Casus Oplossing voor onrendabele top nieuwbouwprojecten wordt gezocht in collectieve parkeervoorzieningen en een parkeerfonds
Met de nieuwbouw van SAS 3 (198 woningen) en het nieuwe huurcontract met Bosch Security Systems is Strijp-S, het voormalige fabrieksterrein van Philips ten westen van de binnenstad, weer een stap verder. Ondanks de economische tegenwind weten VolkerWessels en de gemeente, die gezamenlijk de grondexploitatie van deze 27 ha grote gebiedsontwikkeling voeren, en twee woningcorporaties de vernieuwingsmotor op gang te houden.
Woonbedrijf ontwikkelt SAS-3 tussen de Torenallee en de Kastanjelaan. Door de bouw van de 131 huurappartementen naar voren te halen kon de eerste paal ondanks de lastige koopmarkt de grond in. En Bosch Security Systems vestigt zich in het 15.000 m2 grote Gebouw SFF, het voormalige hoofdkantoor van de Consumer Lifestyle divisie van Philips. Bosch Security Systems, dat nu al gevestigd is op Strijp-S maar ook een kantoor heeft in Breda, voegt beide locaties samen en heeft een contract voor 10 jaar gesloten met Park Strijp Beheer, de PPS van VolkerWessels en de gemeente. Gebouw SFF zal dit jaar geheel worden gerenoveerd.
‘Strijp S blijft bouwen - Afbeelding 1’
Het nieuwe Bouwen
Trudo herontwikkelt op Strijp-S de vijf fabrieksgebouwen binnen de Driehoek. De imposante Witte Rug – bestaand uit drie achter elkaar geschakelde fabrieksgebouwen - het Veemgebouw en het Klokgebouw, het zijn allemaal voorbeelden van ‘Het Nieuwe Bouwen’, de moderne architectuurstijl uit de jaren 30. Het Klokgebouw werd vorig jaar opgeleverd, waarmee 100 startende en creatieve ondernemers onderdak hebben gevonden op Strijp-S. Op de begane grond bevindt zich een evenementenhal, oefenruimten voor bands en horeca. Op 24 juni 2011 werd de start van de bouwwerkzaamheden gevierd voor de gebouwen SAN en SBP, omgedoopt tot Gerard en Anton. Trudo realiseert in deze rijksmonumenten 240 lofts.
De gehele ontwikkeling van Strijp-S, in totaal circa 450.000 m² bvo, zal de komende decennia vorm krijgen, aldus projectmanager Thijs van Dieren van Park Strijp Beheer. Philips organiseerde in 2001 een tender voor de verkoop en herontwikkeling van Strijp-S en ook VolkerWessels diende een plan in. Lopende de onderhandelingen met Philips is besloot de bouwonderneming uit Rijssen samen met de gemeente verder op te trekken. Van Dieren: ‘De PPS betekende voor VolkerWessels een stuk risicospreiding en bood de gemeente de mogelijkheid veel directer te sturen op de herontwikkeling van het fabrieksterrein. Voor VolkerWessels is het rendement op de grondexploitatie niet het belangrijkst, maar het generen van een bouwstroom in de toekomst. Voordeel is dat een bedrijf met de financiële slagkracht als VolkerWessels ook op de lange termijn verbonden blijft aan deze gebiedsontwikkeling en niet geneigd is om er eerder uit te stappen.’ Toen de gemeente en VolkerWessels in 2002 de handtekening zetten onder de samenwerkingsovereenkomst, was de planning nog dat Strijp-S in 2020 klaar zou zijn. Maar ook in Eindhoven staat de markt voor woningen en kantoren er sinds 2008 anders voor. Er zijn geen vierkante meters uit het programma geschrapt, maar wel is de fasering en planning aangepast. Het risicoprofiel van de verschillende plandelen wordt beter door ze in kleinere stedenbouwkundige eenheden te knippen, waardoor de verkoop en bouw beter te faseren is en optimaal aansluit op de marktvraag. Het kantorenprogramma van 90.000 m² nieuwbouw is in tijd verspreid over de totale ontwikkeling, terwijl de laatste fase meer woningbouw omvat. Anders dan bij SAS 3 en de Driehoek doet VolkerWessels de opstalontwikkeling van het kantorencluster samen met ING RED. Van Dieren: ‘Het uitgangspunt is de ontwikkelingen ook hier ter hand te nemen, maar we moeten wel voorkomen dat er overcapaciteit ontstaat. We kijken daarom of er andere en meer flexibele vormen van kantoorgebruik mogelijk zijn die inspelen op de huidige marktvraag.’ Volgens Van Dieren, die namens VolkerWessels in de PPS zit, is er geen ongezonde situatie ontstaan wat betreft grondexploitatie, ondanks de vertraging in de gronduitgifte. Dit is mede te danken aan de huurinkomsten gedurende het ontwikkelingsproces. De bestaande panden, zoals ook het Glasgebouw en de Apparatenfabriek, worden tijdelijk verhuurd. Aanvankelijk huurde Philips nog via sale-and-lease-back, nu zitten er eveneens tal van ondernemers die een huurprijs betalen van ongeveer de helft van de markthuur in Eindhoven. In totaal is op deze wijze de afgelopen 3 jaar circa 60.000 m² aan niet-Philips partijen verhuurd.
Net als elders betekent ondergronds parkeren een zware financiële dobber in de opstalexploitaties van Strijp-S. Het Masterplan gaat uit van 5100 parkeerplaatsen in Strijp-S, waarvan 4700 ondergronds. ‘Dit leidt tot een te grote onrendabele top en daarom zoeken we naar alternatieve oplossingen die de kwaliteit niet aantasten. We zijn bezig een slag te maken door een deel van de parkeeropgave uit de opstalontwikkeling te halen. Op drie of vier strategische plekken in het gebied moet dan ruimte worden gereserveerd voor collectieve parkeervoorzieningen. De kwalitatief hoogwaardige parkeergebouwen moeten 60% van de opgave bedienen en door een speciaal op te richten parkeerfonds worden gerealiseerd en geëxploiteerd.’ Het parkeerfonds wordt een aparte entiteit los van Park Strijp Beheer en staat ook open voor andere investeerders.
Voor het hele gebied is het streven dat de uitvoering van de projecten gedaan wordt door een van de vele VolkerWessels ondernemingen. Basis hiervoor is gelegd in de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente en de corporaties. Zo heeft de Eindhovense aannemer Stam + De Koning de renovatie van het Klokgebouw uitgevoerd, heeft energieontwikkelaar DEC is samenwerking met Homij een ondergronds systeem voor bodemsanering in combinatie met warmte-koude opslag ontwikkeld voor het hele gebied (Sanergy) en is KWS verantwoordelijk voor ontwikkeling en realisatie van diverse infrastructuurprojecten. Credo en DNC treden op als gedelegeerd ontwikkelaar, ondersteund door ingenieursbureau Aveco de Bondt. Op deze wijze profiteren de VolkerWessels ondernemingen van een gegarandeerde omzet en kunnen lokaal georiënteerde partijen hun kennis en mankracht inzetten voor Strijp-S.
Voor een pdf van de volledige publicatie zie bijlagen.
Zie ook:
Cover: ‘2011.09.09_Strijp S blijft bouwen_180px’
