Persoonlijk In het najaar van 2015 praat Gebiedsontwikkeling met tien deskundigen over hun visie op de ontwikkelingen in de woningmarkt. Vijf dubbelinterviews over stad en platteland, transitielocaties, particulier opdrachtgeverschap, oude gewoonten, verstofte plannen en meer. Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems TU Delft en Esther Geuting, directeur innovatie STEC Groep) bijten komende week als eerste duo de spits af. Jos Feijtel, adviseur Wonen schreef onderstaand artikel als prikkelende inleiding.
Over “de stad” wordt veel gezegd en geschreven. Verschillende deskundigen en studies spreken elkaar tegen als het gaat om de vraag of Amsterdam moet verdubbelen om internationaal te kunnen concurreren of dat de kracht juist meer uitgaat van stedelijke netwerken. Veel meer overeenstemming is er over de zuigende werking van de steden en de benodigde aantallen nieuw te bouwen woningen. Maar beleidsmakers die menen dat de stad wel zo’n beetje alles zal opvangen, houden bestuurders af van dingen die nu noodzakelijk zijn: nieuwe locaties aanwijzen, ook in het weiland.Alles lijkt te draaien om “de stad”. Volgens hoogleraar Zef Hemel moet Amsterdam twee keer zo groot worden om internationaal mee te tellen. Ries van der Wouden, hoofd van o.a. de sector RO van het Planbureau voor de Leefomgeving (PLB) ziet ‘de compacte stad naar de achtergrond verdwijnen en dat de stedelijke netwerken in opkomst zijn’. En minister Ronald Pasterk babbelt zijn “Agenda Stad” in het zonnetje door in Trouw hardop te dromen dat de Randstad-diensteneconomie is verbonden met de hightech-maakindustrie van Eindhoven.
Volgens Hemels redenering trekken kennisbedrijven naar de steden om daar mensen binnen te halen met de vereiste competenties . “Maar een stad met één miljoen inwoners is niet groot genoeg om al die kennis te herbergen. De volgende stap voor zulke ondernemingen is te verhuizen naar Londen”. Als Londen met 8,3 miljoen inwoners de maatstaf is, dan zullen we het pleit altijd verliezen.
Niet alleen de stad, maar de regio of het stedelijk netwerk moet in beeld komen. Bij het PLB (‘de stad, magneet, roltrap en spons’) leidt dat tot een direct pleidooi van afstemming tussen stad en regio om een breed palet van aantrekkelijke woonmilieus te bieden. Bij Professor P. Tordoir (samen met Regioplan) wordt geconcludeerd dat zowel de dagelijkse stromen als de verhuisbewegingen zich afspelen binnen het stadsgewest. Citaat: “De meeste verhuizingen van bedrijven en veel verhuizingen van mensen vinden binnen dagelijkse systemen plaats, bijvoorbeeld van een centrumstad naar een randgemeente.” Ook het SER- (ontwerp)advies van 19 juni 2015 legt het accent op de regio.
Over één ding zijn de meeste studies het wel eens: de stad gaat groeien en de trek naar de stad is groot. Dat geldt in ieder geval de komende decennia. Voor Pierre van Rossum, de nieuwe directeur Grond en Ontwikkeling (voorheen de gemeentelijke afdeling Grondbedrijf), is dit aanleiding voor de noodkreet dat zijn voorraad beschikbare grond in 2018 op is (Parool, 2 juni jl). Dat is het gevolg van het feit dat het tempo er nu lekker in zit. De gemeente werkt daarom aan nieuwe locaties waar nog eens 20.000 woningen zouden moeten komen. Over het realiteitsgehalte van dit aantal valt te discussiëren, maar volgens Van Rossum kan de bouw daarvan in 2025 beginnen.
Ook dat zal nog moeten blijken, maar zeker is dat er in ieder geval voor die tijd een groot gat gaat vallen. Door de grote vraag naar woningen en de te geringe concurrentie van nieuwbouw, zijn de woningprijzen in veel delen van Amsterdam alweer de pan uitgerezen. Ca. 30% van de woningen die uit de bestaande voorraad wordt aangeboden, gaat boven de vraagprijs weg. Er is dus achterstand. Sommigen, zoals het Amsterdamse D66-raadslid Vink, denken dat vrijwel alle benodigde woningbouw binnenstedelijk kan worden opgevangen (ROmagazine 4 mei jl.). Een eenvoudige rekensom laat zien dat dit volstrekte luchtfietserij is. Volgens de provinciale Woningmarktmonitor (nov. 2014) is er een vraag van 240.000 woningen. Volgens Vink (Primos) overigens misschien wel 300.000. Ook de recente EIB-studie komt op deze aantallen uit. Er is een plancapaciteit berekend van 167.000 woningen, ofwel een tekort van tenminste 133.000 woningen. De werkelijke situatie is veel ernstiger, want de praktijk leert dat lang niet alle plancapaciteit ook echt benutbaar is. Zeker nu de provincie heeft aangegeven dat er van de 167.000 woningen er meer dan 100.000 zijn ‘gesitueerd’ op wat men noemt “zachte locaties"; locaties waarvoor planologisch nog alles moet worden geregeld.
Tussenstand: er zijn zeker 240.000 tot 300.000 woningen nodig en slechts voor ca. 65.000 woningen is er harde plancapaciteit. Dat is niet alleen maar binnenstedelijk op te lossen.
De plannenmakers gaan er van uit dat van de benodigde woningen er 140.000 binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd en 27.000 buitenstedelijk. Dat is een verhouding van 5 : 1. In de afgelopen 10 jaar was die verhouding 1 : 1. Het is onontkoombaar dat aanvullende locaties worden aangewezen. Daar ligt een belangrijke taak voor de provincie Noord-Holland, Voor de provincies Zuid-Holland en Utrecht is sprake van een vergelijkbaar beeld.
Cover: ‘2015.08.20_Start debat: het nieuwe woningtekort’
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
