Sneller meters maken lukt alléén als belegger en corporatie samen optrekken

Dubbelinterview Paul Elleswijk, Bart Kesselaar en Allard van Spaandonk

Waarom zouden corporaties en beleggers samen in wijken investeren?

Van Spaandonk (Bouwinvest): De druk op de woningmarkt in grote steden is nu zo groot dat het evident is dat zwakkere wijken van zelf ook aan de beurt gaan komen voor transformatie tot aantrekkelijke gebieden, met een goede mix van sociaal, middensegment- en duurdere huurwoningen en koopwoningen. Op plekken die nu nog wat minder zijn, maar daar moet je dus doorheen kijken. Dat doen wij als lange termijn belegger ook. Natuurlijk loop je er als belegger meer risico, maar juist door in zo’n gebied samen op te trekken met een corporatie beperk je dat. Want meestal stapt een corporatie redelijk groot in en zorgt die zo voor massa en de zekerheid dat er echt wat gaat gebeuren. Wij kunnen in zo’n wijk ook best wel een grote ticket nemen, maar toch redden we zo ‘n transformatie niet in ons eentje. Dus liften we graag mee en pakken we ons deel in zo’n wijkontwikkeling. De corporatie mag dan best de regie voeren, mits wij maar als serieuze partner vanaf het begin mogen meedenken over hoe de wijk er straks komt uit te zien. Juist door samen op te trekken, met uiteraard ook de gemeente, versterk je zo’n wijk en zorg je ook voor doorstroming van sociaal naar middenhuur.

Elleswijk (Havensteder): Dat is vooral nodig in zwakkere wijken. Neem Katendrecht in Rotterdam-Zuid. Dat was een probleemgebied, maar woningcorporatie Woonstad heeft hier met marktpartijen echt een omslag gemaakt. Marktpartijen realiseren er nu marktconforme producten. Andere wijken in Zuid zitten nu op het punt waar Katendrecht zes, zeven jaar geleden zat. Oude Noorden waar Havensteder actief is, is ook zo’n voorbeeld. Wij denken dat door als corporatie en belegger samen op te trekken, je zo’n wijk nog meer schwung kunt geven. Ieder in z’n eigen rol en met ook de gemeente en andere marktpartijen aan boord. Krijg je dat als coalitie aan de voorkant helder, dus dat je niet op elkaar gaat zitten wachten, dan kun je samen heel snel meters maken.”

Kesselaar (Havensteder): Heb je als belegger lef, dan stap je nu in zo’n wijk in, ook al is het rendement aan de voorkant misschien wat lager. Maar je betaalt ook niet de hoofdprijs en je weet dat over een jaar of zes, zeven, het rendement wel heel behoorlijk is. Doordat trends als de trek naar de stad, toename van het aantal kleine huishoudens en flexibilisering van de arbeidsmarkt de vraag naar huurwoningen in die wijken ook doet toenemen.”

Hoe sla je als gemeente een brug tussen corporatie en belegger?

Van S: Niet alleen de gemeente maar ook de Rijksoverheid speelt een essentiële rol bij transformatie van wijken en gebieden. De gemeente met consistent beleid en een faciliterende rol, en de centrale overheid door ook te zorgen voor een goede infrastructuur en voor consistente regelgeving zoals de belastingwetgeving.

K: Door langjarig voorspelbaar te zijn in je aanpak van wijken. Bijvoorbeeld in Rotterdam Zuid. Daar overstijgt de scope van het NPRZ (Nationaal Programma Rotterdam Zuid, red.) langjarig het collegeprogramma. Met middelen van het Rijk, de gemeente , woningcorporaties en marktpartijen richt het NPRZ zich op de verbetering van dat gebied. Belangrijk is dus dat je als gemeente zelf echt jarenlang aandacht besteedt aan een gebied, want dat schept vertrouwen bij marktpartijen.

Moet investeren voor beleggers in zwakke wijken extra aantrekkelijk worden gemaakt?

Van S: Natuurlijk pikten wij er als institutionele belegger in de crisis de krenten uit. De makkelijkste plekken waren toen ook betaalbaar, dat laat je niet liggen. En er werd in die mindere buurten ook nauwelijks iets aangeboden. Nu ligt dat uiteraard allemaal anders. En juist omdat het langetermijninvesteringen betreft, hebben wij er niet zoveel moeite mee als er in een gebied in het begin nog het een en ander moet gebeuren en het rendement er pas op langere termijn uitkomt. Want de potentie van gebieden die nog onderbelicht zijn, is natuurlijk veel groter dan wanneer je nu in een kant en klaar-gebied stapt. Daar heb je wel meteen de juiste waarde en kasstromen, maar je betaalt ook de volle prijs. Wij kijken nu dus vooral uit naar plekken in de stad waar potentie in zit, met een van horizon van twintig, dertig jaar.

K: De gemeente kan iets doen aan de grondprijs, de buitenruimte opknappen, en zorgen dat de voorzieningen en bereikbaarheid in orde zijn. Zoals Rotterdam dat nu wil doen voor Feijenoord City. Maar dat is iets anders dan aan een belegger vragen ‘wat heb je nodig?’. Dat vind ik de omgekeerde wereld. Een beetje lef mag je toch wel verwachten van beleggers. [KB1] De woningmarkt in Rotterdam is trouwens omgekeerd aan die in Amsterdam. De gemeente Rotterdam wil in de stad meer dure en middensegmentwoningen en minder sociale sector. Dat maakt het verjongen van onze portefeuille er niet makkelijker op, terwijl ook in zwakke wijken een kwalitatief goede sociale woningvoorraad van belang is voor een prettige woon- en leefomgeving.

Werkt Bouwinvest al samen met corporaties?

Van S: Ons werkgebied is de Randstad, de Brabantse stedenrij en Nijmegen-Arnhem. Tachtig procent van wat we investeren doen we daar, ook in gebieden waarvan werd gezegd dat beleggers die eng en gevaarlijk vonden. Zoals Amsterdam-Noord, waar 1100 woningen voor ons zijn neergezet terwijl een paar jaar geleden daar geen hond wilde lopen. Corporaties zijn in zulke gebieden ook aan de bal, maar helaas trokken we toen nog niet samen op. Behalve in Nijmegen, waar we met woningcorporatie Portaal de wijk Wolfskuil herstructureerden. Wat niet helpt is dat voor veel corporaties de rol van beleggers nog diffuus is. De samenwerking zou makkelijker worden als ze meer zouden inzien dat er ook institutionele beleggers zijn, zoals Bouwinvest, die niet voor maar vijf tot tien jaar ergens geld in stoppen, maar net als zij voor twintig tot dertig jaar en zelfs langer. Wij staan beslist open voor meer samenwerking. Twee jaar geleden hebben wij daar speciaal iemand voor aangesteld. Die richt zich specifiek op de driehoek corporatie-gemeente-belegger. Om te zien wat voor plannen partijen hebben en waar die raakvlakken bieden. Want van zo’n samenwerking als in Nijmegen willen we er wel honderd.

Werkt Havensteder al samen met beleggers?

K: Op dit moment nog niet, maar dat kan er wel van komen. Of via een ontwikkelende partij. Dus dat wij als eigenaar van de grond deze onder condities verkopen aan die ontwikkelaar en dat wij van de woningen die er komen het sociale deel afnemen en een belegger de duurdere woningen.

K:Corporaties zitten in steden met hun grondposities vaak op hele goede locaties waar beleggende partijen graag willen bouwen. Dus zul je toch met elkaar in gesprek moeten, over hoe je er met elkaar iets moois van kan maken.

E:Het Zomerhofkwartier, of ‘ZOHO’, is in Rotterdam zo’n gebiedsontwikkeling waar wij eigenaar zijn van de grond en die we volgend jaar met de gemeente in een tender op de markt zetten. Om er samen met beleggers een evenwichtige wijk van te maken. Ik verwacht dat we die aanpak ook in andere wijken gaan toepassen. Niet direct morgen, want die nieuwe rollen moeten zich nog uit kristalliseren. Maar ik zie het wel kansrijk in. Want je volledig terugtrekken in je eigen huisje, vind ik geen optie. Dat is de dood in de pot.

Dit item verscheen eerder in de publicatie Gebiedsontwikkeling 2GO - Wintereditie 2018

Coverfoto: NSDM-werf. Beeld van Bouwinvest.