Stappenplan voor integrale gebiedsontwikkeling

We kunnen er niet meer omheen: de aarde warmt op en we putten onze grondstoffen uit. We hebben wereldwijd 1,7 aarde nodig om in onze behoeften te voorzien. En als iedereen zou leven als een Nederlander, is dat zelfs zo'n 3,5 aarde. Daarom worden er Klimaatakkoorden gesloten en vraagt de jeugd ons om onze verantwoordelijkheid te nemen. Het is dan ook niet meer dan logisch dat overheden meer eisen stellen aan nieuwe gebiedsontwikkelingen, terwijl bouwprojecten energieneutraal, circulair, klimaatadaptief en natuurinclusief moeten zijn.

Maar zijn overheden zich bewust van wat ze vragen en hoe ze dat doen? Of is het een opeenstapeling van eisen met een nietje erdoor? Er moet namelijk niet alleen duurzaam gebouwd worden, maar ook snel en betaalbaar. De komende jaren moeten ongeveer een miljoen woningen worden bijgebouwd, met name in de stedelijke omgeving. Dit zijn vaak gebieden waar andere vraagstukken snel gaan knellen, zoals geluidshinder en parkeerdruk.

In bouwprojecten en gebiedsontwikkelingen moeten dus vele vraagstukken opgelost worden. En het liefst zo snel mogelijk, zodat de bouwproductie doorgang vindt. Wij zien in de praktijk dat dit vaak stroef verloopt. De veelvoorkomende frustraties op een rij:

1. Het is onbetaalbaar
   Door alle eisen te stapelen als een toren van Pisa, is het project financieel niet meer te realiseren, bijvoorbeeld omdat de meerkosten niet meer terug te verdienen zijn. Veelal betekent dit een vertraging van het project omdat partijen de tijd nodig hebben om alles af te wegen en te proberen om tot consensus te komen. In sommige gevallen haken marktpartijen daarom zelfs af.
2. Het is niet realiseerbaar
   Dromen zijn bedrog. Bij de uitwerking van de diverse eisen en ambities blijkt dat het droom- of wensbeeld van het project, helemaal niet te realiseren is. Onderdelen van het project zijn bijvoorbeeld technisch onmogelijk, omdat de eisen onderling strijdig zijn. Denk aan groene daken: bewoners moeten erop kunnen verblijven, er moet urban farming komen én er moeten zonnepanelen op komen die niks mogen kosten voor de gebruiker. Dat wordt een lastig te realiseren verhaal.
3. Het is een compromisproject
   Als alle ambities bij elkaar worden gemengd als een Olvarithapje, dan is het onduidelijk wat nu eigenlijk de bedoeling was van het project. Wat maakt het uniek en bijzonder? Welke keuzes vormen de unieke kwaliteiten van het project? Juist bij uitleglocaties kan de potentiële doelgroep kiezen uit meerdere opties. Zonder herkenbaarheid zal de nieuwe koper toch sneller voor een project kiezen waar wél een duidelijk statement is gemaakt.

Werkbare oogst

Dus, hoe zorgen we er met elkaar voor dat we integrale afwegingen maken, gericht op wat de bedoeling is van de locatie en passend bij de eigenheid van de omgeving? Breng daarvoor eerst de eisen, wensen en vraagstukken in kaart vanuit de diverse partijen en omgeving voor de projectlocatie. De (markt)partijen en overheid bepalen vervolgens samen de essentie van een project. Partijen houden elkaar vast op de essentie van de locatie, ook als het lastig wordt. Om samen de essentie te bepalen moet je elkaar wel vertrouwen en ook keuzes durven maken. 

Bij het uitzetten van tenders adviseren we overheden daarom geen oplossingen meer voor te schrijven, maar partijen uit te dagen op de essentie en bijbehorende doelstellingen. Dit betekent dat de gemeente zelf vóór het uitzetten van de tender een heldere afweging moet maken tussen ambities en doelstellingen, mede in relatie tot de beoogde grondopbrengsten.

Via marktconsultatie kan de overheid de markt bij de eerste 2 stappen betrekken. Marktpartijen kunnen, wanneer de eerste 2 stappen helder zijn, komen tot een concrete bieding. De slotsom is een geslaagd project, gericht op de essentie en een duurzame meerwaarde voor het gebied. 

Cover: Photo by chuttersnap on Unsplash