Soft skills bepalend voor succes stedelijke ruilverkaveling

“Circa veertig percelen, met allemaal andere afspraken, afmetingen en grenzen die dwars door de hallen van de Jaarbeurs heen liepen. Een lappendeken van stukjes en stukken grond.” Zo omschrijft Eveline van Hardeveld, privaatrechtelijk vastgoedjurist binnen het team van de gemeente Utrecht, de oude situatie. Collega Pim Venema, programmamanager vastgoed stationsgebied bij dezelfde gemeente, knikt en zegt: “Al in 2006 lag er via een BOO, een bilaterale ontwikkelovereenkomst, een plan van twee partijen om het gebied aan te pakken. Maar de gesprekken draaiden nog te veel om het beschermen van de eigen posities, in plaats van gezamenlijk het gebied een bloeiende toekomst te bezorgen.” 

Een beetje inleveren
Volgens het tweetal was het logisch dat de plannen in 2006 strandden. Venema: “Een aantal politieke partijen uitte in verkiezingstijd de wens om de Jaarbeurs buiten de stad te plaatsen, iets waar de Jaarbeurs zelf niet op zat te wachten.” Ook het eindigen van de erfpacht van een groot deel van het jaarbeursterrein in 2019 hielp niet mee.  Afspraken, eisen en vetorechten gingen over en weer. Kortom, van een constructieve samenwerking was weinig sprake meer. Tot in 2013 het einde van de erfpacht wel erg dichtbij kwam. Gesprekken werden weer opgestart en met hernieuwde energie beten beide partijen zich in het vraagstuk vast. Het denken vanuit de eigen posities verschoof naar denken vanuit gezamenlijke belangen van zowel de stad Utrecht als de Jaarbeurs.

 “Het idee van ruilverkaveling stamt al uit 2006”, vertelt Venema. “Toen was al duidelijk dat de diverse erfpachten en eigendommen veel eenvoudiger konden worden verdeeld. Maar om dat te doen heb je vertrouwen in elkaar nodig.” Gelukkig zat het tij mee. “Aan beide kanten waren er zowel wisselingen in het bestuur als in het onderhandelingsteam geweest. Het zijn de menselijke factoren die dit verhaal mede hebben vlotgetrokken.” Dat, én het inzicht aan beide kanten dat een klein deel inleveren, misschien wel een vliegwieleffect kon hebben naar de toekomst toe. 

Gelijkwaardigheid
In 2016 heeft Jaarbeurs al zijn erfpachtrechten en eigendomsrechten overdragen aan de gemeente, waarbij er nieuwe grenzen voor een logischere verdeling van de percelen zijn getrokken. Met deze verdeling heeft de Jaarbeurs een eeuwigdurend erfpacht gekregen met bestemming Jaarbeursdoeleinden. Hierdoor werd in één klap alle onzekerheid naar de toekomst weggenomen en kwam de deur naar herontwikkeling wijd open te staan. “Het gezond stedelijk leven, de ambitie van de gemeente, daar kon de Jaarbeurs ook iets mee”, blikt Venema terug. “Zo vinden we bijvoorbeeld beiden dat parkeren buiten de binnenstad hoort. De Jaarbeurs heeft een deel van zijn parkeerruimte ingeleverd. Deze grond heeft de gemeente in eigendom gekregen en daar kunnen nu woningen worden gebouwd. Dat is in lijn met de gemeentelijke wens om tot stedelijke verdichting te komen rond OV-locaties.” Een win-winsituatie dus.

Gelijkwaardigheid op alle fronten is volgens Venema en Van Hardeveld het sleutelwoord voor het succes. “De hoeveelheid mensen en de samenstelling van het team aan beide kanten moet gelijkwaardig voelen. Zit er aan de ene kant van de tafel een jurist, dan helpt het als de andere kant ook een jurist heeft zitten. Door die gelijkwaardigheid zit je opener en met meer vertrouwen aan tafel”, zegt Venema.

Van Hardeveld concludeert: “Het is een technisch proces, maar het succes is mede afhankelijk van menselijke factoren, de soft skills. Je behaalt de beste resultaten met partijen waar je vertrouwen in hebt. Met een goede samenwerkingspartner kan je de moeilijkste dingen aan, terwijl andersom een project op de kleinste dingen kan stuklopen.” 

Cover: "Tour de France 2015: Proloog" (CC BY 2.0) by Victor van Werkhooven