Stadsoevers Roosendaal: zo werkt win-winplanologie

Hoge ruimtelijke ambities, ogenschijnlijk tegenstrijdige functies en de wens van een flexibel bestemmingsplan. Voor veel transformatieopgaven is dit een herkenbare uitgangssituatie. Zo ook bij het project Stadsoevers in Roosendaal. 

Al lang heeft de gemeente Roosendaal de ambitie om Stadsoevers, een verouderd haven- en industrieterrein nabij het station en de binnenstad van Roosendaal, om te vormen tot een hoogwaardig woongebied in combinatie met stedelijke functies.

De milieubelasting door bedrijven in de omgeving is echter zo hoog dat woningbouw niet zonder meer mogelijk is. In 2009 is een eerste bestemmingsplan voor Stadsoevers vastgesteld. Als oplossing voor de milieuknelpunten werd destijds gekozen voor een stap 3-besluit volgens de Interimwet Stad-en-milieubenadering.

Het was op dat moment een van de eerste keren dat een gemeente dit instrument toegepaste. Dat gold ook voor het bijbehorende exploitatieplan. Het bestemmingsplan uit 2009 is slechts gedeeltelijk uitgevoerd, omdat de woningmarkt stilviel. De kredietcrisis gooide roet in het eten. De ambitie voor de ontwikkeling van het gebied was daarmee niet van tafel.

In 2015 maakte de gemeente een nieuwe start met het project. Ze ontwikkelde een nieuw stedenbouwkundig concept. Het bestemmingsplan uit 2009 bood echter niet de ruimte om het nieuwe stedenbouwkundige concept in te vullen. Daarin was het stedenbouwkundig plan gedetailleerd vastgelegd in combinatie met een gedetailleerd exploitatieplan.

De nieuwe plannen vereisten een flexibel bestemmingsplan met een directe bouwtitel, met als vast gegeven dat de milieubeperkingen nog onverminderd groot zijn en dat niet alle gronden in eigendom zijn bij de gemeente.

Zoeken naar milieuruimte

Bij de nieuwe start van het project was wederom duidelijk dat de milieubeperkingen zo groot zijn dat het project niet binnen de bestaande milieunormen kon worden uitgevoerd. Het oude stap 3-besluit werkte goed en is dan ook opnieuw toegepast. Doelstelling van de onderliggende Interimwet (zie boven) is het bereiken van zuinig ruimtegebruik en een optimale leefomgevingskwaliteit. Het instrument Stad & Milieu moet de realisering van ruimtelijke initiatieven op milieubelaste plekken dichterbij brengen. Dat is mogelijk door drie sterk samenhangende stappen te doorlopen:

STAP 1: Integreren milieubelangen en treffen bronmaatregelen
Bij het vorige bestemmingsplan was de relatie met de bedrijven niet altijd goed. Er was weinig contact en weinig overeenstemming. Dat maakte het moeilijk afspraken te maken over maatregelen. Uiteindelijk leidde dit zelfs tot een treffen van gemeente en bedrijven bij de Raad van State. Bij de herstart van het project heeft de gemeente er bewust voor gekozen de bedrijven van begin af aan bij de ontwikkeling van het plan te betrekken. Door gezamenlijk op te trekken is er uiteindelijk een plan gerealiseerd waartegen geen enkele zienswijze is ingediend.

STAP 2: Het optimaal benutten van de ruimte binnen bestaande regelgeving
De ‘gewone’ mogelijkheden van ontheffing tot de uiterste grenswaarde van 55 dB(A) waren voor industrielawaai echter niet overal toereikend. Op locaties waar een hoge geluidbelasting door het industrieterrein optreedt, zijn dove gevels echter niet gewenst. Het uitzicht op de omgeving en de beleving van de locatie aan het water vormen in het gebied Stadsoevers juist een van de belangrijkste kwaliteiten.

STAP 3: Afwijken van bestaande regels
Een mogelijkheid die de Wet geluidhinder in dergelijke gevallen biedt is het toepassen van dove gevels of vliesgevels. Aanvullende maatregelen om de geluidbelasting door industrielawaai verder terug te dringen waren niet beschikbaar. Voor de betrokken woningen zijn daarom hogere waardes vastgesteld variërend van 57 dB(A) tot 59 dB(A). Ondanks dat compensatie van het stap 3-besluit in dit geval niet noodzakelijk is, worden maatregelen ingezet als compensatie voor de hoge geluidbelasting. Bij de betrokken woningen wordt aan de geluidbelaste gevel een extra geluidisolatie van de gevel toegepast (eis binnenwaarde 32 dB in plaats van de 35 dB conform Bouwbesluit).

Het instrument Stad & Milieu is op een beperkt aantal plekken in Nederland gebruikt. Uit de diverse pilots die zijn gedaan, blijkt dat met de eerste twee stappen vaak al veel meer mogelijk is dan in eerste instantie leek. Stap 3 is in veel gevallen niet nodig. In Roosendaal is de derde stap wel toegepast.

(Benieuwd naar de verdere invulling van de stappen? Lees verder in vakblad ROm)

Nieuw kader

De uitkomsten van de onderzoeken en de belangenafweging leverden heel duidelijke uitgangspunten op voor het stedenbouwkundig concept. Daarmee was de eerste horde genomen. De volgende en beslissende stap was het vertalen van het stedenbouwkundig concept en het stap 3-besluit in een flexibel bestemmingsplan met een rechtstreekse bouwtitel.

In het nieuwe bestemmingsplan uit 2017 is dat gelukt door in te spelen op de werkwijze van de Omgevingswet. De invulling van de ruimte is minder dwingend geformuleerd, er is juist aangegeven welke kwaliteit wenselijk is. Er is onder meer gewerkt met doelregels en met het integreren van beleidsregels. Ook is een regeling voor geluid bij evenementen geïntegreerd, normaal gesproken het domein van de APV. Dat is even wennen voor de bouwplantoetsers, omdat het de toetsing minder concreet maakt. Het geeft de stedenbouwkundigen wel de gewenste ruimte om met ontwikkelaars te komen tot een creatieve invulling die past bij het stedenbouwkundig concept.

Transformeren is communiceren.

Vroeg in gesprek gaan met de betrokken bedrijven en gezamenlijk optrekken in het planproces heeft veel opgeleverd. Inzicht in de wederzijdse belangen maakte goed onderzoek mogelijk en bracht openheid in de belangenafweging. De oplossingen voor de uitdagingen in het plan zijn gevonden met ‘oude’ instrumenten uit de Interimwet en de Wro. Het experimenteren met de insteek van de Omgevingswet heeft daar wel een belangrijke bijdrage aan geleverd. Grote ruimtelijke ambities, waarborgen voor milieu en een f lexibel plan gaan zo goed samen.

Cover: A & F visuals