Straatje erbij, maar dan wel in, voor en door de buurt

Waar komt de pilot ‘Bouwen door de Buurt’ vandaan?

Tellinga: “Wij zijn van het gemeentelijke Woningbouwatelier al enige tijd mee bezig met de pilot ‘Bouwen voor de Buurt’, waarin we bewoners van een buurt de kans willen geven extra woningen in of bij hun buurt te realiseren als daar geschikte ruimte voor is. Ineens krijgt het nu momentum door de actuele discussie over ‘straatje erbij’, die is aangewakkerd door het Economisch Instituut voor de Bouw, het EIB. De directeur daarvan, Taco van Hoek kaartte dit onderwerp deze zomer aan maar gaf wel aan dat het nog handen en voeten moet krijgen. Daar zijn wij dus mee bezig: aan de rand van een bestaande wijk.

Bij het ontstaan van dit idee, twee jaar geleden kwam een aantal dingen bij elkaar. Ik ben zelf altijd bezig geweest met burgerinitiatieven van onderop. Om daar ruimte aan te geven binnen een gemeente. En ik geloof met vele anderen dat er ruimte is voor verdichting binnen gemeentes. Er bestaan veel rapporten over wat de meerwaarde daarvan is.”

“Tegelijkertijd zien we ook met z'n allen hoe ingewikkeld het is om woningen toe te voegen aan een bestaande situatie, als het aankomt op de acceptatie door de buurt. Het bekende NIMBY-effect, daar strandt menig verdichtingsplan op. Dit is een reden waarom dit soort projecten soms niet eens meer opgestart wordt. En we hebben een woningtekort, dat is ook een gegeven. Toen dacht ik: waarom laten we de mensen niet zelf de plekken aanwijzen waar ze zouden willen bouwen, voor henzelf en/of hun familie?”

Daarmee heeft deze pilot zowel een sociale als een volkshuisvestelijke component?

“Dat klopt. Iedereen heeft wel een jongvolwassene in zijn omgeving die een huis zoekt. Of een oudere die best naar een seniorenwoning wil maar dan wel het liefst om de hoek. Ik heb het idee – bijbouwen in een bestaande buurt, door de bewoners die daar al wonen – uitgewerkt in een plan van aanpak. Dit kan overigens ook optoppen, aanplakken of een permanente woning in de achtertuin zijn. Voordat wij dit loket zouden openzetten, moest ik wel zeker weten wat er achter dat loket zou gebeuren, of het goed zou worden opgepakt. En of het paste bij het gemeentelijk beleid; dat bleek het geval. Het vorige college van b. en w. stemde er mee in, ook omdat het past in de ambitie om ruimte te geven aan burgerinitiatieven en om de sociale cohesie te versterken.”

Waarom kozen jullie voor de Kruidenwijk om deze pilot in te laten landen?

“Van die wijken hebben we er heel veel in Nederland. Het zijn de wijken uit de jaren tachtig, waarin de nadruk lag op grote aantallen. De tijd van het doorstempelen met dezelfde typologieën in onder andere de premiekoop. Een heel rationele manier van bouwen. Met overwegend eengezinswoningen. Dit door de bewoners gevonden stuk openbaar groen wordt door hen als saai en onveilig ervaren. Het is een niemandsland – en dat wordt straks iemandsland.”

In hoeverre speelt het maken van aantallen nu nog een rol? Kan deze manier van bouwen betekenis hebben voor de bouwopgave?

“Dat willen we vanuit het Woningbouwatelier, dat een samenwerkingsverband is met de provincie en het Rijk, hiermee zeker onderzoeken: kan dit worden uitgerold? Daarom wordt de pilot gemonitord. Dit eerste project betreft inderdaad een klein aantal maar ik had het ook niet groter willen hebben. Omdat letterlijk alles nieuw is. Dus dat wil je niet met honderden mensen tegelijk oefenen. Het is dan niet meer te organiseren. Op voorhand bestond er vanuit de gemeente geen expliciete gedachte over de vraag: worden dit grote of kleine huizen, zijn het families, alleenwonenden? Ditmaal was er juist geen gemeentelijk programma, geen stedenbouwkundig plan. Uitgangspunt is dat de mensen zelf het voortouw nemen.”

“Met de ervaringen kunnen we nu langzaam maar zeker gaan bedenken: willen we op deze manier binnen de bestaande stad of aan randen van wijken mensen de mogelijkheid geven hun woonruimte te creëren? Waarbij we vooraf twee voorwaarden stellen: ‘U moet zelf een potentiële bouwlocatie gaan zoeken, in uw wijk.’ En daarnaast: ‘U moet zelf de participatie met de buurt organiseren.’ In dit geval ging het om het informeren en het consulteren van de buurt. Voor deelname aan de pilot kregen de mensen in de buurt in juni 2021 een brief van de gemeente in de bus met de uitnodiging om mee te doen. Dat leverde veel reacties op: er waren ruim dertig plekken gevonden.”

Een aantal meer reële locaties bleef over?

“Ja en dit was de meest reële, een strook groen langs het Gemberpad. Waarbij je in de wetgevingssituatie per definitie afwijkt van het bestemmingsplan. Ook dat wisten we op voorhand bij de start van de pilot. Daarom moet het idee om hier te gaan bouwen langs al het vigerende beleid gelegd worden: van Rijk, waterschap, provincie en gemeente. Dat hebben wij op ons genomen vanuit het Woningbouwatelier; een behoorlijke klus.”

“Weliswaar hebben we in Almere inmiddels een traditie van vernieuwend opdrachtgeverschap maar een pilot als deze brengt een deel van de collega’s uit de comfortzone, zo merkten wij. Het kan als een verstoring worden ervaren, als gedoe. Ik heb als een voorleesmoeder soms met de nota’s bij de betreffende collega’s gezeten: wat staat er nou eigenlijk? Past dit plan nou wel of niet in jullie beleid? Dit moet wel heel secuur gebeuren. Het laatste wat je wilt is dat je straks als gemeente de vergunning gaat verstrekken en dat dan blijkt dat er iets vergeten is, waardoor er met succes bezwaar kan worden gemaakt.”

“Dat is ook waar Taco van Hoek van het EIB het over heeft wanneer hij zegt dat het concept van ‘straatje erbij’ nog wel handen en voeten moet krijgen. Al die straatjes waar hij het over heeft, aan de randen van dorpen en steden, betreffen afwijkingen van een bestemmingsplan, vanaf 1 januari het omgevingsplan. De grote vraag is of de Omgevingswet daar echt behulpzaam bij is en een vereenvoudiging in gaat brengen – ik weet het niet. Ik moet nog zien dat daarmee echt die grote sprong gehaald wordt – maar dat terzijde.

We hebben de voorkeurslocatie van de bewoners die zich gemeld hadden ook nog langs een andere lat gelegd: staan de kosten die gemaakt moeten worden voor dit project in verhouding tot de opbrengsten? Dat bleek het geval. Wij rekenen met een marktconforme grondprijs van 815 euro per vierkante meter, inclusief BTW. En dat maal 749 vierkante meter uitgeefbare grond, in kavelvorm. Die opbrengsten maken de voorbereidingskosten goed aan gemeentelijke kant.”

Hoeveel bewoners zijn er uiteindelijk overgebleven?

“We zijn bij het Gemberpad begonnen met negen huishoudens waarvan er nu zes over zijn. De anderen zijn gestopt om financiële redenen of omdat ze een huis vonden. Een deelnemer wilde een grotere kavel waardoor nu twee kavels resteren, die straks door Kruidenwijkers of hun familie kunnen worden gekocht. Het verkavelingsplan is tot stand gekomen op basis van hun woonwensen. En vooral ook hun beschikbare budgetten. We hebben New Urban Networks gevraagd hen te helpen bij de uitwerking van hun woonideeën. Het was heel bijzonder om mee te maken: ze gingen met zijn allen om de maquette heen staan en binnen een kwartier waren ze eruit. De stedenbouwkundige had van hun huisjes – die ze zelf hebben gekozen bij een bouwer of laten ontwerpen – kleine exemplaren gemaakt en die konden ze neerzetten. Het leidde aan twee kanten tot verwondering. Wij liepen van de tafel af en zeiden tegen hen: ga je gang. En toen zaten ze allemaal zo naar ons te kijken: mogen wij dit er echt nu zelf inzetten? Een geweldig moment. Het heeft ook nooit meer problemen opgeleverd, iedereen was blij met zijn plek.”

Maar vervolgens moest de aangrenzende buurt ook nog instemmen?

“Zij moesten zelf de participatie vormgeven. Ze zijn gaan flyeren met het conceptplan. Ze hebben een informatiebord op de plek gezet en zo’n 300 uitnodigingen in de brievenbus gestopt voor een informatieavond. Ook zijn er gesprekken gevoerd met de Fietsersbond, de hengelclub en de direct aanwonenden.”

“De buurt reageerde heel positief op het plan, er was sprake van een enorme gunfactor. De initiatiefnemers, dat zijn namelijk hun eigen mede-wijkbewoners. Mensen met essentiële beroepen die nu moeilijk op de woningmarkt kunnen starten: ze werken in het onderwijs, in de zorg. En sommigen waren weer teruggekomen na hun studie. Ze wonen dan weer bij hun ouders en kunnen nu, als de vergunningprocedure goed wordt doorlopen, starten op deze locatie. Het kleinste huis heeft een kavel van 56,9 vierkante meter en vergt een all-in investering van zo’n 200.000 euro. Maar er zit ook een doorstromer bij die al vanaf de jaren tachtig hier woont; hij kan een grotere kavel betalen. Het verkavelingsplan is dus letterlijk het resultaat van de woonwensen en budgetten van de deelnemers”.

Hoe ziet het vervolg er nu uit?

“De bewoners hebben een bureau ingeschakeld dat de aanvraag voor de omgevingsvergunning om af te mogen wijken van het bestemmingsplan onlangs heeft ingediend. Die wordt nog een keer technisch bekeken door onze gemeentelijke collega’s. Vervolgens zal het college zich erover buigen en het kan zijn dat de gemeenteraad zich wil uitspreken over de vergunningverlening. De huidige termijn voor deze procedure is 26 weken, dus als het goed is weten de initiatiefnemers voor de zomer meer.”