Snelle huisvesting met flexbouw, zo gaat dat in de polder

Het Rijk heeft een stevige ambitie geformuleerd om jaarlijks 15.000 flexwoningen te realiseren en 37.500 van medio 2022 tot en met 2024. Die komen er echter niet vanzelf. Daar is doorzettingsvermogen, capaciteit en tijd voor nodig. Gelukkig zijn er goede voorbeelden in het land die laten zien hoe je in korte tijd hoogwaardige tijdelijke huisvesting kunt realiseren, zoals de realisatie van wooncomplexen LARS en LILY in Lelystad. Ook zijn er steeds meer bouwers die demontabele (houtbouw)woningen ontwikkelen in een fabriek. Een voorbeeld is Startblock in Emmeloord. Platform31 en woningcorporatiekoepel Aedes namen met een groep geïnteresseerden een kijkje in de keuken van zowel woningbouwprojecten LARS en LILY als van de woningfabriek Startblock.

Binnen een jaar gereed

Om de druk op de woningmarkt en de lange wachttijden voor sociale huurwoningen iets te verminderen, heeft woningcorporatie Centrada aan de rand van Lelystad 299 tijdelijke woningen gerealiseerd.  Centrada zag steeds meer schrijnende woningsituaties, maar had geen woningen voor spoedzoekers. Bovendien stelde de gemeenteraad in Lelystad nieuw beleid vast: de gemeente verleende geen vergunningen meer voor kamerverhuur of woningsplitsing. De oplossing om snel nieuwe huisvesting te realiseren – voor doelgroepen die afhankelijk waren van kamerverhuur – lag daarom in het realiseren van flexwoningen. De tijdelijke, modulaire woningen zijn gebouwd door Daiwa House Group (voorheen Jan Snel). In december 2020, minder dan een jaar na het raadsbesluit, leverde Centrada de eerste woningen op. In december 2021 zijn alle 299 woningen opgeleverd. De woningen zijn all electric, circulair en kenden een bouwtijd van vier (LARS) en vijf (LILY) maanden. Om de businesscase rond te krijgen, heeft Centrada destijds gebruik kunnen maken van vrijstelling van de verhuurdersheffing (25.000 euro per woning) en de Stimuleringsregeling flexwonen  van het Rijk.

De woningen verschillen qua type en grootte: van een studio van 20 m2 tot een driekamerappartement van 50 m2. De bewoners van de woningen zijn onder andere statushouders, spoedzoekers en andere woningzoekenden, zoals starters op de woningmarkt.  Bij de inschrijving reageerden gemiddeld tachtig 80 mensen per woning. Voor de woningtoewijzing speelde en speelt de inschrijftijd van een woningzoekende geen rol. Wel moet er sprake zijn van maatschappelijke of economische binding met de stad.  Kandidaat-huurders worden op volgorde van loting uitgenodigd. De definitieve toewijzing vindt plaats op basis van een motivatiegesprek. Om doorstroming te bevorderen, behouden bewoners van LARS en LILY hun inschrijfduur.

“Het gevoel van ‘samen thuis’ creëren was een belangrijk doel bij het realiseren van LARS en LILY,” licht Martine Visser, directeur-bestuurder van Centrada, toe. Een community waar alle bewoners aan bijdragen staat daarom centraal. Dit gebeurt onder andere met de online tool Buurtluuks, waar vraag en aanbod van bewoners op te vinden is. Ook is er een bewonerscoöperatie en een klus- en een tuinteam. De twee paviljoens in de binnentuinen van de wooncomplexen spelen een centrale rol in de communityvorming. Deze paviljoens dienen als ontmoetingsruimte, waar bewoners tot ’s avonds 22.00 uur gebruik van kunnen maken. Bewoners kunnen daar zelf activiteiten organiseren, zoals samen koffiedrinken, koken of spelletjes doen.

Ook kunnen bewoners de ruimte reserveren om bijvoorbeeld een (verjaardags)feestje te geven, omdat hun eigen woning vrij klein is. Enkele bewoners zijn sleutelhouder. Verder is er een wasmachineruimte, waar bewoners kunnen wassen en drogen. Alleen de twee- en driekamerappartementen hebben een wasmachineaansluiting. En de twee sociaal complexbeheerders van Centrada hebben in de paviljoens ieder een eigen werkruimte.

Daarnaast heeft Centrada veel aandacht aan de openbare ruimte rondom de twee wooncomplexen besteed. In LILY wonen relatief veel kinderen en om die reden is er naast dit wooncomplex een sport- en speelruimte voor en door bewoners gerealiseerd. Ook is er een gezamenlijke moestuin, waar bewoners zelf invulling aan kunnen geven en hun eigen voedsel kunnen verbouwen. Daarnaast is er bij beide wooncomplexen een overdekte fietsenstalling.

Centrada geeft een aantal aandachtspunten mee aan gemeenten en corporaties die ook flexibele woningbouw willen realiseren:

• Trek als gemeente en woningcorporatie gezamenlijk op.
• Zorg voor een tijdige aansluiting op nutsvoorzieningen.​
• Zorg voor een ervaren sociaal complexbeheerder met de juiste toon.​
• Investeer in een goede kennismaking met de bewoner. Vertel elkaar over en weer wat de verwachtingen zijn.​
• Neem bewoners aan de hand; vraag ze actief om deel te nemen aan activiteiten, met nieuwe ideeën te komen en help waar nodig met onderling kennismaken.​
• Laat bewoners meedenken over bijvoorbeeld de inrichting van de tuin en maak ze daarvoor ook verantwoordelijk.​
• Zorg voor een basis-stoffering: dezelfde vitrage/gordijnen in alle eenheden oogt rustig en minder rommelig.

Tijdelijke woningen met permanente kwaliteit van Startblock

Een plek waar verplaatsbare woningen worden gemaakt, is de fabriek Startblock. Hun woningen staan onder andere in de nieuwbouwwijk Hellingahage in Emmeloord. Deze woningen zijn volledig in de fabriek gebouwd en in hun geheel op een vrachtwagen naar deze locatie vervoerd.  Met behulp van een kraan zijn de woningen aan een hijsoog aan het dak bevestigd en naar hun plek gehesen. De woningen zijn rug-aan-rug geplaatst en hebben alleen een voortuin. Om de woningen goed in het straatbeeld te laten vallen maakt Startblock onder andere gebruik van steenstrips of hout. De woningen zijn van permanente bouwbesluitkwaliteit en kunnen hier dus permanent blijven staan of na een eerste exploitatieperiode worden verplaatst naar een andere locatie.

In haar woningfabriek kan Startblock op dit moment vier woningen per week bouwen. De onderneming streeft ernaar om dit te verhogen naar acht woningen per week. De fabriek is ingericht om de woningen seriematig en met een uniforme kwaliteit te maken. Zo plaatsen de vakmannen bijvoorbeeld de installaties in één keer in de woning. “Met een nieuw woonconcept zoals dat van ons loop je tegen de muren van bestaande regelgeving aan,” geeft Hidde Proost, commercieel directeur van Startblock, aan. “Zoals het vergunningstraject bij gemeenten. Zou het niet slimmer zijn om een gestandaardiseerd vergunningstraject in te voeren? Zo hoeven procedures niet elke keer opnieuw te worden doorlopen.”  

Ook loopt de relatief jonge onderneming aan tegen problemen met de verzekering op de bouwplaats en de verhoogde energieprestatie (MPG-normen) die kleinere woningen met veel geveloppervlak onevenredig raakt. Samen met andere (markt)partijen proberen ze oplossingen voor deze problemen te bedenken. Zo is Startblock aangesloten bij het initiatief van Aedes om een kwaliteitskeurmerk voor flexwoningen te ontwikkelen. Dit zou ook een aanzienlijke versnelling van de vergunningsprocedures voor flexwoningen kunnen betekenen.

Geen eenheidsworst

Hoewel de productie van de woningen zich vrijwel volledig in de fabriek voltrekt, is er veel ruimte voor aanpassingen naar wens van de opdrachtgever. “Het woonconcept staat vast, maar welke jas je eromheen doet is aanpasbaar,” licht Deen Mondt, business development manager bij Startblock toe. Van eenheidsworst is dus geen sprake. Uniek aan het woningconcept van Startblock is dat zij de enige leverancier in de wereld zijn die een drielaagse woning verticaal in de fabriek bouwen. Startblock biedt verschillende woningtypen met een vrij gevelontwerp aan: Startblock Roots (compacte rug-aan-rug-, zij-aan-zij-woning, gebruiksoppervlakte 50 of 95 m2) en Startblock Leaf (gebruiksoppervlakte 36 m2, 72 m2 of 92 m2). Het casco is volledig van CLT en daarmee realiseert Startblock duurzame, circulaire en biobased woningen.