Te veel gebouwen, te weinig programma

Verslag BPD/VNG-congres over groeiende leegstand

De locatie voor de BPD-bijdrage aan het recente VNG-jaarcongres was stemmig gekozen: het grotendeels leegstaande Centraal Beheergebouw van architect Herman Hertzberger in Apeldoorn. In binnen- en buitenland vermaard vanwege de vernieuwende kubusplattegrond; een structuralistisch concept uit de jaren zeventig dat anno 2015 – ondanks de centrale ligging in de stad – echter moeilijk verhuurbaar is. Het geeft de urgentie van de problematiek aan, zo schetste BPD-ontwikkelingsmanager Henri Schimmel. Een totaal non-usable gebouw, waarvan in Nederland veel meer staan – zowel in eigendom bij particulieren als de lokale overheden. Een lastig dossier, dat evenwel ook kansen biedt – ook voor gebiedsontwikkelingen. Aan de hand van enkele voorbeelden (kanaalzone Apeldoorn, Honig-fabriek Waalfront Nijmegen) liet Schimmel zien dat leegstaande gebouwen ook aangrijpingspunten bieden om een heel gebied een impuls te geven. Aandachtspunten zijn er ook: de timing, door de zure appel heen bijten (afwaarderen) en het combineren met andere maatschappelijke opgaven.

Groeiende leegstand

Het leegstaande Hertzberger-gebouw is een voorbode van een nog steeds aanzwellende golf van leegkomend vastgoed, zo maakte BPD-manager MVO en Duurzaamheid Bas van de Griendt duidelijk. Iedereen is vol van het probleem en veel partijen krijgen er ook mee te maken. Cijfers van het PBL wijzen erop dat de leegstand van kantoren, winkels en maatschappelijk vastgoed nog steeds stijgt en ook steeds structureler van aard wordt. Ook komen er bijvoorbeeld de komende jaren nog eens 1.000 kerken leeg, zo becijferde het Kenniscentrum Maatschappelijk Vastgoed. Ook al doen zich regionaal hierin verschillende voor, de vraag is wel: wat doen we met al deze vierkante meters? Volgens Van de Griendt gaat het dan niet alleen om een ‘eindplaatje’ (sloop, herontwikkeling), maar ook om de tussentijd: tijdelijke concepten.

Communities aanspreken

Dat er op dat gebied veel creativiteit aanwezig is en kennis wordt opgebouwd, lieten de ondernemers Joost van Gestel (Camelot) en Job Keja (Skonk) zien. Van Gestel is inmiddels op 68 plekken in Nederland actief, met gebouwen die tijdelijk of permanent worden getransformeerd. De kunst is steeds om het goede concept te vinden en daarmee een rendabele exploitatie, in een deel van de markt waar het vooral om kleine metrages gaat (20 tot 100 m2 per gebruiker). Daarvoor worden sociale media ingezet om de juiste communities aan te spreken. Soms is ook sprake van kortdurende verhuur voor evenementen, zoals toen het Land van Ooit (enkele tientallen gebouwen die door Camelot beheerd worden) gebruikt werd als filmset voor ‘Basic Instinct II’. Een groeimarkt op dit moment zijn leegkomende verzorgingshuizen, die vrij snel om te bouwen zijn en al na korte tijd renderen. In sommige projecten gaan meerdere leeftijdsgroepen door elkaar wonen, bijvoorbeeld senioren en studenten. Ook voor de huisvesting van arbeidsmigranten wordt in toenemende mate leegstaand vastgoed gebruikt. Overleg met de buurtbewoners wordt ingezet om NIMBY-achtige reacties in te dammen. Van lokale overheden wordt een pro-actieve rol verwacht rond bijvoorbeeld vergunningstrajecten. Dat geldt ook voor eigenaren van het vastgoed: zij zullen de pijn van de afwaardering moeten nemen, anders komen herontwikkelingsprojecten vaak niet verder.

Terugverdientijd

Job Keja ontwikkelt met zijn bedrijf Skonk nieuwe functies voor oude gebouwen en gebieden. Hij haakte aan bij de laatste stelling: de driehoek tussen gemeente, eigenaren en ondernemers is wat hem betreft cruciaal. Iedereen moet daarin zijn rol spelen. Een voorbeeld is de ontwikkeling van het restaurant Baut in een pand van 350 m2 aan de Amsterdamse Wibautstraat, onderdeel van de zogenaamde Parool-driehoek. Door intensief overleg met de gemeente en eigenaar Stadgenoot lukte het om in enkele weken tijd dit concept te realiseren. De huurtermijn van 2,5 jaar is naar verwachting net lang genoeg om de investeringen terug te verdienen. Naast levendigheid op deze ‘dode’ plek zorgt Baut voor de nodige werkgelegenheid en opleidingstrajecten. De eigenaar ontvangt huur, de overheid leges, precario, belastingen en BTW. Het is geen formule die letterlijk overal maar gekopieerd kan worden, maar de principes zijn wel navolgbaar, aldus Keja. Inmiddels schakelt zijn bedrijf ook door naar gebiedsniveau. Zo is Skonk betrokken bij de herontwikkeling van het Wisselspoor-gebied in Utrecht. Met een formule à la de Westergasfabriek betalen huurders en eigenaren van gebouwen hier – samen met de gemeente – straks mee aan de organisatie van evenementen. Zo wordt het gebied als place2b in de markt gezet.

Echte energie

In de afsluitende discussie bleek dat de aanwezige bestuurders de problematiek zeker serieus nemen. Maar daarmee liggen de kant en klare oplossingen niet voor het grijpen. In krimpgebieden is bijvoorbeeld het aanbod van vastgoed veel te groot voor wat er aan programma bij elkaar te harken valt. Het vinden van kansrijke en financieel haalbare oplossingen is hier niet eenvoudig. Slopen is in bepaalde gevallen dan onontkoombaar: haal het vastgoed waar nooit meer iemand meer om komt uit de markt. Studenten zijn er niet voor te porren om in kleine dorpjes te gaan wonen en met asielzoekers maakt een gemeente haar inwoners ook niet altijd blij. Ook ondernemers zijn soms maar mondjesmaat te vinden. En dan is het nog de vraag of ze willen investeren. Daarom wordt ervoor gepleit alleen te werken met mensen en partijen die echt energie en ideeën hebben; soms moeten die dan maar van buiten worden gehaald. Zij kunnen voor nieuwe spirit zorgen. Daarbij moeten risico’s niet geschuwd worden. Er mag ook gefaald worden. Kijk voorbij de spreadsheets en het establishment en geef nieuw talent een kans. Richting eigenaren moet vooral worden ingezet op het creëren van een gevoel van urgentie. Bij lang niet iedereen is het kwartje namelijk gevallen; bij bestuurders inmiddels wel, bij ondernemers minder. Zeker voor kleine particulieren betekent het afwaarderen van een eigen pand het einde van een opgebouwd pensioen. Die financiële dimensie is een substantieel probleem. Een slotopmerking over de gemeenten: zij hebben een bescheiden mogelijkheid om bijvoorbeeld panden op te kopen, daar zijn marktpartijen en corporaties meer voor in beeld. Gemeenten hebben wel een rol in het bij elkaar brengen van partijen die op zoek zijn naar ruimte. Ook kunnen zij creatief omgaan met hun eigen gemeentelijk vastgoed, door bijvoorbeeld in een oude school starterswoningen te laten ontwikkelen. Conclusie: de aanpak van leegstaand vastgoed is een opgave die niemand in zijn eentje kan oplossen. Overleg op lokaal en soms zelfs regionaal niveau tussen ondernemers, eigenaren en overheden is van groot belang om de steeds groter wordende voorraad van leegstaande en –komende gebouwen goed te beheren.