Tijd om de realiteit van de woningbehoefte onder ogen te zien: de menselijke maat moet terug

Op 24 november publiceerde de onderzoeksafdeling van de Rabobank een interessante special over de woonvoorkeuren van de Nederlandse huishoudens. Dit onderzoek legt eens te meer de ongemakkelijke realiteit bloot van onze woonbehoefte, in relatie tot de verstedelijkingsopgave. Namelijk: de trend van een toenemende behoefte aan ruimte zet zich door, ondanks het feit dat de huishoudens kleiner worden en de ruimte schaarser.

Dit beeld zien wij ook terug in onze eigen onderzoeken. Wie de financiële mogelijkheden heeft, ambieert in de meeste gevallen die riante (rustige) buitenruimte, vaak ook die extra kamer (werk, hobby) en een woning in een groene, gezonde woonomgeving. Hoog tijd om daar bij de verstedelijkingsstrategieën meer rekening mee te houden.

Menselijke maat

Je zou kunnen zeggen dat de Nederlander misschien verwend is en over teveel ruimte beschikt, dat kan best wat compacter. De preciezere analyse is dat de meeste mensen graag wonen in een omgeving met een ‘menselijke maat’ met voldoende privacy en groen. En uiteraard is de Nederlander daarbij altijd op zoek naar een goede prijs/kwaliteit verhouding (‘hoeveel woning krijg ik voor mijn euro's?’). Dit maakt dat er in de praktijk maar weinig mensen zijn die een paar ton over hebben voor een twee-kamer appartement zonder balkon. 

De grote steden in de Randstad kunnen steeds moeilijker voorzien in deze beginselen van deze woonbehoefte. In veel nieuwbouw en transformatie worden deze basale vinkjes genegeerd. Ik spreek steeds meer corporaties, makelaars en ontwikkelaars in de grotere steden die zich zorgen maken over bestaande plannen en de beleidsmatige focus op (kleine) appartementen. De verwachting is dat dergelijke woningtypen in hoge dichtheden slecht kunnen concurreren met ruimere woningen in de groenere milieus. Naast dat hiermee te weinig tegemoet gekomen wordt aan de woonwensen, heeft dit natuurlijk ook ongewenste gevolgen voor de lokale doorstroming en benodigde woningbouwproductie.

Kleine groep

En dat is natuurlijk problematisch. Het laatste wat we in de verstedelijkingsopgave kunnen gebruiken is dat het nieuwe binnenstedelijke woningaanbod niet voorziet in een brede behoefte. En dat de steden alleen aantrekkelijk zijn voor een relatief kleine groep, die in ruil voor een stedelijk woonmilieu en kleinere woning accepteren. Mijn voorspelling is dat dergelijke stadsstudio's op termijn steeds vaker dienst gaan doen als (tijdelijk) onderkomen (expats, werk), tweede woning, particuliere belegging en short stay concepten. Deze ‘hotelisering’ van de stad kan op termijn desastreuze gevolgen hebben voor de stedelijke gemeenschap en economie.

Er zal daarom meer oog moeten komen voor de woonwens van de Nederlandse huishoudens in de verstedelijkingsopgaven. Want de trek uit de grote steden van Nederlandse huishoudens neemt de laatste jaren zo langzamerhand structurele vormen aan. Vier op de tien grotestedelingen verhuizen volgens het genoemde onderzoek naar andere ((groen)stedelijke of dorpse) woonmilieus buiten de gemeente. Dit aandeel ligt vele malen hoger dan in de meeste andere steden of dorpen in Nederland, waar het overgrote deel gelukkig nog steeds de gewenste woning binnen de eigen gemeente kan vinden.

Iedereen op één hoop

De onderzoekers van de Rabobank doen overigens weinig moeite om deze ontwikkeling goed te duiden. Ze gooien het allereerst wel heel eenzijdig op de betaalbaarheid, terwijl de bovenstaande achterliggende analyse wordt genegeerd. Daarnaast legt het onderzoek bloot waar het in het verstedelijkingsdiscours vaak verkeerd gaat: iedereen die niet woont in de Randstad woont wordt op een hoopje gegooid. Volgens de bank woont de Nederlander in de Randstad, in de ‘Randsstadschil’ of in de ‘periferie’ (Groningen, Maastricht, Leeuwarden en landelijke gebieden). Jazeker, dus niet in het even fijne, stedelijke en groene Enschede, Apeldoorn, Assen of Maastricht.

Het vertrekpunt van het onderzoek doet daarmee geen recht aan de werkelijkheid en woonwensen van de meer dan 10 miljoen mensen die buiten de Randstad wonen. De waarde van de duiding van de onderzoekers van hun eigen getallen moet dan ook met een flinke korrel zout worden genomen.

Er ligt een enorme uitdaging om de diepere woonwensen beter te verbinden met de opgave compacter te gaan bouwen en te verstedelijken. Het normatieve karakter van een deel vakwereld (‘wen er maar aan, zo gaat u wonen’) legt een zware hypotheek op de toekomst van de steden. Het is vruchtbaarder om samen wat preciezer te zoeken naar toekomstbestendige verstedelijking. Naar een stedenbouw en architectuur met oog voor de menselijke schaal.

Meer aandacht voor grootstedelijk wonen

Daar hoort bij een relativering van de behoefte aan dichte, dynamische centrumstedelijke milieus en meer aandacht voor de transformatie van de ruim opgezet groenstedelijke woonmilieus in álle middelgrote en kleinere steden in Nederland: duizenden wijken die barsten van de potentie. En in het verlengde daarvan vraagt dit ook om een herwaardering van de kwaliteiten en daily urban systems van andere regio's en verbreding van de blik op de mobiliteitstransitie. Want die die hangt wel heel erg aan een verdichting rond de intercity-treinstations en zoekt nog te weinig naar mogelijkheden voor een slimmer en duurzamer gebruik van de bestaande 140.000 kilometer (!) verharde wegen in Nederland.

Verstedelijkte delta bekijken

Hoog tijd dus om de tunnelvisie binnen woonbehoefteonderzoeken en het eenduidige conceptuele kader binnen de verstedelijkingsopgave (‘Randstad’, ‘centrumstedelijk wonen’, ‘treinstations’) te doorbreken. Laten we de behoefte aan ruime woningen en groen (stedelijke) en dorpse woonmilieus onder ogen te zien. We moeten de verstedelijkingsscope breder trekken naar ook de andere 2.500 steden en dorpen. Naar Nederland als verstedelijkte delta, als Deltametropool. En om in alle regio's randvoorwaarden te creëren voor een compacte, duurzame en inclusieve transformatie naar een groene, gezonde en fijnmazige metropool. Wie wil daar nou niet wonen?