Snel veel woningen bouwen kan niet uitsluitend in de stad

Volgens hoogleraar Willem Korthals Altes is de huidige plancapaciteit voldoende om het woningtekort op te lossen. Daarom moeten gemeenten hun schaarse capaciteit vol inzetten op de realisatie van de huidige plannen. In zijn analyse liggen vooral marktpartijen dwars, dus moeten gemeenten weer actief grond in gaan kopen en zelfs onteigeningsprocedures starten als marktpartijen niet meewerken. Deze wat theoretische analyse botst echter op verschillende punten met de huidige praktijk van woningbouwontwikkeling.

Huidige plancapaciteit niet genoeg

Ja, in de recente inventarisatie ABF Research zijn er op papier genoeg plannen om het woningtekort in te lopen. Echter, wanneer 70 procent van al deze plannen voor 2030 ook tot afgebouwde woningen leidt (in de praktijk valt er gemiddeld minimaal 30 procent van de plannen uit) zijn er in 2030 nog steeds 238.000 huishoudens die per direct een woning nodig hebben. Dat is een stad bijna zo groot als Den Haag! Dus nee, er zijn zeker nog niet genoeg plannen, vooral ook omdat 60 procent van de huidige plannen (boter)zacht is en überhaupt niet voor 2030 gerealiseerd wordt.

Dit komt met name door de aard van de plannen. Ongeveer driekwart van de plannen is binnenstedelijk en kampt daardoor bijna per definitie met grote uitdagingen zoals omwonenden, versnipperd eigendom, milieucirkels, uit te kopen bedrijven, ontbrekende infrastructuur, complexe ruimtelijke ordening-procedures en verontreinigde grond.

Binnenstedelijke woningbouw in de praktijk

Laten we bijvoorbeeld kijken naar de plannen van een middelgrote stad die een aantal bedrijventerreinen vlakbij de binnenstad wil transformeren naar nieuwe stadsbuurten. We nemen even aan dat er per bedrijventerrein circa 20 bedrijven moeten worden uitgekocht en/of verplaatst. Dat betekent 20 complexe processen.

Stel dat er een betonfabriek op het bedrijventerrein staat. Die moet worden uitgekocht want niemand wil en mag naast een betonfabriek wonen. Maar de fabriek kan geen dag stilliggen, dus moet er voor vertrek een nieuwe fabriek draaien op een nieuwe locatie dichtbij de stad. Echter, binnen de huidige gemeentegrenzen is er geen ruimte voor nieuwe, industriële bedrijvigheid. Dit terwijl de directeur van de betonfabriek al decennialang een trotse inwoner is van de stad en eigenlijk helemaal niet (naar een andere gemeente) wil verhuizen.

Maar, veel (buur)gemeenten staan helemaal niet te springen om bedrijfsgrond te verkopen aan een fabriek die veel vervuilend verkeer aantrekt in de vorm van grote betonmolen-vrachtwagens. Als er eindelijk een geschikte locatie is gevonden, moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor de nieuwbouw. Dat duurt weer even. En daarna moet de fabriek ook nog gebouwd worden voordat de productie op de oude locatie kan worden gestopt. Zo zijn we weer een tijd verder. Ook moet er onderhandeld worden met een directeur die helemaal niet wil verhuizen, dit soort onderhandelingen kunnen erg prijzig zijn. Zo betaalde de gemeente Nijmegen €21 miljoen voor de verplaatsing van een slachterij.

Intussen heeft de ontwikkelaar die de betonfabriek heeft gekocht al een aantal keren zijn businesscase moeten bijstellen. Na de sloop van de betonfabriek moet dat nog een keer omdat de grond meer vervuild was dan gedacht. Hij ontkomt er niet aan om zijn woningbouwplan bij te stellen van 200 naar 250 woningen. De eerder gestarte procedure voor een nieuw bestemmingsplan moet opnieuw. Enkele omliggende bedrijven maken bezwaar. De bewoners van de nieuwe woningen zouden wel eens kunnen gaan klagen over hun activiteiten. Met dit soort bezwaren ben je zo twee jaar verder, zeker nu de Raad van State bijkans verzuipt in de zaken.

Intussen wordt ook de omgevingsvergunning aangevraagd en ook daartegen wordt geprocedeerd. Ook zijn de mogelijkheden om een bezwaarschrift in te dienen onlangs verruimd. Daarom kan een bezwaarmaker heel laat in het proces alsnog naar de Raad van State gaan. Bijvoorbeeld met een bezwaar wat nog niet eerder geuit is en waar de ontwikkelaar geen pasklare oplossing voor heeft.

Als alles uiteindelijk vergund is, moet er ook nog twee jaar worden gebouwd. Grote vraag is echter hoe op dat moment de marktomstandigheden zijn. Momenteel zijn er extreem hoge huizenprijzen, maar, mochten de prijsniveaus veranderen dan is het de vraag of veel binnenstedelijke projecten überhaupt wel rendabel zijn.

Op die manier verlopen er 8 tot 10 jaar en zijn allerlei organisaties duizenden uren kwijt aan het ruimtelijk ordeningsproces. Het schamele resultaat van zo’n enorme inspanning is, zeg, 250 (middelgrote)appartementen, terwijl er in deze stad eigenlijk ook een enorme behoefte is aan grondgebonden woningen. Iedereen doet z’n stinkende best om het tempo er in te houden en dan nog duurt het zo lang. Kortom, binnenstedelijke projecten slurpen energie voor alle partijen. Geen wonder dat de ambtelijke capaciteit zo schaars is.

Zoek meer ‘makkelijke’ locaties

Om de woningnood echt op te lossen moet er veel meer vaart gemaakt worden. Dit kan door (zoals ten tijde van de Vinex) weer grote locaties langs randen van steden aan te wijzen. Eén bestemmingsplan voor 5.000 woningen in plaats van honderden plots van 200 woningen kost alle partijen veel minder capaciteit. Een eerste scan van het EIB laat zien dat deze locaties makkelijk te vinden zijn. Er zijn veel goed ontsloten gebieden waar nu kwaliteitsarm groen is aan de rand van steden. Maar ook rondom veel dorpen en in agrarisch gebied is veel ruimte voor het toevoegen van woningen en natuur. 85 procent van Nederland is onbebouwd. Wanneer 2 procent van de grond wordt ‘gebruikt’, ontstaat ruimte voor 1,4 miljoen woningen en 25.000 hectare natuur. Hier is ook ruimte om te bouwen voor de woonwensen van liefst drie kwart van de woningzoekenden die een grondgebonden woning wil en geen binnenstedelijk appartement.

Schaarse ambtelijke capaciteit

In de praktijk merken woningbouwers dat RO-afdelingen van gemeenten met enorme capaciteitsproblemen kampen. Dit is echter onnodig. Er gaat nu heel veel ambtelijke capaciteit in complexe binnenstedelijke herontwikkelingen zitten, waarbij gemeenten ook heel veel details geregeld willen zien. Ze stellen allerlei ‘eisen en wensen’ die veel verder gaan dan het bouwbesluit, tot en met ‘lage-temperatuur’ vaatwassers in huurcomplexen.

Wanneer gemeenten gewoon vertrouwen op het bouwbesluit, wat al zeer hoge eisen stelt op het gebied van duurzaamheid, ontstaat er veel meer tijd. Wanneer provincies en het Rijk ook toestaan dat er meer buitenstedelijk gebouwd wordt, dan kan deze tijd nog veel efficiënter worden ingezet en kan een ambtenaar gemiddeld veel meer woningen vergunnen.

Nieuwbouwwoningen zijn betaalbaar

Korthals Altes schrijft: “De huidige woningprijzen zijn alleen voor een kleine groep huishoudens betaalbaar.” Ontwikkelaars zouden er baat bij hebben projecten te vertragen zodat de markt niet verzadigd raakt. Hij pleit er daarom voor dat gemeenten gaan onteigenen om ‘vaart’ te maken. Dit is quatsch. Nieuwbouwwoningen worden vooral gekocht door doorstromers. Volgens het CBS zijn er een kleine 4,5 miljoen huiseigenaren die een gemiddeld inkomen hebben van € 96.000 en een gemiddeld vermogen van €350.000 hebben. Nieuwbouwwoningen van €400.000 tot €700.000 zijn dan ook prima betaalbaar voor een grote groep mensen. Dit merken wij ook continu in de praktijk; in het eerste kwartaal van 2021 waren er meer dan 130.000 inschrijvingen op nieuwbouwprojecten die Korthals Altes als ‘duur’ beschouwt.

Ook hebben woningbouwers geen belang bij te dure woningen. Er is massaal geïnvesteerd in fabrieken om de woningbouw flink op te schalen. Deze fabrieken moeten draaien en woningbouwers zijn dus gebaat bij een continue stroom van projecten, niet bij enorm volatiele huizenprijzen.

Schermen met onteigening, zoals Willem Korthals Altes doet, is ook zeer vreemd aangezien gemeenten, volgens de meest recente inventarisatie van het Kadaster, grond in bezit hebben waar ruimte is voor meer dan 1 miljoen woningen en marktpartijen slechts posities hebben voor maximaal 250.000 woningen. Niet marktpartijen maar gemeenten zouden dus snelheid moeten (kunnen) maken via hun huidige grondposities. Ook is het, nu gemeenten helaas vaak krap bij kas zitten, zeer onverstandig om grond in te gaan kopen op een oververhitte woningmarkt.

De focus moet dus liggen op binnen- én nieuwe buitenstedelijke locaties. Het Rijk moet daarbij investeren in meer capaciteit bij gemeenten, bijvoorbeeld door een ‘bouwbonus’ te geven. Klimaatadaptieve en natuurinclusieve woningbouw is relatief makkelijk te realiseren en kan een enorme impuls geven aan wat nu kwaliteitsarme en slecht toegankelijke groengebieden zijn.