Nieuws Vormen staatssteunregels zoals deze worden gebruikt in de praktijk een belemmering voor gebiedsontwikkeling? Wat zijn de mogelijkheden om als overheid te investeren en bij te dragen zonder dat dit in strijd is met de staatssteunregels?
Staatssteun is ‘hot’. Financiële instellingen en voetbalclubs, die met een bepaalde vorm van staatssteun overeind worden gehouden, halen de voorpagina’s in het nieuws. Maar ook in de praktijk van gebiedsontwikkeling speelt dit onderwerp meer dan ooit. In de huidige markt, waarin de vastgoedmarkt flink vast is gelopen en partijen creatief en economisch moeten denken om ontwikkelingen toch vlot te trekken, is het af en toe zeer gewenst om aan ‘staatssteunverlening’ te doen. Partijen worden daar steeds creatiever in. Toch zijn er duidelijk grenzen. Met name de Europese Commissie ziet scherp toe op naleving van de regels voor staatssteun. Burgers, raadsleden en ondernemers zijn hier van op de hoogte, zodat steeds vaker een melding wordt gemaakt in Brussel en de Raad van State wordt veelvuldig met dit onderwerp geconfronteerd.
Tijdens een van de ronde tafels op de studiedag gebiedsontwikkeling van Purple Blue, begin november, werd gepeild waar en wanneer staatssteun speelt en hoe daar binnen de regels mee is om te gaan. Als aftrap werd nog eens geformuleerd wanneer er van staatssteun sprake is: het moet gaan over overheidsmiddelen, de bijdrage wordt selectief verleend, en het voordeel voor de onderneming is niet via de markt te verkrijgen.
Marktconform
Het merendeel van de deelnemers aan beide sessies bleek wel enige voorbeelden uit de eigen professionele praktijk te kunnen aanhalen, waarbij staatssteun in enigerlei vorm speelt. Meest voorkomend zijn het berekenen van een lagere grondprijs of bijdrage in de onrendabele top van een project. Zo kan het gaan om een gebied met een bouwclaim erop, waar de gemeente de ontwikkelaar tegemoet komt in de prijs om het gewenste project te realiseren, of om de herontwikkeling van een winkelgebied, waar de gemeente een ontwikkelende partij een lagere grondprijs in rekening brengt, zodat deze eventuele latere exploitatietekorten kan afdekken. ‘Een belangrijke vraag is of de grondprijs en de betrokken ramingen marktconform zijn’, geeft Femke van der Ven als reactie. Zij is adviseur grondbeleid en vastgoedrecht bij Purple Blue, en specialist op het gebied van staatssteun. Bij genoemde voorbeelden vraagt zij scherp door om het antwoord op die vraag helder te krijgen. ‘Als het gaat om particulier opdrachtgeverschap, waarbij particulieren grond tegen een bepaalde waarde krijgen en daar zelf een huis op bouwen, is er doorgaans niet zoveel aan de hand. Voor ondernemers ligt dat duidelijk anders’, stelt Van der Ven.
Helderheid
Een van de deelnemers vraagt of het geoorloofd is voor een gemeente om een particulier een hogere prijs te laten betalen voor een (geheel vergelijkbare) kavel dan een ontwikkelaar. Vanuit het oogpunt van staatssteun maakt het niet uit wie de koper is van de grond: een marktconforme (taxatie)waarde is het uitgangspunt. Indien na redelijke onderhandelingsinspanningen blijkt dat de grond niet te verkopen is volgens de taxatieprijs, is een afwijking van hooguit 5 procent van de taxatiewaarde geoorloofd. ‘Daarbij ga je altijd uit van een bepaald taxatiemoment. Onderhandelingen kunnen soms een lange periode in beslag nemen gedurende welke periode de marktprijs kan verschuiven. Overigens, als je als gemeente bij uitgifte meer dan 5 procent onder de taxatieprijs uitkomt, moet je weer opnieuw gaan taxeren, omdat het dan blijkbaar geen marktconforme taxatie is geweest.’ De regels zijn dus helder en de Europese Commissie streng. Zaak dus om de grondwaarde door een expert te laten taxeren en vanaf het allereerste moment helderheid te verschaffen over de grondtransactie, met name over de voorwaarden die daarbij gelden.
De deelnemers geven aan dat de situatie in de praktijk niet altijd zo gemakkelijk ligt. Vaak is er in een vroeg stadium van het onderhandelingsproces al sprake van (niet markconforme) principeafspraken. ‘Bestuurders onderkennen dit niet als risico, ze zien de regels als belemmerend en willen graag door met het plan’, stelt een van de deelnemers. Om later van een koude kermis thuis te komen, constateert een ander. ‘De regels voor staatssteun hoeven niet te vertragen. Ze zijn helder genoeg. Je moet er gewoon vanaf het begin rekening mee houden, dan kun je de voorkomende hobbels gemakkelijk nemen’, antwoordt een deelnemer, die gemeenten op dit onderwerp adviseert. ‘Klopt helemaal. Bovendien is dat beter dan waneer je achteraf gemaakt afspraken moet herzien’, brengt weer een ander uit eigen ervaring in.
Case: herontwikkeling winkelcentrum
Staatssteun is niet onder alle omstandigheden verboden. Een aantal uitspraken van de Europese Commissie geven aan dat in sommige gevallen op basis van Europese beginselen en in bepaalde omstandigheden overheidsbijdragen in de exploitatie toelaatbaar worden geacht, memoreert Femke van der Ven. Zij noemt stadsvernieuwing als voorbeeld. ‘Aan deze toelaatbaarheid zijn uiteraard voorwaarden verbonden. Het kan voor de Commissie ook een belangrijke overweging zijn dat de ontwikkelaar een deel van het risico draagt.’
Illustratief is het voorbeeld van een van de deelnemers van de herontwikkeling van een winkelcentrum. Het grondeigendom is versnipperd. De gemeente brengt een deel van de openbare ruimte in voor ontwikkeling. De beoogde ontwikkelaar heeft een pand aangekocht en beroept zich op het recht van zelfrealisatie. Bij doorrekening blijkt op het plan een tekort te zitten van rond de 3 miljoen euro. De gemeente wil hiervan tweederde voor haar rekening nemen of garantstellingen bieden op het moment dat andere partijen niet met een bijdrage komen en de rest – een derde dus - wordt bij de ontwikkelaar neergelegd. De kosten voor de herinrichting van het openbaar gebied zijn bijna net zo groot als de bijdrage die de gemeente wil doen. Een bibliotheek maakt onderdeel uit van de openbare voorzieningen.
Het liefst zit de gemeente anterieur met één ontwikkelaar aan tafel, die de belanghebbende grondeigenaren vertegenwoordigt. De ontwikkelaar moet iedereen op één lijn zien te krijgen. Er wordt gedacht aan het inbrengen van alle grond in een ontwikkelingsmaatschappij. Of er sprake is van staatssteun hangt onder andere af van de waarde waarvoor de gemeente de grond bestemd voor de openbare ruimte inbrengt. Dat blijkt te gebeuren op basis van de actuele WOZ- waarde, die ‘redelijk in overeenstemming is met de actuele marktwaarde’. Dat moet nog wel worden getoetst. Femke van der Ven geeft de aanbeveling om de taxatie van de inbrengwaarde te laten uitvoeren door een gecertificeerd deskundige en de overige exploitatieberekeningen te laten controleren door een extern deskundig bureau. ‘Dit geeft natuurlijk de meeste zekerheid voor de waarborging van marktconformiteit’. In de openbare ruimte zelf kan de gemeente de nodige voorzieningen voor haar rekening nemen, zoals het opknappen van de openbare bibliotheek, die zich in het plangebied bevindt. ‘De Commissie keurt dat goed, mits de openbare ruimte algemeen toegankelijk is voor een ieder. In dat geval beschouwt zij openbare ruimte als een typische overheidstaak. Vanuit het oogpunt van staatssteun kun je daar goed in investeren.’ Femke van der Ven concludeert: ‘Waar het om gaat is dat je inzichtelijk kunt maken hoe de geldstromen exact lopen. En dat deze geldstromen marktconform zijn dan wel vallen onder bepaalde vrijstellingen of uitzonderingen. En als je staatssteun vermoedt, meldt dat dan op een slimme manier.’
Cover: ‘Thumb_wet en regelgeving_0_1000px’
