Strijp R: vraaggericht ontwikkelen via hergebruik en focusgroep

Strijp R, een van de voormalige Philipsterreinen (daterend uit 1942) aan de noordwestelijke grens van Eindhoven. Strijp R werd na de oorlog opgezet als industriegebied voor de ontwikkeling en massaproductie van tv-beeldbuizen. Het is de kraamkamer van de Nederlandse televisie, de toestellen waarmee de babyboomgeneratie tv heeft leren kijken. Op het terrein bevond zich zo’n 100.000 m2 aan kantoorgebouwen en verouderde fabrieken, op relatieve korte afstand van het centrum. Aan de noordzijde wordt het terrein begrensd door het landgoed De Wielewaal, het voormalige landgoed van de familie Philips. Aan de oostzijde wordt Strijp R begrensd door het nog in bedrijf zijnde industrieterrein Strijp T. Aan de zuid- en westzijde wordt het terrein begrensd door Drents Dorp, een wijkvernieuwingsgebied, voor het grootste deel in eigendom bij de corporatie Woonbedrijf.

Belegger en ontwikkelaar Amvest is de initiatiefnemer voor Strijp R. Eind 2005 kocht Amvest het 18,2 hectare grote terrein van Philips. Inmiddels is het grootste deel van de bedrijfsbebouwing gesloopt. Amvest is enig eigenaar van dit uitgestrekte complex. Voor Strijp R stond niet de overheid, maar zij zelf voor de keuze hoe het proces van visie- en planvorming en de betrokkenheid van diverse partijen in te richten. Voor Nederland is dit een nog opkomende manier van werken, maar in bijvoorbeeld Engeland is het al zeer gebruikelijk dat ontwikkelaars zelf het initiatief nemen en draagvlak zoeken . Hierbij moet natuurlijk wel toegewerkt worden naar besluitvorming door college- en gemeenteraad, en de toetsing en advisering door gemeentelijke diensten en adviesorganen die daar aan vooraf gaat. Hoewel de gemeente haar bestuursrechtelijke primaat over de bestemming behoudt, vormden nu niet enkel het gemeentelijk beleid en het politieke streven het vertrekpunt, maar was er vroegtijdig ruimte en noodzaak een gezamenlijke perspectief met de initiatiefnemer te creëren. Dat betekent dat de gemeente bij de visie- en planvorming niet direct initiërend is, maar veel meer volgend werkt; vanuit ondersteuning, adviserend en uiteindelijk toetsend.

Buurtbewoners, geïnteresseerden en vertegenwoordigers van partijen met economisch, maatschappelijk of ecologisch belang zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de totstandkoming van de visievorming. Hiervoor is de methode van branding toegepast. Met een grote groep stakeholders is gezamenlijk met Amvest over de toekomstige identiteit voor het gebied gesproken. Hierbij is een verdeling over alle type stakeholders gemaakt zodat alle belangen in deze fase al meegenomen zouden worden. De visie is samengevat in een brandsheet met de kernwaarden voor de wijk onder de titel “Strijp R, home for inventive people”. De fundamenten onder het project waren hiermee gelegd; inhoudelijk en voor het proces. Voor verdere planvorming is er een plangroep gevormd met een vertegenwoordiging van de bewoners van Drents Dorp. Met deze groep is voortdurend over de stand van het project, het ontwerp en de sloop gesproken. Deze groep informeerde zelf de bewoners van de wijk. Op deze wijze is geen enkel bezwaar van de buurtbewoners gekomen op het concept bestemmingsplan, aanvraag sloopvergunning en bouwvergunning van de eerste fase. Op regelmatige basis is overleg geweest met de bedrijven op Strijp T. Dit overleg was minder frequent maar voldeed aan de informatie behoefte van deze partijen.

Amvest werkt momenteel in een open planproces met gemeente, buurt en bedrijfsleven aan de realisatie van 510 tot 630 (80% grondgebonden) woningen voor „inventieve‟ mensen met veel diversiteit en keuzevrijheid. Deze focus op vernieuwing is mede geïnspireerd op de vernieuwing die de beeldbuizenindustrie vroeger in Eindhoven bracht. Hogere appartementsbebouwing langs de Zwaanstraat zorgt voor geluidsafscherming van het achterliggende spoor en bedrijventerrein Strijp T. Strijp R is een voorbeeld van gebiedsontwikkeling, waarbij het totaal aan bestemmingen in samenhang wordt ontwikkeld. Alle voor die functies relevante partijen, maar nadrukkelijk ook burgers en belangengroeperingen worden actor in het proces. Dit maakt dat de deelnemers aan het proces niet alleen verantwoordelijkheid dragen voor hun eigen doestellingen, maar ook medeverantwoordelijk worden voor ambities van anderen en gezamenlijke, vaak publieke doelen.

Bij het uitwerken van het stedenbouwkundige plan was de behoefte om de voortgang te toetsen aan potentiële toekomstige bewoners. Dit om het plan zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de marktvraag. Door middel van onderzoek van de doelgroep (inventive people) in de regio Eindhoven is een focusgroep samengesteld. Dit betreft een representatie van mogelijke toekomstige bewoners. Vooruitlopend op het vervaardigen van het stedenbouwkundige plan is gevraagd wat deze groep mensen belangrijk vindt in “hun toekomstige” buurt. Deze bevindingen waren input voor het stedenbouwkundig ontwerp. Vervolgens is het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp aan deze groep weer voorgelegd en zijn de reacties meegenomen bij het definitief ontwerp. Deze wijze van werken is vervolgens herhaald voor de opstalontwikkeling van de woningen. Eind november 2010 is het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (DOSP) voor de eerste fase van de gebiedsontwikkeling opgesteld. In deze eerste fase zullen in het zuidwestelijke deel van het plangebied een verscheidenheid aan grondgebonden woningen worden gebouwd. Naast de woningbouw zullen er enkele commerciële functies worden gerealiseerd. De eerste woningen zijn in maart 2011 in de verkoop gegaan, eind 2011 start de bouw van fase 1. De eerste opleveringen zullen in 2012 plaatsvinden, de laatste woningen zullen naar verwachting in 2017 worden opgeleverd.

Het proces is gestart vanuit het idee dat je als initiatiefnemer en opdrachtgever eerst en vooral een visie nodig hebt voordat je tot een plan kunt komen. Alvorens een visie te maken is eerst uitgebreid onderzoek gedaan, naar bouwhistorie, cultuurhistorie, milieu en ruimtelijke ordening, de regionale woningmarkt en de stakeholders. De initiële visie en uiteindelijk identiteit van het gebied worden dan ook sterk gekoppeld aan een duurzaam hergebruik van de aanwezige cultuurhistorie. Het betreft een mooi voorbeeld van duurzame gebiedsontwikkeling. Relicten van gebouwen, materialen en bestaande bomen(rand) blijven behouden en worden hergebruikt. Fabriekhallen, een portiersloge, loopbruggen en het oude perron blijven behouden terwijl deze officieel geen monumentale waarde hebben. Ook het stratenpatroon en de situeringvan het Schakelpark zijn geinspireerd door de historie. Sloopmaterialen worden hergebruikt, zo wordt de ontsluiting van het gebied wordt gematerialiseerd met (hergebruikte) gebakken klinkers. De nieuwe woningen worden aangesloten op een duurzaam energie netwerk dat gebaseerd is op Warmte- Koude Opslag. Hemelwater wordt opgevangen en gedistribueerd naar drogere gebieden van het naastgelegen Landgoed. Leidend in de uitwerking van het gebied zijn de kwaliteit en de duurzaamheid van het nieuwe woongebied en de wensen van toekomstige bewoners en gebruikers hierin. Zo wordt het stedenbouwkundig plan getoetst bij een klantenpanel. Het plan is erop gericht het contact tussen de bewoners onderling en het contact tussen de wijk en haar omgeving te faciliteren en stimuleren. De autoluwe openbare ruimte is sterk verbonden met de woningen. En in de openbare ruimte zijn speelvoorzieningen gerealiseerd.