Verslag Sommige projecten blijken bij aanvang onhaalbaar. Dat was een van de stellingen tijdens de vijfde leergang van de NRP Academie, in samenwerking met partners en TU Delft. Die schijnbare onmogelijkheid kwam ook naar voren tijdens de rondleiding over landgoed Sancta Maria, waar een complexe herontwikkeling tóch haalbaar blijkt. Programmamanager Erna van Holland van de NRP Academie liep mee en noteert de belangrijkste lessen.
De rondleiding over Sancta Maria (een voormalig psychiatrisch ziekenhuis dat wordt herontwikkeld tot een luxueus woongebied, zie kader) werd gegeven door NRP Academie-alumnist Gijs van Estrik. Hij gaf de cursisten lessen mee voor het haalbaar maken van dit soort projecten, met als belangrijkste doel hoe je waarde kunt creëren.
Als je nu rondloopt en kijkt hoe gretig alle woningen en kavels aftrek vinden, dan lijkt het een makkelijk project. Maar niets is minder waar, zo laat Van Estrik weten. Het terrein is op het hoogste punt van de markt gekocht, die vervolgens instortte. Hij geeft aan dat je de tijd voor je kunt laten werken, ook onder deze omstandigheden. Zo is het goed om langdurig aan een gebiedsontwikkeling te werken. Op die wijze kun je de lessen die je onderwijl opdoet ook weer in het project terugbrengen. Hij deelt zes van die lessen.
1: Geloof in uitgangspunten
Het belangrijkste is om het geloof in de uitgangspunten van het plan vast te houden. Je weet dat je bij elke gebiedsontwikkeling een crisis ervaart, alleen al door de lange duur van de ontwikkeling. De uitgangspunten van het plan zijn uitgewerkt en verwerkt in het bestemmingsplan. Vooruitlopend op dat bestemmingsplan, was het mogelijk al te starten met de eerste transformatie. Dat bleek een goede zet. Enerzijds om te laten zien wat de mogelijkheden waren met deze panden, anderzijds om de ambitie goed neer te zetten op basis van de uitgangspunten. Bij de entree van het gebied - bij een landgoed als Sancta Maria gaat het letterlijk om het hek en de oprijlaan - is het belangrijk de kwaliteit in de hand te houden. Daarmee kan de waarde van de omliggende panden neergezet worden.
2: Geef emotie een plek
Hans de Jonge (TU Delft en Brink Groep), tevens docent aan de NRP Academie, geeft tijdens de rondleiding aan dat je niet moet onderschatten wat de invloed van emotie is op de waarde van onroerend goed. De waarde van het geheel kun je verhogen als je de emotie hiervoor inzet. Dit bleek tijdens de bijeenkomst in 2015 op Sancta Maria voor oud-cliënten en medewerkers, waarbij zij de mogelijkheid kregen afscheid te nemen van het terrein. Met 400 mensen was het zwaar overtekend en – in tegenstelling tot wat je misschien verwacht - was de sfeer heel positief. Het was een feest van herkennen en ontmoeten. Mensen bewaren goede herinneringen aan het werk of aan het verblijf daar. De bijeenkomst leverde zelfs de eerste verkoop van een woning op.
3: Bied een passend en slim product aan
Bij de herontwikkeling van de paviljoens tot appartementen stond men voor de keuze tussen horizontaal of verticaal splitsen. Men koos voor het laatste, want op deze wijze hebben bewoners alleen links en rechts buren. Het casco is opgeknapt, opgeleverd en naar de kopers getransporteerd. Op deze wijze komt het onroerend goed niet vrij op naam, maar zijn het kosten koper. De omzetbelasting kan in dat geval niet worden afgetrokken. Hier is van geleerd. Nu werken de ontwikkelaars met gescheiden koop- en aannemingsovereenkomsten: koop voor het bestaande deel en aanneming voor het bouwdeel.
Met deze keuze van splitsing en levering dachten de ontwikkelaars ook na over de risico’s van het bestaande gebouw. De kopers eigenen zich alle risico’s toe met het transport van dit deel. Natuurlijk worden er asbestvrij-verklaringen meegegeven, maar bijvoorbeeld funderings- en constructierisico’s zijn voor de koper. Dit kan lastig zijn als er een hypotheek moet worden verkregen, omdat de bank het lastig vindt de risico’s hiervoor in te schatten.
Overigens laat Van Estrik weten dat de bestaande gebouwen kwalitatief goed gebouwd zijn. De complexe processen van afbouw van alle kopers is hiermee ook geen risico van de ontwikkelaar of de bouwer geworden. Met de snelle prijsstijgingen in de bouwsector, bleek dit een goede keuze.
4: Faciliteer direct contact met kopers
Het is erg belangrijk dat je als ontwikkelaar in beeld bent en blijft voor de kopers, zeker voor kapitaalkrachtige kopers. Zij willen je persoonlijk kennen en kunnen aanspreken. De wensen voor een woning kunnen vaak wel in een bestaand pand worden gerealiseerd, maar de kosten kunnen hoog oplopen. Een grote open ruimte vraagt bijvoorbeeld om grote doorbraken in muren en constructie, wat kostbare ingrepen zijn. Hierin moet je de kopers goed adviseren. Eens per maand is er daarom een open dag op het landgoed waar de ontwikkelaar ook aanwezig is. De bestaande bewoners zijn hierbij je beste ambassadeur.
5: Realiseer infrastructuur vooraf
Het is voor kopers erg moeilijk om zich een beeld te vormen van de mogelijkheden op een kavel: afmetingen, ligging ten opzichte van de omgeving, hoe komt het er echt uit te zien? Ook blijft het gebied tot ongeveer 2022 (maximaal 2024) voor een deel een bouwterrein. Willen de mensen hun kavel op waarde schatten, dan moet het terrein nagenoeg woonrijp zijn. Daarom zijn de infrastructuur (hoofdwegen, maar ook de wegen naar de kavels toe) en de lantarenpalen bij aanvang aangelegd. Het is verstandig direct met de realisatie van het hele landschapsplan te starten. Dit is nu gefaseerd opgepakt, maar leidt ertoe dat huidige bewoners bezwaar maken tegen het weghalen van bomen in de tweede fase, terwijl de plannen bekend waren. Verwachtingen managen van bewoners en kopers is en blijft heel belangrijk.
6: Gun partners productie
Als ontwikkelaar wil je graag zelf veel doen en de regie houden. Toch adviseert Van Estrik om samenwerkingen met andere partijen aan te gaan en hen een deel van de productie te gunnen. Zo is men een samenwerking aangegaan met een Belgische villabouwer die hier al uitontwikkelde woningen (die passen in het beeldkwaliteitsplan) mag verkopen. Als de lead die zij binnenkrijgen niet leidt tot een aankoop van het huis met de kavel, dan kan deze kavel ook los worden verkocht en ontvangen zij hiervoor een fee. Zo lopen de belangen parallel, terwijl zo’n lead die fee echt wel waard is.
Onhaalbaar blijkt haalbaar
De markt is goed en de verkoop verloopt voorspoedig. De kavels zijn nu al 80% duurder dan bij de start van het project. De renovatie van de kapel, gebouwd tegen het hoofdgebouw, is net gestart. Het voornemen is om hier een members club voor het landgoed te realiseren, zodat de ruimtelijkheid van de kapel goed wordt benut. Het terugvalscenario is om er appartementen in te realiseren.
Het begint er nu op te lijken dat de ontwikkelaars kunnen verdienen aan dit project, maar het vergt echt een lange adem. Het ogenschijnlijk onhaalbaar project is zo langzamerhand haalbaar geworden.
Landgoed Sancta Maria, een grote gebiedstransformatie van BPD en transVORM, is een voormalig rooms-katholiek psychiatrisch ziekenhuis voor vrouwen in de Duin- en Bollenstreek, tegen het Noordwijkse duingebied aan. In 1914 was er reeds een instelling voor mannen gerealiseerd, St. Bavo in Noordwijkerhout. De inspecteur voor de Volksgezondheid en de Provinciale Staten Zuid-Holland vonden dat er ook een dergelijke instelling voor vrouwen moest komen. De Congregatie van de Zusters van Liefde uit Venray waren bereid de bouw van dit complex op zich te nemen.
In 1928 werd het eerste van de acht paviljoens opgeleverd. In 10 jaar tijd verrezen ook twee zusterhuizen, een hoofdgebouw en een kapel. Het complex was redelijk zelfvoorzienend door de aanwezigheid van een brandweerkazerne, moestuin, boerderij, slagerij en bakkerij. Het bood uiteindelijk plaats aan 823 vrouwelijke katholieke patiënten. Sancta Maria is ontworpen door Jos Bekkers, zoon van Cuypers-leerling Peter Bekkers. Het is gebouwd in een voor die tijd relatief moderne stijl, waarin traditionalisme en expressionisme in baksteenarchitectuur zijn verenigd.
In 2006 kwam het complex leeg en raakte het al snel in verval, waarna het in 2008 op de markt kwam via een tender door de eigenaar. BPD en VORM hebben het voormalige ziekenhuis verworven om het gebied van 45 hectare te transformeren naar een luxueus woongebied met de naam Landgoed Sancta Maria. Dit gebeurt onder de titel ‘historisch oud wordt prachtig nieuw’. Respecteren wat er is, maar ook duidelijk maken wat je toevoegt dus.
Het hoofdgebouw en vijf paviljoens van het oorspronkelijk complex worden herontwikkeld tot appartementen en herenhuizen. Daarnaast worden er ruim 100 vrije kavels (van 900 tot 15.000 m2 groot) uitgegeven. In vier nieuwe gebouwen worden koopappartementen gerealiseerd. Voor de appartementengebouwen is gekozen voor een afwijkende, moderne vormgeving. Op deze wijze ontstaat er een bijzonder luxe woonmilieu in een geringe dichtheid met landschappelijke kwaliteiten. De marketing van het project is helemaal in deze stijl doorgezet met sfeerbeelden van luxe wonen in bos- en duinlandschap. Hierbij was het prettig dat de gemeente geen eisen stelde aan de differentiatie van woningen. Ook was er geen verplichting om sociale woningbouw te realiseren.
‘NRP Academie 2018 2019 2’
Cover: ‘Zeekust bij Noordwijk’ door Frolova_Elena (bron: Shutterstock)
Door Erna van Holland
Programmamanager bij NRP Academie en lector Projectontwikkeling bij de Master of Urban and Area Development
