Softe en harde reset in de gebiedsontwikkeling

Praktijkseminar met cases Food Center Amsterdam en Almere Poort

Ariën Versteeg van Fakton vertelt als eerste spreker aan de hand van twee voorbeeldprojecten over zijn ervaring van de huidige gebiedsontwikkelingspraktijk. Hij zet een Frans project in Evry af tegen een project in Gouda: Westergouwe. In Frankrijk zijn de concurrentiegerichte dialoog en grote steun van de overheid de manier om een groot en state-of-the-art rugbystadion te bouwen. In Gouda zie je dat het oorspronkelijke plan niet meer haalbaar is en dat harde maatregelen genomen moeten worden om dit alsnog te kunnen realiseren. De zaal reageert met een grote verontwaardiging als Versteeg vertelt dat in Evry al twee rondes concurrentiegerichte dialoog hebben plaatsgevonden, terwijl er nog geen investeerders gevonden zijn voor het stadion dat rond de 800 miljoen euro gaat kosten. Jos Wetters van Tenman deelt zijn visie op gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. Voor Wetters houdt dit in dat de gemeente een nieuwe rol pakt waarin deze verbindt en transparant is, dat we meer vanuit de vraag van de gebruiker redeneren en dat we de gewenste ontwikkeling opknippen en faseren. Lessen die Wetters heeft geleerd door deze werkwijze toe te passen in de praktijk zijn dat ‘de gemeente niet bang moet wezen om met die markt in gesprek te gaan’ en dat zij het steeds meer zelf moet gaan maken, en niet achterover kan leunen. Gemeenten moeten hun eigen dynamiek creëren. Wetters erkent ook het gevoel dat het voor gemeenten lastig is om het project zodanig op te knippen dat er eigenlijk niks meer van overblijft, maar hij zegt hierop: ‘vele kleine projecten maken ook een gebied’.

Georg Huith van Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn vertelt over samenwerken vanuit het juridische perspectief. Waar het tot 2008 ging over het opstellen van uitgebreide samenwerkingsovereenkomsten, gaat het nu voornamelijk over het oplossen van geschillen. Daar waar die uitgebreide contracten eigenlijk een antwoord zouden moeten bieden op de conflicterende belangen, zien we dat deze enkel geschreven zijn voor succes en niet voor crisis. Dit betekent dat er een reset moet plaatsvinden om uit die impasse te komen. Huith omschrijft twee varianten van de reset: de softe en harde. De softe variant gaat over het aanpassen van de overeenkomst met de bestaande partijen en de harde variant betekent het beëindigen van de samenwerking en eventueel een doorstart maken. Complexe materie waar veel mensen verdiepende vragen over willen stellen. Belangrijke thema’s die hij noemt zijn flexibiliteit en staatssteun, waar nu veel aandacht voor is vanuit Brussel. De belangrijkste tip die hij geeft is om realistisch te zijn, een beperkte horizon te hebben en flexibiliteit in te bouwen in de overeenkomsten. Hierbij moeten we altijd rekening houden met het crisisscenario: een goede exitstrategie kan een besluitvormingsimpasse voorkomen.

Programmamanager Ben van de Ven neemt ons mee in het proces van de transformatie van het Food Center Amsterdam (FCA), de locatie van de middag. Drie consortia hadden zich ingeschreven op de concurrentiegerichte dialoog en nadat twee consortia zich teruggetrokken hebben, heeft de combinatie van VolkerWessel en Ballast Nedam zich onvoorwaardelijk en definitief ingeschreven. Omdat deze strategie, waarbij partijen hun plannen gaandeweg de dialoog ontwikkelen, anders is dan de normale gang van zaken bij de gemeente, vereist het ook een andere zienswijze binnen de gemeente. Van de Ven vertelt over de belangrijke rol die twee vernieuwende wethouders hierin hebben gespeeld en hoe de raadsleden met informele bijeenkomsten zijn meegenomen in de plannen. Van de Ven is trots op het unanieme akkoord in de raad, maar het echte champagnemoment wordt verwacht in november 2013. Dan neemt het college van B&W een gunningsbesluit nadat bepaald is of het contract helemaal fiscal proof is.

Frans van Deursen, projectdirecteur van Almere Poort, sluit de middag in Amsterdam af. Hij vertelt hoe Almere haar stakeholders benadert: zij ziet de burger en de corporatie als stakeholders die naast elkaar kunnen ontwikkelen. Almere Poort biedt veel ruimte en mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap voor inkomens tot 36.000 euro en het lijkt te werken aangezien 2.000 kavels al verkocht zijn. Daarnaast zijn grote corporaties zoals Ymere en Amvest ook actief in het realiseren van woningen. Omdat ook hier de verkoop in deze crisistijd gedaald is, moet de gemeente nu ook stimulansmaatregelen gaan nemen. Een nieuw idee van Almere en MVRDV is om een generieke kavel aan te bieden waarin spelregels bepalen dat openbare ruimte (weg, stoep en park) ook binnen de kavel ontwikkeld moet worden. Hiertegenover staat dan een lagere grondprijs. Ook is de gemeente aan de slag gegaan met STEK.NU, een regiecorporatie naar idee van de PvdA en de VVD. Een kleine, flexibele organisatie die geen vaste specialisten in dienst heeft en daardoor heel weinig overheadkosten heeft. Met dit soort initiatieven probeert Almere de ontwikkeling op gang te houden.

Al met al is het een interessante middag waar veel informatie gedeeld is tussen professionals in het vak. Een belangrijke constatering die ik doe is dat in de zaal nauwelijks tot geen jonge mensen zitten, terwijl zij uiteindelijk toch een grote rol zullen gaan spelen in gebiedsontwikkelingen in en na de reset. Bij deze dus een oproep!

9 oktober 2013, Food Center Amsterdam
Organisatie: PPS Netwerk Nederland i.s.m. Pels Rijcken, Fakton en Tenman