Spoorzone via Breda: gerechtsgebouw en station als aanjagers

Stationskwartier en drie hoefijzers krijgen voorrang. De andere deelgebieden volgen na 2020

De eerste resultaten zijn inmiddels zichtbaar. Ter plaatse van de voormalige bierbrouwerij is het grootste deel van de woningen en kantoren in en rondom het monumentale hoofdgebouw al opgeleverd. De bouw van de multifunctionele OV-terminal is onlangs gestart en er is groen licht voor een nieuw gerechtsgebouw. Daartoe hebben de gemeente en de Rijksgebouwendienst een samenwerkingsovereenkomst getekend. De gemeente legt verder alvast infrastructuur en openbare ruimte aan, onder andere de 1,4 kilometer lange Stationslaan. NS Stations en Prorail zijn gestart met de bouw van Breda Centraal, een bijzondere combinatie van station met woonruimte, winkels en kantoren (waaronder het belastingkantoor). Een deel van de woningen komt in handen van de corporatie Allee Wonen. De Rgd begint in 2014 aan het 27.000 m² grote gerechtsgebouw. Het nieuwe belastingkantoor en gerechtsgebouw zijn ter vervanging van de huidige kantoren in de binnenstad van Breda. Met de Rgd heeft de gemeente in 2007 afgesproken dat ze tegen boekwaarde overneemt zodra de Belastingdienst en de Rechtbank verhuisd zijn.

Veel veranderd

Voor de overige vijf locaties binnen het Stationsgebied is de gemeente nog in onderhandeling met verschillende marktpartijen. Volgens Bertwin van Rooijen, sinds de start betrokken bij Via Breda, is er sinds de krediet- en vastgoedcrisis veel veranderd. ‘NS Stations, toen nog NS Poort geheten - zou aanvankelijk het gehele Stationsgebied ontwikkelen. Vorig jaar besloot NS Stations zich echter te beperken tot het stationscomplex zelf. Wij zijn nu aan zet bij de gebiedsontwikkeling rondom het station en onderhandelen met de partijen waarmee eerst NS Stations zaken deed.’ Die onderhandelingen hebben nog niet geleid tot realisatie, maar de gemeente sloot wel intentieovereenkomsten met Dura Vermeer en Spoorzone Breda, een consortium met een ontwikkelaar, twee lokale aannemers en een corporatie. AM RED is sinds 2008 in het bezit van een WTClicentie voor Breda, dus die partij is bijzonder geïnteresseerd in het stationsgebied. Ook wil de eigenaar van de AH-vestiging, oostelijk van het station, nieuwbouw realiseren. ‘Voor alle locaties geldt een mix van werken, wonen en voorzieningen, volgens het vigerende bestemmingsplan’, legt Nora van de Griend uit. Zij is gemeentelijk projectmanager Markt, Programmering en Ontwikkeling voor Via Breda. ‘Door de Milieu Effect Rapportage bieden de bestemmingsplannen niet veel flexibiliteit en het is het niet mogelijk het programma radicaal te wijzigen.’ Het vastgestelde plan voor het Stationskwartier omvat 190.000 m², waaronder woningen, commerciële voorzieningen en kantoren. Van de Griend verwacht dat er door hoge kwaliteit en de nabijheid van het station voldoende vraag is naar kantoorruimte op deze locatie. ‘Veel bedrijven die actief zijn in de Benelux vestigen hun hoofdkantoor in Breda vanwege de centrale ligging tussen de Randstad en de Vlaamse Ruit. Hoewel de leegstand hier even hoog is als het landelijk gemiddelde (14%), zijn het vaak delen van gebouwen die leeg staan. De leegstand is verspreid over 170 locaties, terwijl er juist vraag is naar grotere oppervlaktes.’

Aandacht voor alle partijen

Terwijl in het verleden projectontwikkelaars bereid waren op risico grond af te nemen, komt er op dit moment zonder eindgebruiker en belegger niets tot stand. Dit betekent dat er aandacht moet zijn voor partijen in de gehele keten van vastgoedontwikkeling, aldus Van Rooijen. ‘Zonder afnemer heeft grond weinig waarde. Het tempo van gronduitgifte ligt lager dan voorheen en de ambitie uit structuurvisie voor Via Breda wat betreft het programma is nu niet meer haalbaar. Zo was het uitgangspunt om alleen middeldure en dure huur- en koopwoningen te realiseren, maar die zet je in de huidige markt niet meer af. De gemeente heeft dan ook afgeschreven op de grondexploitaties.’ De oorspronkelijke structuurvisie uit 2005 ging uit van 315.000 m² kantoor- en bedrijfsruimte en 5000 woningen in de spoorzone. Tot vaststelling van dit programma door de gemeenteraad is het echter niet gekomen. De intentie is wel dit vast te houden, want Breda verwacht te groeien van 175.000 tot 185.000 inwoners. De precieze invulling krijgt echter pas na 2020 vorm. Nu het Stationskwartier en de Drie Hoefi jzers prioriteit hebben gekregen, trekt Breda niet haar handen af van de overige deelgebieden. Een kwart van het Havenkwartier is in handen van de gemeente en ongeveer een derde is eigendom van Amvest, BAM en belegger De Hoge Dennen. Op een locatie in het Havenkwartier wil een partij een tijdelijke containerterminal realiseren. Dit pand (aan de Speelhuislaan) verkocht Amvest eind vorig jaar aan VP Holding voor € 5,3 mln. Van Rooijen: ‘We zetten niet alleen in op tijdelijk gebruik, we stimuleren ook culturele activiteiten. Daarvoor heeft de gemeente een cultuurcluster aangewezen voor als Brabant Culturele Hoofdstad in 2018 wordt.’ De gemeente spreekt van ‘speldenprikken’ en ‘transformatiemanagement’. Kleine investeringen moeten het gebied aantrekkelijker maken en initiatieven van gebruikers en anderen die het Havenkwartier op de kaart kunnen zetten, krijgen ruim baan.