en milieuzonering. Deze vervangt een eerdere handreiking uit 2009 en biedt een aantal voordelen. Zo kunnen gemeenten nu wel milieunormen vastleggen in het omgevingsplan, wat voorheen bij bestemmingsplannen niet mocht. Ook krijgen bedrijven milieuruimte toegewezen op basis van hun werkelijke activiteiten, die ook gemonitord worden. Bedrijven leveren zelf de onderbouwing hiervoor aan. De nieuwe aanpak moet onder meer, zo gaf Bruinsma aan, helpen om te voorkomen dat bedrijven op werkgebieden worden ‘weggedrukt’ door oprukkende woningbouw. Voor gemeenten ligt een belangrijke communicatie-opgave weggelegd: niet alleen naar de bedrijven, maar ook naar potentiële omwonenden.

[Kees de Graaf]

C: Vertrouwen binnen GO

“Gedoe is de bron van het geluk. Alles moet bespreekbaar zijn.” Met deze gedachte als basis ging een zaal onderzoekers en experts in zowel de private als publieke sector op zoek naar perspectief. Hoe bouwen we aan vertrouwen en sterke samenwerkingen binnen gebiedsontwikkelingen waarin alle belangen worden gehoord? Met in de kern: transparantie en frictie zijn essentieel in de opbouw van vertrouwen.

Gastspreker Sandra Schruijer (Universiteit Utrecht) benoemde allereerst de voorwaarden voor vertrouwen. Waar de publieke en private partijen aan het begin van de samenwerking elkaar moeten leren kennen, levert dit volgens Schruijer ook spanning op: verschillende financiële of ruimtelijke belangen kunnen er spelen terwijl goede relaties tussen de partijen nog niet zijn gevormd. Daardoor ontstaat volgens Schruijer het risico dat zij deze spanningen niet bespreekbaar durven te maken. Om dit op te lossen, is het noodzakelijk te investeren in interpersoonlijk vertrouwen. Daarbij wordt niet achter de belangen van de organisatie, de ontwikkelaar of overheid geschuild, maar het belang van de persoonlijke band wordt duidelijk en er wordt transparant gereflecteerd op de verhoudingen binnen het ontwikkelteam.

Daarom is het volgens Schruijer van belang om frictie gezamenlijk aan de onderhandelingstafel bespreekbaar te maken. Wanneer er zich conflicten voordoen, is de uitdaging om deze niet in achterkamers onderling op te lossen, maar het openlijk met alle partijen te bespreken. Ook moeten de partijen volgens Schruijer waken voor pussyfooting: het niet erkennen van problemen, gecombineerd met het enkel bevestigen hoe prettig de samenwerking is en er hierdoor daadwerkelijk in geloven dat de samenwerking geen gebreken heeft. Tegelijkertijd is het belang van introspectie in de samenwerking groot. De zaal kaartte aan dat het bewustzijn van de eigen financiële en machtspositie van belang is, aangezien we soms bij het ontstaan van problemen geneigd zijn naar de ander te wijzen, terwijl onze eigen positie onderdeel kan zijn van het conflict.

Wat kunnen we morgen al anders doen om meer vertrouwen te wekken in onze samenwerkingen? Terwijl vertrouwen een lange opbouw vergt en constant in ontwikkeling is, kan in een vroeg stadium al wel de ruimte ingebouwd worden om het persoonlijke bespreekbaar te maken. Zo kan met vooraf geplande reflectiemomenten geborgd worden dat alle partijen de aandacht geven aan de persoonlijke verhoudingen. Ook moet er goed afgewogen worden welke vorm van reflectie het beste past bij de gegeven samenwerking.

Ook moeten de samenwerkingspartners transparantie en kaders inbouwen. Gemeenten worden binnen samenwerkingen van gebiedsontwikkelingen vaak in een leidende rol geduwd, terwijl zij ook vele belangen en ambities te vertegenwoordigen heeft waarvoor niet meteen oplossingen op tafel liggen. De transparantie over deze complexiteit en het meenemen van de anderen aan tafel in de verschillende denkrichtingen van de gemeente zijn volgens de zaal daarom essentieel. Maar de private partijen kunnen daarbij niet zomaar achteroverleunen: het is ook aan hen om die kaders en denkrichtingen bij de andere partijen op te vragen en zo verantwoordelijkheid te nemen in het bepalen ervan.

[Bono Siebelink]

D: Publiek-private samenwerking in GO

De roep om publiek-private samenwerking (PPS) als middel om de grote woningopgave aan te kunnen, klinkt steeds vaker. Publieke en private partijen beseffen momenteel dat ze voor de honderdduizenden woningen en aanverwante actuele ruimtelijke opgaven het niet alleen kunnen. Hernieuwd vertrouwen in het PPS-model en tussen de publieke en private aandeelhouders wordt als essentieel gezien om tot goede resultaten te komen.

Aan de hand van lessen uit oude én nieuwe PPS-en gingen Wouter Jan Verheul (senior onderzoeker en docent aan de TU Delft en consultant & knowledge lead bij Arcadis) en Jaco van Vliet (senior consultant bij Arcadis) met de zaal en andere sprekers op zoek naar de fundamenten van vertrouwen. “Vertrouwen klinkt vaak als succesfactor, en is welhaast toverwoord,” zo benadrukte Verheul. “Maar het is er niet zomaar, je kunt het niet zomaar geven. We zullen op zoeken moeten naar hoe vertrouwen kan ontstaan en groeien.” Tijdens de sessie stond daarom de vraag centraal: welke bronnen en pijlers vormen het fundament van vertrouwen in PPS?

Aan het begin van de sessie werd het publiek uitgedaagd na te denken over de grootste uitdagingen puzzels rondom (het creëren van) vertrouwen in PPS-en. Het zorgvuldig vastleggen van de ‘punten en komma’s’ in contracten bij de start van een samenwerking werd genoemd, net als het zorgdragen voor de ‘restjes’ – de resterende programmatische onderdelen – aan het einde van samenwerkingen. Maar alle aandacht voor contracten en goede afspraken over programma ten spijt: het belang van werken aan relaties, aan intermenselijke verbinding, werd vooral gezien als belangrijke bron van vertrouwen.

Patrick Esveld, directeur en partner bij Akro Consult, deelde het voorbeeld van een ‘klassieke’ PPS: de Waalsprong in Nijmegen. De ambitieuze Vinex-ontwikkeling Waalsprong omvatte de realisatie van 12.000 woningen, onderwijsinstellingen, kantoren en een centrum, uitgevoerd door de joint venture (GEM) tussen de gemeente, marktpartijen en woningcorporaties. Het komen tot voltooiing in 2015 ging niet zonder slag of stoot. Herhaalde MER-procedures, dijkterugleggingen én de kredietcrisis zorgden voor vertragingen. Toch viel vooral de veerkracht van de betrokken partijen op.

Ondanks de tegenslagen bleven zij samenwerken – niet omdat ze daartoe gedwongen waren door bijvoorbeeld grondposities, maar omdat ze wílden samenwerken. Esveld benadrukte bovendien dat de sleutel tot succes lag in het vinden van gedeelde waarden en belangen tussen de partijen en een heldere en gebalanceerde rol- en risicoverdeling. Dat laatste kan namelijk een tweespalt vormen bij onvoorziene omstandigheden zoals een economische crisis, het vooraf grondig doordenken van risico’s en exitstrategieën bij dergelijke scenario’s kan daarbij helpen. Ook een belangrijke toekomstgericht les voor PPS: zorg dat bij de personele wisselingen door de jaren heen het heilige vuur van de startfase wordt doorgegeven.

Na de terugblik op een klassieke PPS-aanpak, ging de sessie over naar een actueel voorbeeld: het project Hart van Zuid, de gebiedstransformatie van het voormalige Storkterrein in Hengelo. Sanne Elferdink (ontwikkelmanager bij de gemeente Hengelo) en Renee van der Zwan (directeur vastgoedadvies bij Deloitte) illustreren de binnenstedelijke transformatie, waar in het voormalig industrieel hart van de stad een stadsdeel wordt ontwikkeld met zo’n 1500 woningen. Wat begon als een traditionele samenwerkingsovereenkomst met gezamenlijke grondexploitatie in 2003, werd na de kredietcrisis – en de ontbinding van de oorspronkelijke samenwerking – omgevormd tot een flexibeler samenwerkingsmodel. In 2016 werd een markttafel ingericht, waarin uiteenlopende belangen werden verbonden door gezamenlijke regie.

De belangrijkste lessen uit Hengelo? Langlopende gebiedsontwikkelingen vragen om zowel koersvastheid als het vermogen om mee te bewegen met veranderende omstandigheden. Transparantie en een duidelijke rolverdeling zijn essentieel om vertrouwen te behouden. Spanningen moeten niet worden weggemoffeld, maar juist openlijk besproken – dat draagt bij aan wederzijds begrip. Uiteindelijk vormt het oog voor de mens achter de samenwerking de basis voor duurzame relaties.

Werken aan vertrouwen blijkt allesbehalve eenvoudig, maar een eerste belangrijke stap die ter afsluiting in gesprek met de zaal werd meegegeven is om elkaars verschillen niet te ontkennen of te bagatelliseren. “Erken elkaars uiteenlopende belangen en wederzijdse afhankelijkheid. Dat is nodig voor vertrouwen.”

[Paul van den Bragt]

E: Regie in GO

“We gaan vandaag niet ineens alles oplossen of tot harde conclusies komen. Maar we gaan wel ontdekken waar we staan in het vakgebied. Dat is ook de missie van de SKG.” Zo begon hoogleraar Gebiedsontwikkeling Co Verdaas de sessie ‘Regie in GO’. Het doel van de sessie was dan ook niet om de deelnemers te overtuigen of te oordelen over bepaalde acties, maar juist te ontdekken waar we als vakgebied staan, hoe we verder kunnen komen en wat de SKG daar eventueel in kan betekenen.

Hoogleraar Ruimtelijke Planning en Strategie Peter Pelzer deed een oproep aan de zaal om in een gesprek over regie vooral ook naar de verantwoordelijkheid voor de toekomst te kijken. “Wat we nu doen als vakgebied, is allemaal voor de toekomst. Of je nou ontwikkelaar, gemeente of adviseur bent: welke verantwoordelijkheid voor de toekomst kan jij nemen? Mijn stelling: rechtvaardigheid in het nu weegt op dit moment veel te zwaar. Gebiedsontwikkelingen die we nu realiseren, gaan niet over de mensen die er nu gaan wonen, maar over onze kinderen.” Een van de concrete principes die Pelzer daarbij opwierp, was het invoeren van een onomkeerbaarheidstoets.

Inge Hoogerbrugge, procesmanager bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, wees in haar bijdrage op de opgaven die in het bijzonder voor het landelijk gebied gelden wanneer professionals zoeken naar regie in gebiedsontwikkeling. Hoogerbrugge is als procesmanager vooral actief in dat landelijk gebied en in die gebieden is de regievraag lang niet altijd beantwoord. En ook wanneer we praten over waardecreatie, is de situatie anders dan in veel andere gebiedsprocessen. “Wie gaat in deze gebieden investeren? Want gebiedsprocessen opstarten in het landelijk gebied, betekent investeren. Dat zijn toch vaak publieke partijen die dat moeten doen en dat betekent wat voor de regie.”

Sladjana Mijatovic is manager duurzaamheid bij gebiedsontwikkelaar BPD. “Wat wij nu als de norm zien, kan over vijf jaar weer helemaal anders zijn. Dat laat zien dat we in een lineair systeem opereren dat onhoudbaar is. Zo’n situatie vraagt niet alleen maar om regie, maar ook een visie waarin je samenwerking als een estafette ziet. Dat vergt flexibiliteit in het proces om bijvoorbeeld een wijk te laten meegroeien met de toekomst. Wij kunnen als ontwikkelaar niet voorspellen waar een bewoner van een wijk over 30 of 50 jaar behoefte aan heeft.”

Daarna ging dit drietal onder leiding van Co Verdaas het gesprek aan met de zaal “om de toekomst van het vakgebied gebiedsontwikkeling verder te krijgen.” Zo stelde Verdaas dat systeemverantwoordelijkheid noodzakelijk is om scherp te krijgen of de opdracht die wordt gehanteerd in een bepaald gebied nog wel de juiste is. “Volgens mij ligt er echt nog terrein braak. Hoe gaan we in het vakgebied met dit soort vraagstukken om. We zijn allemaal maar wat aan het proberen, hoe komen we tot een aanpak die we kunnen kopiëren?” En zo ontstond er volgens de aanwezigen een “veel fijner gesprek dan het gesprek dat we normaal altijd over de problemen voeren.” Verdaas sloot de sessie af met de volgende boodschap: “Wat ik aan deze ochtend overhoud, is dat we als vakgemeenschap moeten durven normeren. Dat geldt ook voor het systeem. En we zijn zelf onderdeel van dat proces.”

[Jasper Monster]

F: Regionale Investeringsagenda & GO

De Regionale Investeringsagenda (RIA) versterkt de gebiedsgerichte aanpak, aan de hand van regionale samenwerking en bestuurlijke afstemming. Dat alles met een focus op de lange termijn en een gedeelde investeringsopgave. De casus de Peel (NOVEX-gebied op de grens van Noord-Brabant en Limburg) diende als gespreksdrager: een hoopvol voorbeeld bij het opstellen van een RIA.

Joan van Dijk (Programmaregisseur Landelijk Gebied bij de Regio Noord-Oost Brabant) benadrukte dat onder andere de veranderingen in de landbouwsector en de gevoelde druk vanuit de Brainport-regio ervoor gezorgd hebben dat het opstellen van een integraal plan echt van belang is om de regionale strategie te bepalen en ontwikkelingen te stimuleren. Er is, tijdens een intensief proces, een uitvoeringsroute gedefinieerd die de prioriteit en fasering van de verschillende sleutelthema’s aangeeft en die stap voor stap de uitvoeringskracht in de regio versterkt.

Gaston Gelissen (Gebiedsmanager NOVEX De Peel) besprak de uitdagingen van het losweken van budgetten uit verschillende sectoren. De werkelijkheid van het sectorale denken kunnen we niet van de een op andere dag doorbreken. Wel kunnen we verschillende mensen en partijen betrekken bij het gezamenlijk investeren in de regio. Om zo op een gecoördineerde en gebundelde manier de verschillende geldstromen daar te laten landen.

Maar er liggen ook nog vraagstukken open wat betreft het opstellen van een RIA, zoals bijvoorbeeld de organisatie van de governance? Wie heeft welke verantwoordelijkheden? Hoe zetten we integraal sectorale middelen in? En niet geheel onbelangrijk: hoe bouwen we het vertrouwen op voor de langdurige samenwerking? Door het publiek werden verdiepende vragen gesteld, onder meer over de effectiviteit van een RIA en de grote uitdagingen wat betreft gebiedsfinanciering. Er werd gepleit voor het vroegtijdig bespreken van integrale gebiedsfinancieringsmogelijkheden in het proces om de wisselwerking tussen gebiedsproces en gebiedsfinanciering meer in balans te krijgen. Een deelnemer benoemde: “Er is genoeg geld beschikbaar, maar dat de uitdaging ligt in het concreet vertalen van ideeën naar projecten, waarbij een positieve blik op wat er al ligt belangrijk is.”

Dat we met elkaar nog veel moeten leren en pionieren als het aankomt op de I (de investeringen) binnen de RIA werd ook deze sessie duidelijk, maar zoals een van de deelnemers terecht afsloot: “Zijn we ooit zover gekomen? We moeten ook positief kijken naar wat er nu al ligt aan regionale ontwikkelperspectieven, samenwerkingen en eerste uitvoerings- en investeringsagenda’s.”

[Ineke Lammers & Wendy de Hoog]