Opinie Ik ben voorzitter van een commissie die zich bezig houdt met het adviseren van de regio Amsterdam over de hoeveelheid kantoren en bedrijfsterreinen, die we de komende jaren nodig hebben. We sturen aan op temperen en we stimuleren de aanpak van verouderde bedrijfsterreinen. Een van de commissieleden, Cees van Boven, kwam met het idee van stedelijke ruilverkaveling. Het idee verwijst naar een herstructureringsaanpak voor oudere agrarische gebieden dat al eeuwen bestaat, en die met name in de jaren vijftig, zestig en zeventig met verve werd toegepast.
Door alle percelen in een gebied te herverdelen kon versnipperd eigendom bij elkaar gebracht worden tot een efficiënt perceel per boerderij. Hierdoor kon de waterhuishouding beter opgelost worden en werd de ontsluiting van de landbouwgronden aanzienlijk verbeterd. Het was een grote efficiency slag, die zeker de nodige boeren van de ondergang heeft gered. Later heeft het ook nog een rol gespeeld in de verbetering van de natuurwaarde van ons landschap door kleinere restantjes natuur bij elkaar te brengen en er een groter geheel van te maken. Het stond allemaal onder toezicht van een aantal notabelen die blijkbaar veel gezag hadden, want er is veel “geruilverkaveld” in Nederland en dat is knap, onze agrarische bedrijfstak staat niet bekend om zijn soepele houding. Blijkbaar was nut en noodzaak voor iedereen duidelijk. Een kwestie van liever een kleiner aantal grotere boerderijen, dan heel veel kleine die het allemaal moeilijk hadden. Als je als gevolg van de ruilverkaveling uitstapte, kreeg je een redelijke vergoeding. Volgens mij liep het wel, ik ken geen verhalen over opstandige boeren die ambtenaren aan hun spies regen.
‘‘We zijn te ver gegaan met valoriseren’ - Afbeelding 1’
Zou dat ook in stedelijk gebied kunnen? De uitdaging van vandaag in het stedelijk gebied is goed vergelijkbaar met die van de boerderijen in het oude versnipperde landschap. Op bedrijventerreinen en op die kantoorlocaties langs de snelweg staan gebouwen die niet meer aansluiten op de behoeften van deze tijd. Grote transporthallen, industriegebouwen, maar ook doodsaaie kantoren staan daar vaak gedurende langere tijd leeg. Er is geen behoefte aan, noch in kwantitatieve zin, noch in kwalitatieve zin. Het bezit is versnipperd wat een stevige aanpak in de weg staat. Waar het bij landelijke ruilverkaveling ging om schaalvergroting, gaat het hier meer om schaalverkleining. We hebben minder nodig omdat gebruikers veel efficiënter met gebouwen omgaan. We hebben minder oppervlak per werknemer nodig, we slaan door slimme informatiesystemen minder goederen op bij bedrijven, productieprocessen vinden vaak op een kleinere schaal plaats en over meerdere locaties. Bij stedelijke ruilverkaveling kan je al die gebouwen in een mandje stoppen en na wat schudden, logisch verdelen over minder eigenaren. Bij kantoren zou je zo’n 10 tot 15% overbodige gebouwen weg kunnen saneren, waardoor je dezelfde huurders over een kleiner areaal kan verdelen. Die gebouwen zijn dan weer redelijk gevuld en leveren weer rendement. Dat levert dan weer een waardensprong op waar iedereen, ook diegenen die na de ruilverkaveling niet meer terugkeren, van kunnen profiteren, dankzij een redelijke vergoeding waar iedereen aan meebetaald. Door de schaalvergroting kan je de voorzieningen op werkgebieden ook veel beter organiseren. Niet elk gebouw zijn eigen restaurant of parkeergarage, dat kan nu per gebied georganiseerd worden. En ondertussen ook zorgen dat het buitengebied er een beetje beter uit komt te zien met groenvoorziening, winkels etc.
De bottleneck zal de notabel zijn die dit allemaal met gezag tot uitvoering moet brengen. Een soort stadsrentmeester die het vertrouwen van alle betrokkenen krijgt en is dat bij boeren al ingewikkeld, bij vastgoedeigenaren voorspel ik u, wordt het een hondenbaan. Een nieuwe stedelijke herverkavelingswet zou een handje moeten helpen, inclusief onteigening als er niet wordt meegewerkt. Ik zou zeggen: tijd voor een experiment.
‘Stedelijke ruilverkaveling - Afbeelding 2’
Zie ook:
Cover: ‘amsterdam houthaven foto8’
Door Rudy Stroink
Dutch Spring
