Hoe identiteit, flexibiliteit en klantgerichtheid leiden tot iets onvergetelijks
Strijp-R: van
industrie tot wonen
In 2006 kocht Amvest het voormalig fabrieksterrein Strijp-R op. Het terrein genoot in tegenstelling tot Strijp-S geen grote bekendheid en geen creatief imago.
Mensen kwamen er niet en de bodem moest nodig gesaneerd worden. Wel aanwezig
zijn de historische aanknopingspunten. Strijp-R heeft een sterke geschiedenis
van productie en industrie. Het was immers het hart van de beeldbuizenproductie
van Philips. Volgens Heleen Aarts, gebiedsontwikkelaar bij Amvest, is het
gebied bij uitstek geschikt voor beta’s. Het ontbrak Eindhoven aan genoeg
aansprekende woonomgevingen om deze
groep te binden. De branding voor
Strijp-R is met de slogan ‘Home for
inventive people’ gericht op deze groep. Hun kernwaarden van rationaliteit,
kwaliteit, niet statusgevoeligheid en de verbondenheid met de stad vormt de
basis voor de functies en architectuur van Strijp-R. Aarts geeft aan dat er
veel onzekerheden waren door de crisis. Maar uiteindelijk is de waarde
gemaximaliseerd door een merk met kwaliteit neer te zetten. Het resultaat is een
wijk met karakter en een mengeling van wonen en andere functies. De
architectuur is consistent met het industriële verleden.
-
‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik1’
Een prettige verrassing
Ontwerper Piet Hein Eek ontgroeide zijn plek in Geldrop en zocht naar een nieuwe ruimte. De grote
hallen in Strijp-R bleken een
uitstekende match te zijn voor zijn
wensen. Hij wilde de twee gebouwen kopen en in gebruik nemen. Voor Amvest was dat
in het begin lastig. De gebouwen maken een groot deel uit van het totale oppervlak
van Strijp-R. Met de verkoop zouden zij veel uit handen geven. Maar met de
komst van Piet Hein Eek zou het merkbeeld van het gebied ook versterkt worden,
zo werd beredeneerd. De plannen van Eek om veel verschillende functies, zoals
een restaurant, een werkplaats en een winkel te huisvesten, is goed voor de placemaking. De toegevoegde waarde is te
groot om af te slaan, ook al stond het niet oorspronkelijk zo in de plannen.
Piet Hein Eek en architect Iggie Dekkers staan aan de basis van de transformatie van de hallen. De grote selling points zijn de uitstraling, het verhaal van het gebied en de mogelijkheid voor de klant om zelf invulling te geven aan hun aankoop. Piet Hein Eek doet geen uitspraak over een specifieke doelgroep. Iedereen die geïnteresseerd is kan samen met hem rondlopen door het gebouw. Volgens de ontwerper ligt een groot deel van het succes in de samenwerking tussen Amvest, de gemeente en ontwerpers. De partijen zijn oplossingsgericht. Het gaat niet alleen om het geld, maar ook het gezamenlijk creëren van een faciliterende omgeving met een identiteit en een verhaal. Dat trekt uiteindelijk de mensen aan. Binnen de geformuleerde gebiedsidentiteit zijn spelregels opgesteld. Voor de rest is veel opengelaten. Het succes verspreidt zich richting andere grote hallen die in het gebied staan, die ook worden herontwikkeld tot woningen.
Heleen Aarts geeft aan dat het nodig is om je gaandeweg het proces open te stellen voor verrassingen. Dat is een belangrijke leerpunt. De bestemmings- en beeldkwaliteitsplannen blijven globaal. Daardoor krijgen onververwachte elementen de ruimte, wat meerwaarde oplevert. De gebiedsontwikkelaar gelooft niet in business cases. Jaren ’30 woningen zijn populair op de markt en het zou voor het getal onder de streep niet verkeerd zijn om ook op Strijp-R dergelijke woningen te bouwen. Volgens haar benut zo’n ontwikkeling echter niet de volle potentie van het gebied. Het gerealiseerde resultaat met een flexibel plan is veel sterker.
Leerpunten van Heleen Aarts (Amvest), Piet Hein Eek en Iggie Dekkers:- Wees flexibel in je plan en zet zo min mogelijk functies vast.
- Benut de geschiedenis en identiteit van het gebied. Versterk deze met je concept.
- Een persoonlijke benadering naar potentiële kopers resulteert in sterkere ontwerpen.
- Stel je open voor mensen die geïnteresseerd zijn, in plaats van het stellen van een specifieke doelgroep.
-
‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik2’
Strijp-R: diversiteit
in wonen
Het stadsdeel Strijp kent veel
verschillende woonwijken met ieder een eigen karakter. Angelique Bellemakers
geeft een rondleiding. Zij is districtsmanager Strijp bij woningcorporatie
Woonbedrijf. Haar visie is dat de woonwijken in elkaar over horen te gaan en
niet met de rug naar elkaar toe gekeerd moeten zijn. Bellemakers benadrukt daarbij
meerdere malen dat betaalbaarheid het belangrijkst is.
Bewoners worden actief betrokken bij de (her)ontwikkeling van de wijken. Zij krijgen de ruimte om hun wensen uit te spreken, initiatieven op te zetten en om te beheren. Hoewel hard wordt ingezet op de communicatie met bewoners, blijkt het tekort aan communicatie een vaakgenoemde klacht te zijn van bewoners. De les is hier dat er vanuit het oogpunt van de bewoner veel meer contact nodig is, dat het duidelijk moet worden gemaakt waar je als bouwer mee bezig bent en wat dat voor zin heeft voor de bewoner. Het blijkt moeilijk te zijn voor de bewoner om te doorgronden hoe de afwegingen worden gemaakt door de woningcorporatie. Iets om rekening mee te houden als beheerder.
Drents Dorp is een woonwijk uit de jaren ’20 bestaande uit sociale huurwoningen en een klein aantal koopwoningen. Recentelijk zijn 110 huurwoningen en 30 koopwoningen toegevoegd door Amvest. De buurtbewoners zijn actief en hebben bijvoorbeeld zelf een crossbaan aangelegd op een leeg stuk land. Besloten werd dat de nieuwbouw moest aansluiten op de bestaande wijk. Dat is gelukt met de rode rijtjeshuizen met ruime buitenruimte. Het succes is terug te zien aan de lange wachtlijsten voor de woningen. Het vernieuwde Meidoornplein toont volgens Bellemakers wat voor grote impact kleine plekken kunnen hebben op de buurt. Het pleintje werd gebruikt als hangplek voor jongeren en dealers en auto’s reden er dwars doorheen. Auto’s moeten er nu omheen rijden waardoor de ruimte weer van de buurtbewoners is. Datzelfde geldt voor de ruimte onder het viaduct, dat als een entree van de buurt functioneert. Daar is nu een houten gebouw gerealiseerd in samenwerking met Piet Hein Eek. Het gebouw wordt beheerd door een actieve groep bewoners genaamd de ‘Brainstorm Angels’. Ze vergaderen en produceren keramiek in het pand. Het gebouw helpt bij de identiteitsvorming van de wijk.
Angelique Bellemakers vertelt over een vernieuwd pleintje in het Drents Dorp
‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik4’
Een ander woongebied in Strijp is het Philipsdorp.
De wijk wordt in samenspraak met bewoners gerenoveerd. Opvallend is dat de
huishoudens voornamelijk uit een of twee personen bestaan. De nabijheid tot
Strijp-S maakt het een populaire locatie voor starters die in de buurt van de
ondernemingen en het hippe gebeuren willen wonen. Aan de straatzijde zijn de
woningen kwalitatief goed aangepakt, maar er zijn ook rafelige randjes te
bekennen. Helemaal aan de achterzijdes. Dat moet kunnen, volgens Bellemakers. Dat
komt de betaalbaarheid ten goede en het hoort bij het gebied.
De grootste opgave is volgens haar dat Eindhoven geen grote stad is. De woonplekken moeten de menselijke maat behouden. Er zijn ‘ingetorpedeerde’ woontorens te vinden in de omgeving die volgens de districtsmanager helemaal niet het buurtgevoel bevorderen. Daarvoor is een sterke visie nodig. Die visie werd in Space-S voor een groot deel gevormd door de toekomstige gebruikers.
Space-S: bouwen met
de klant
Met Space-S wil
Woonbedrijf een leefomgeving creëren dat aantrekkelijk is voor jonge, hippe
mensen. Bellemakers vertelt dat het voor de woningcorporatie moeilijk was om te
bedenken wat deze doelgroep zou aanspreken. Daarom begonnen ze met een
Facebookpagina met de slogan ‘Space-S,
create your own space’ en vroegen zij hoe mensen willen wonen. Dat werd een
succes. Mensen reageerden enthousiast in tekst en beeld. De corporatie besloot
deze ideeënmakers de rol van opdrachtgever te gevenen uit te nodigen voor
gesprekken. Wat willen zij? Wat is er mogelijk? Het bouwen met klantsturing
kost volgens Bellemakers geen extra tijd, de problemen die zij tegenkwam zouden
anders in andere vormen zijn opgedoken. Het voordeel van deze aanpak is dat het
veel publiciteit en betrokkenheid oplevert. Toekomstige bewoners bleven zelfs
slapen op de bouwplaats en gingen de interactie met bouwvakkers aan.
Eind 2016 zal Space-S worden opgeleverd. Inmiddels is driekwart van de woningen gereserveerd. Volgens Bellemakers moet je waardes hangen aan projecten waar mensen zich mee kunnen identificeren. Mensen geven aan dat ze stedelijk en groen willen wonen, samen maar ook alleen en dat er flexibiliteit moet zijn - weliswaar binnen een kader. Zij geven ook aan dat ze liever sociale huurwoningen zagen dan koopwoningen. En er moet een mix zijn van wonen en werken. Deze kernwaarden en functies zijn geheel in het plan verwerkt. Dat helpt in het succes van Space-S. Het risico van deze aanpak is wel dat er gestapeld wordt met allerlei ideeën en waarden. Mensen krijgen allerlei verwachtingen. Daarom moet je als bouwer durven zeggen wat niet kan, vertelt Bellemakers. Met bewoners is voor de oplevering ook gepraat over het beheer. Dat zorgt ervoor dat er geen verrassingen zijn en dat zij nog meer betrokken raken.
Leerpunten van
Angelique Bellemakers (Woonbedrijf):
- Communiceer vanuit het oogpunt van wat
de bewoner grijpt.
- Gebruik de potentiële energie van buiten je organisatie, wees daar open voor.
- Beloon betrokkenheid (door bijvoorbeeld voorkeursposities bij
woningtoedeling), zorg voor oplevering dat bewoners (een deel) van het beheer
willen doen.
- Maar je hoeft niet alles 100% voor de klant te doen, durf nee te zeggen.
- Ontwikkelen met klantsturing hoeft
niet meer te kosten dan zonder klantsturing.
Strijp-S: de
maakbaarheid van een innovatiebodem
Alwin Beernink is directeur van Park Strijp Beheer (een PPS van de gemeente
en VolkerWessels) en is al jaren betrokken bij de ontwikkeling van Strijp-S.
Het gebied waar Philips groot is geworden. Centraal staat het ondernemerschap,
community-building en innovatie. Het is de plek waar ontwerp en technologie
samenkomen. Hoewel Park Strijp Beheer van oudsher een klassieke PPS is voor
gebiedsontwikkeling, vindt er een verschuiving plaats naar de triple- of zelfs de quadruple helix volgens Beernink. Daardoor moeten zij vaak een
andere rol vervullen. Waar vroeger de taak alleen de bouw van gebouwen en de
openbare ruimte omvatte, is in de afgelopen vijf jaar een extra laag
toegevoegd. Denk hierbij aan ICT (smart city) en het bouwen van communities.
-
‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik’
Philips verkocht Strijp-S voor 140 miljoen euro. In 2006-2007 werden de plannen door het PPS vastgesteld. Niet veel later sloeg de crisis toe. Desondanks werd besloten om door te gaan met de plannen. Een van de motors om het plan toch te laten draaien is het bestaand vastgoed. Tegen de economische wind in zijn alle gebouwen (meer dan 100.000 m2, waarvan 72.000 m2 in beheer van Park Strijp Beheer) verhuurd. Meer dan 700 ondernemingen hebben hun plek gevonden op Strijp-S. Deze variëren van zelfstandige ondernemers tot grote bedrijven zoals Bosch en Amazon. Hiertussen zitten innovatieve bedrijven die zich bezighouden met bijvoorbeeld foodprinting, 3d-printing en virtual reality. De focus ligt op het faciliteren van ondernemerschap met als doel hèt creatief technologisch centrum te worden en te concurreren met andere grote technologische centra zoals Helsinki, Taipei en Silicon Valley.
Volgens Beernink heeft Eindhoven een streepje voor op deze plekken, namelijk de 100.000 woningen met voor- en achtertuin. Maar wat het mist zijn plekken voor mensen die zoeken naar iets anders. Dat is in de vorm van onder andere Space-S gekomen. Op het moment zijn dat woningen in het sociale huursegment, maar daar kan verandering in komen. De wanden zijn flexibel en er wordt verwacht dat het zich in de loop der jaren organisch gaat ontwikkelen tot een mengvorm van huur, koop, wonen en werken. De veranderende maatschappij wordt weerspiegeld in de vraag op de woningmarkt. Er is een enorme behoefte aan kleine woningen (onder de 70 m2) voor eenpersoonshuishoudens. Beernink stelt dat het comfort en de beschikbare services voor het gevoel en succes zorgen. Dat is terug te zien in ondernemers-walhalla Office-S.
Office-S
Het Office-S complex bestaat uit twee voormalige Philips gebouwen. Het VideoLab en het
Glasgebouw zijn het toneel geweest van technologische innovaties
(respectievelijk de DVD en de gloeilamp). Nu zijn er een groot aantal ondernemingen gehuisvest. Jack
Reeuwijk is programmamanager van Office-S. Hij houdt zich bezig met het ontwikkelen van de mensen en organisaties die een
ruimte huren in Office-S. Dat dijoet h
door samenwerkingsverbanden te vormen en wekelijks met de ondernemingen te
praten over hun wensen en eventuele groeiplannen. Ook hier is flexibiliteit het
sleutelwoord. De ruimtes worden niet per vierkante meter verhuurd, maar als
totale servicepakketten. Door deze stimulerende omgeving komen mensen niet
zozeer voor de meterprijs, maar voor het concept. Ondersteuning bij het
ondernemerschap wordt vanuit het beheer van Office-S georganiseerd. Alle ruimtes
zijn al gauw verhuurd. De wachtlijst is lang en ondertussen groeien ondernemingen
binnen het gebouw door. Reeuwijk ziet het als een grote puzzel om iedereen de
juiste plek te geven. Het vinden van de juiste plek voor de juiste mensen is
nodig om de ondernemers vast te houden. Binnen Office-S zijn meerdere varianten
van werkruimtes, maar ze hebben allen iets gemeen. Office-S is ingericht om
contacten te faciliteren door bijvoorbeeld vergaderplekken buiten de gehuurde
ruimtes te plaatsen.
Een fraai vormgegeven kantoor in Office-S
‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik’
Leerpunten van Alwin
Beernink (Park Strijp Beheer) en Jack Reeuwijk (Office-S):
- Experimenteer vrij met
technologische producten en laat ze toe. Voorbeeld: Het gebruik van technologie
van ondernemers in Strijp-S om het gebouw te beveiligen of het concept van auto-delen.
- Tijdelijke invullingen kunnen een plek maken. Geef ze dus een kans, ook al
lijken ze op voorhand niet te passen.
- Heb visie op technologische ontwikkelingen en speel er op in. Voorbeeld: In
de toekomst zullen er veel minder auto’s zijn, dan zijn de dure ondergrondse
vierkante meters voor parkeergarages dus overbodig..
- Leg de connectie met en tussen de ondernemers. Geef vorm aan communities, zij
kunnen het klimaat bepalen. Spreek ze regelmatig over hun wensen en doelen.
Tijdens de rondleiding door Strijp-S is goed te zien dat het gebied leeft. In de gebouwen heerst een sfeer van voorwaartse beweging. Het gebied heeft de blik op de toekomst gericht en grijpt gretig naar alle kansen die op haar pad komen. Dat is mogelijk gemaakt door onder andere een sterke servicehouding en klantgerichtheid van de beheerders. De rondleiding brengt de masterclass onder andere langs een skatebaan, een project dat als een tijdelijke invulling begon, maar nu misschien wel permanent wordt. De foodcourt en andere faciliteiten in de plint creëeren variatie en levendigheid. De detaillering van de openbare ruimte, tot aan de extra hoge LED-lantaarnpalen toe, de overblijfselen van het industriële verleden en de innovaties die plaatvinden maken Strijp-S tot een plek waar toekomst en verleden samenkomen tot iets uiterst begeerlijks.
Zie ook:
- Strijp-S, Eindhoven: De -S van Strijp en Smart City
- De brandhaarden van de leegstand
- Is erfgoed van waarde weerloos?
- Grootste oorzaak vertraging gebiedsontwikkelingsprojecten?
Cover: ‘Strijp Eindhoven: Historie herzien met voorwaartse blik’