Persoonlijk De grote woningbouwopgave maakt woningbouwprojecten nu aantrekkelijk voor grote beleggers uit binnen- en buitenland. De gebiedsontwikkeling waar die projecten onderdeel van zijn, moet dan wel commercieel haalbaar zijn. Maar door er teveel niet-kostendragende elementen aan toe te voegen, schrikken gemeenten beleggers juist af. Want dit zet de beleggingsopbrengst onder druk. Die waarschuwing komt van algemeen-directeur Wienke Bodewes van woningontwikkelaar en -belegger Amvest: “Ik zie het in een aantal gemeentelijke exploitaties met de voornemens die er liggen gewoon ontzettend fout gaan en dat is zonde, juist omdat we nu meters kunnen maken.”
Graan
“Grond is zoveel waard als het graan dat erop kan groeien”, verduidelijkt Bodewes zijn stelling dat bij gebiedsontwikkeling alles draait om de waarde van het vastgoed dat er wordt gerealiseerd. Zeker voor stadsverdichting en hoogstedelijk bouwen geldt dit. “De bouwkosten om zo’n milieu te maken zijn relatief hoog. Vanwege de hogere dichtheid van infrastructurele voorzieningen en met ook meer ontsluitingskosten. De vierkante meters die je er maakt zijn dus duurder om te produceren. Wat commercieel alleen uit kan als je ook een hogere opbrengst realiseert.”
Scherpe keuzes
Voor het vergroten van de verdiencapaciteit van gebiedsontwikkeling roept Bodewes gemeenten op “heel zorgvuldig” te zijn bij de programmering ervan. “Als gemeente moet je scherpe keuzes maken. Dus niet teveel niet-kostendragende elementen toevoegen. Een basisschool heb je nodig in zo’n plan, maar niet gelijk drie en nog een hele mep andere maatschappelijke voorzieningen. En stop er ook maar in beperkte mate sociale huurwoningen en gereguleerde middenhuur in. De verkoopwaarde van dat vastgoed is veel minder dan van koopwoningen. Dat drukt de grondprijs die de ontwikkelende partij kan betalen en leidt tot een negatieve grondexploitatie. Dus door die stapeling van regulering klopt je hele businessmodel niet meer en stagneert het proces. Hier en daar zie je dat nu gebeuren. Dus gemeente, hou je in en wees bescheiden in het programmeren van niet of nauwelijks rendabele programma’s.”
Sluisbuurt
Als voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waar dit nu speelt, noemt Bodewes in Amsterdam de Sluisbuurt op het Zeeburgereiland. Aanvankelijk gold daar voor de realisering van woningen de verdeling 30% sociale huur, 40% middensegment en 30% duurdere vrije sector. Maar de gemeenten paste dit met het nieuwe grondbeleid aan naar 40/40/20. “De nieuwe normering betekent vanuit de ontwikkelaar geredeneerd een hele lage opbrengst en vanuit de belegger een hele lage beleggingswaarde. Dus ik schat in dat het plan zo niet gaat werken, hoe leuk ik het stedenbouwkundig gezien ook vind”, waarschuwde de Amvest-bestuurder onlangs ook op de Dag van de Projectontwikkeling.
Hartstikke zonde
Bodewes: “Politiek ideologisch is het natuurlijk wel verklaarbaar dat je als gemeente een dergelijk programma neerlegt. Maar je moet wel tekenen en rekenen tegelijk. Want het gevolg is dat het niet meer uit kan met de grondexploitatie en dat je als gemeente zwaar moet gaan subsidiëren. Daar zit natuurlijk een grens aan, dus uiteindelijk loopt het gewoon vast. En dan krijgen we over drie jaar weer ander beleid. Wat hartstikke zonde is, want ondertussen verprutsen we een prachtig moment in de markt waarbij we juist meters kunnen maken. Zie je dus als gemeente dat beleid uiteindelijk toch niet uitvoerbaar is voor een langere termijn, ga dan bij jezelf te rade en stel je programmering bij. Want dat beleggers staan te dringen blijft natuurlijk niet eeuwig zo.”
Kretologie
De stelling dat met minder goedkopere huurwoningen in een gebiedsontwikkeling als de Sluisbuurt je als gemeente mensen met een smallere beurs de stad uit jaagt, wijst Bodewes resoluut van de hand: “Dat is kretologie. Feit is dat Amsterdam vergeleken met de rest van Nederland en met andere Europese hoofdsteden al heel veel mensen met een kleine portemonnee huisvest. Dus draai het niet om door te zeggen dat de stad ze nu wegjaagt, want dat is niet zo. Wat ik juist zie is dat Amsterdam doorschiet met het accommoderen van mensen met een smalle beurs, met als gevolg meer druk op de rest van de woningmarkt en de roep om ook in het vrije sector-segment te gaan reguleren. Wil je dat de Sluisbuurt een beleggersproduct blijft, dan kun je dat daar beperkt doen. Dus dat je als gemeente wat inlevert op de grondprijs, in ruil voor een gematigde huurstijging voor een bepaalde periode, zeg 10 tot 15 jaar. In extreme situaties als in Amsterdam en in Utrecht, waar de vraag in het middensegment ook enorm is, is dat op zich nog niet zo gek. Maar alleen in bescheiden mate.”
Twee vliegen in één klap
Bij gebiedsontwikkeling als gemeente meer realistisch vanuit financieringsmogelijkheden denken, spoort volgens Bodewes ook projectontwikkelaars aan tot het durven nemen van meer risico. “Als branche doen we dat nu onvoldoende”, steekt de Amvest-bestuurder de hand ook in eigen boezem. Door minder vanuit ‘de ideale wereld van de programmering’ te denken, slaan gemeenten twee vliegen in één klap, geeft hij aan. Want het trekt ook grote beleggers over de streep. “Je ziet nu dat eindbeleggers ook meer aan voorfinanciering van gebiedsontwikkeling beginnen te doen. Voorheen deden grote aannemers dat, en gemeenten en ontwikkelaars gesteund door banken. Door de crisis werd dat allemaal minder. Maar partijen als grote particuliere investeerders en verzekeraars nemen die rol van forward funder nu dus over.”
In de lift
Als voorfinancier meldt de eindbelegger zich niet pas na oplevering van een plan als koper bij de ontwikkelaar, maar helemaal aan het begin van het plan, nog voor de grondaankoop. Door dan al met de ontwikkelaar de condities overeen te komen voor de exploitatie van bijvoorbeeld zestig procent van het plan na oplevering. Zestig procent van de aankoop van de gronden en overige aanloopkosten worden dan gefinancierd door die eindbelegger. Bodewes: “Dat is prachtig voor de ontwikkelaar die een lagere financieringslast voor grondaankoop en bouw heeft, maar ook goed voor de eindbelegger die wat gunstigere condities voor de af te nemen delen kan bedingen. Dankzij deze constructie zit nu bijvoorbeeld de bouw van gewone middeldure huurwoningen, dus zonder regulering, weer stevig in de lift.”
Alle beetjes helpen
Voor pensioenfondsen is forward funding beperkt mogelijk omdat ze als gevolg van hun fiscale status van beleggingsinstelling weinig tot geen ontwikkelrisico’s mogen lopen. Bodewes: “Je ziet wel dat die fondsen de marges waarbinnen ze dat mogen doen ook wat proberen op te rekken, maar de tijd van aankoop gronden tot levering nieuw vastgoed moet overzichtelijk zijn en de risico's dienen primair bij de ontwikkelaar te blijven." Maar de Amvest-bestuurder is blij met iedere extra bron van voorfinanciering: “Alle beetjes helpen, al is de rem op het proces er nog zeker niet helemaal af. Ook die groep forward funders moet nog groeien.”
Dit artikel is recentelijk verschenen in de GO krant ‘Gebiedsontwikkeling2GO‘.
Cover: ‘Zeeburgereiland’
Door Paul Hazebroek
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
