Het moet uit de lengte én uit de breedte komen
‘binnenstedelijke_transformatie_9.zaal.jpg’
De
feiten. De behoefte aan nieuwe woningen is gigantisch, ruim één
miljoen in de periode tot 2030. Bijna een derde van het totaal kan
binnenstedelijk van de grond komen. Het gaat dan om meer dan 300
duizend woningen die kunnen verrijzen op verouderde terreinen binnen
steden en dorpen. Dit blijkt uit een onderzoek dat is uitgevoerd door
Brink Management/Advies in opdracht van BPD, NEPROM, G32 (het netwerk
van middelgrote steden), BNG en de Leerstoel Gebiedsontwikkeling van
de TU Delft. Daar is wel extra inspanning én extra geld voor nodig.
Als overheidssubsidie achterwege blijft en niet wordt aangestuurd op
het versnellen van bouwprocedures en het bouwen op verdichtende wijze
(zodat per woning minder ruimte nodig is), pakt de
transformatiepotentie in binnenstedelijke gebieden een stuk lager
uit. De teller komt dan niet verder dan 90 duizend extra woningen in
bebouwd gebied. Een gigantisch verschil met de geoptimaliseerde
potentie van ruim 300 duizend extra woningen.
Subsidie van gemiddeld 25 duizend per woning nodig
In het rapport van Brink wordt uitgegaan van een subsidie van gemiddeld 25 duizend euro per woning als er sprake is van een tekort. Die overheidsbijdrage kan nodig zijn vanwege een sanering, bijvoorbeeld omdat er gebouwd zou kunnen worden op een oud bedrijventerrein, of vanwege het feit dat er nieuwe infrastructuur aangelegd moet worden. Cruciaal noemt NEPROM-voorzitter Bart van Breukelen de welwillendheid van het nieuwe Kabinet om financieel bij te dragen, zodat het aantal woningen in het stedelijk gebied flink opgeschaald kan worden. Volgens de ondertekenaars van het Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformatie kost het transformeren van verouderde, binnenstedelijke terreinen naar nieuwe woonwijken veel geld. Het Manifest is ondertekend door het netwerk van grote en middelgrote steden G32, Gemeente Utrecht, NEPROM, Bouwend Nederland, de branchevereniging van institutionele vastgoedbeleggers IVBN, de vereniging van ontwikkelaars en woningbouwers NVB en Natuurmonumenten. Jop Fackeldey, voorzitter van het netwerk G32 en wethouder in Lelystad, overhandigde het Manifest aan de vier aanwezige Kamerleden tijdens het Debat in Utrecht. Aanwezig waren Kamerleden Roald van der Linde (VVD), Albert de Vries (PvdA), Suzanne Kröger (kandidaat-Kamerlid GroenLinks) en Kees Verhoeven (D66).
‘binnenstedelijketransformaties8_xxbartpluspolitici.jpg’
v.l.n.r.: Jop Fackeldey (G32), Albert de Vries (PvdA), Suzanne Kröger (GroenLinks) Roald van der Linde (VVD), Bart van Breukelen (NEPROM) en Kees Verhoeven (D66)
De functie van binnensteden
Jop Fackeldey haalde bij de overhandiging van het Manifest meerdere redenen aan waarom de focus op transformatiemogelijkheden in binnenstedelijke gebieden van belang is. Het gaat om de bijdrage die de ontwikkeling van deze gebieden kan leveren aan de oplossing van de woningnood. Daarnaast komt het ook de leefbaarheid in steden ten goede. “In veel steden zijn gebieden die hun functie dreigen te verliezen. Als we er niet in slagen daar een andere functie aan te geven, dan dreigen dat no go areas te worden. Dus je moet met elkaar echt werken aan functieverandering en invulling van dat soort gebieden.”Vandaar zijn pleidooi voor een fonds waar iedereen aan bijdraagt. Hij noemde het Rijk, provincies, gemeenten, marktpartijen en corporaties. “Als we dat met elkaar doen, dan kunnen we de transformatieopgave een enorme duw geven.”
‘binnenstedelijke_transformatie3_politiek.jpg’
v.l.n.r.: Suzanne Kröger (GroenLinks), Roald van der Linde (VVD), Albert de Vries (PvdA)en Kees Verhoeven (D66)
Vereniging Eigen Huis schaart zich niet achter ondertekenaars
In een korte pitch liet Rob Mulder, Directeur Strategie en Belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis, weten dat zijn organisatie het Manifest niet heeft ondertekend. De vraag is volgens hem wat kopers en huurders willen en niet iedereen wil immers in de stad wonen. Hij meent dat 41 procent kiest voor de stad en 59 procent voor een dorp of zegt het niet te weten. “Het moet beide kunnen en vandaar dat wij niet willen focussen op de bestaande stad.” De woningnood speelt zich volgens de VEH-directeur voornamelijk af in het middensegment. Kopen of huren en stad of juist platteland.Niets uitsluiten: stad én groen
Toch valt niet te ontkennen dat de stad een grote aantrekkingskracht heeft op kopers en huurders. Wonen in de stad is enorm populair. Maar er zijn ook andere overwegingen om in te zetten op meer binnenstedelijke ontwikkeling. PvdA’er Albert de Vries, één van de Kamerleden die het Manifest in ontvangst nam, onderschrijft dat er een enorme opgave ligt als het gaat om het oplossen van het woningtekort. Er zijn immers meer dan 1 miljoen woningen nodig in de periode tot 2030. Wat binnenstedelijk kan worden opgelost gaat niet ten koste van het groen (buiten de stad). Maar hij stelt ook vast dat zijn eerdere veronderstelling klopt dat veel minder woningbouw in de stad past dan velen altijd roepen. Suzanne Kröger van GroenLinks benadrukte herhaaldelijk dat er uitermate voorzichtig omgesprongen moet worden met het bouwen in het groen. “Daar ligt een schone taak voor het nieuwe Kabinet.” VVD-Kamerlid Roald van der Linde zei zich aangesproken te voelen door een tweesporenbeleid (zowel binnenstedelijk als buiten de stad) en Kees Verhoeven van D66 vindt het belangrijk dat er een manier wordt gevonden om de opgave (de enorme vraag naar woningen) te versnellen.
‘binnenstedelijke_transformatie11_peilingpolitiek.jpg’
De zaal stemt mee
Tijdens het debat kregen de aanwezigen in de zaal een paar stellingen voorgelegd. Los van de vraag of we ons niet blindstaren op de bestaande stad waardoor we te weinig oog zouden hebben voor de woonwensen van mensen (die een fifty-fifty uitslag kreeg toebedeeld) werden nog een paar vragen voorgelegd:- Verdergaande
Rijksingrepen zijn nodig om de woningopgave integraal en regionaal
verantwoord op te pakken, zowel transformatie als uitbreiding: 64
procent eens en 36 procent oneens;
- Schaarste
politiek en oplopende woningprijzen zijn verantwoord en lost het
probleem van financiering van transformatie vanzelf op: 15 procent
eens en 85 procent oneens;
- Met
het oog op de verkiezingen werd gevraagd welke van de vier aanwezige
politici hun stem zou krijgen: 29 procent Roald van der Linde (VVD),
10 procent Albert de Vries PvdA, 51 procent Kees Verhoeven D66 en 9
procent Suzanne Kröger GroenLinks.
‘binnenstedelijke_transformatie6_bart.jpg’
Bart van Breukelen (NEPROM)
Nog een Manifest
Volgens
de voorstanders van binnenstedelijke ontwikkeling kan “met de wind
mee” ongeveer een derde van de totale woningvraag tot 2030
binnenstedelijk worden opgelost. De rest daarbuiten. Bart van
Breukelen voerde tegen het slot van de bijeenkomst nog aan dat het
dan niet gaat om bouwen in het groen. Ook tegen de steden en dorpen
aan zijn nog voldoende ontwikkelmogelijkheden. “We kunnen de
komende decennia niet om het ontwikkelen van locaties aan de randen
van de steden en dorpen heen. Er is stad en er is natuur, maar aan de
randen van de steden is een groot grijs gebied waar wel degelijk
gebouwd kan worden.”
Volgens de NEPROM-voorzitter, sterk
voorstander van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, kan alleen
voldoende worden opgeschaald als er sprake is van een
tweesporenbeleid. Ook Friso de Zeeuw, Praktijkhoogleraar
Gebiedsontwikkeling TU Delft, stelde dat het alleen kan worden
opgelost als zowel in de stad als buiten de stad wordt gebouwd. “Ik
zou de Vereniging Eigen Huis willen oproepen om het Manifest
Binnenstedelijke Gebiedstransformatie wél te tekenen. Het gaat
om een en-en benadering. Wat mij betreft komt er ook een Manifest
voor Buitenstedelijk wonen.” Het
moet kortom uit de lengte én uit de breedte komen.
Voorstel voor een passage in het regeerakkoord zoals opgenomen in het Manifest:
De aanhoudende, omvangrijke vraag naar woningen maakt het noodzakelijk dat verouderde bedrijfsterreinen en andere, onderbenutte gebieden in onze steden worden getransformeerd naar nieuwe, aantrekkelijke en duurzame (gemengde) woonmilieus. Daarmee willen we de economische potentie van onze steden beter benutten, nieuwe werkgelegenheid creëren, de stedelijke woningmarkt vlot trekken, de betaalbaarheid van het wonen verbeteren, de leefbaarheid verhogen en de verduurzaming van onze gebouwde omgeving bevorderen. Decentrale overheden, marktpartijen en maatschappelijke organisaties zullen gezamenlijk met het Rijk een Intensiveringsprogramma Binnenstedelijke Gebiedstransformaties opstarten dat knelpunten met betrekking tot de bekostiging en financiering ten behoeve van de gebiedstransformaties mitigeert. Het programma biedt de basis voor integraal in te zetten gebiedstransformatiefondsen met als doel de versnelling en opschaling van complexe en kostbare binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen. Het Rijk levert een financiële bijdrage aan de (deels) onrendabele investeringen in infrastructurele aanpassingen, OV-voorzieningen en excessieve kosten van verwervingen en milieusaneringen ten behoeve van de complexere transformatiegebieden.
Fotografie: Jean van Lingen
Cover: ‘binnenstedelijke transformaties1’
Door Wendy Braanker
redacteur Bewust Nieuwbouw bij NEPROM
