Tijdelijk gebruik als gids naar permanente gebiedsontwikkeling

Het rijke en brede collegeprogramma voor student en professional te TU Delft gaf een helder overzicht van dit moeilijk vatbare fenomeen. Er was een buitenstaander (Linda Reekers van YoungCapital), een specialist (Martijn Drosten van Grontmij Nederland), een ervaringsdeskundige (Rob Hoksbergen van Urban Management) en Agnes Franzen (directeur Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling) als generalist voor het raakvlak tussen wetenschap en praktijk.

De generalist en de specialist

Agnes Franzen en Martijn Drosten gaven allereerst wat informatieve bagage mee. Onderzoek laat verschillende toegevoegde waarden voor tijdelijk gebruik in de gebiedsontwikkeling zien, onder te verdelen in vijf aspecten:
- programmatisch (toevoegen van gemiste functies of experimenteren met type functies);
- communicatief (verbeteren van het imago, placemaking);
- fysiek (voorkoming sloop of verloedering en verbetering fysieke omgeving);
- sociaal (verbetering interactie tussen bewoners, verbetering veiligheid);
- financieel (huurinkomsten, verbetering wijkeconomie).

De buitenstaander

Linda Reekers van YoungCapital ziet in haar branche twee zaken die leerzaam zijn. Ten eerste zijn detacheringsbureaus als intermediaire organisaties gepositioneerd tussen vraag en aanbod. Voor de tijdelijke gebiedsontwikkelaar zou een dergelijk geplaatste organisatie ook wel eens handig kunnen zijn. Ten tweede experimenteren ze veel, altijd zoekend naar nieuwe klanten en sectoren. De tijdelijke gebiedsontwikkelaar zou er goed aan doen te zoeken naar nieuwe functietypes en te durven experimenteren. Dit lijkt het programmatisch aspect van de specialisten te ondersteunen.

De specialist

Martijn Drosten vliegt in turbo-tempo over praktijkvoorbeelden in Berlijn, Tilburg en Groningen om geleerde lessen en overeenkomsten te spotten.

Case 1, Tempelhof, Berlijn

Gemeente Berlijn wilde tijdelijk gebruik initiëren om toekomstige invullingen en ideeën te ontdekken voor een oud ongebruikt vliegveld midden in Berlijn. Tegelijk werd ook een masterplan ontworpen voor vastgoedontwikkeling. Het tijdelijk gebruik bleek uiteindelijk dermate succesvol, dat een referendum moest bepalen dat het masterplan niet mocht worden ontwikkeld. De tijdelijke gebruikers zijn onbedoeld permanente gebruikers geworden. Afhankelijk van wat er gevestigd is en wat er ontwikkeld zou kunnen worden, kan men zich afvragen of dit wenselijk is. In dit geval is de gemeente er niet helemaal tevreden mee, maar het volk heeft gesproken.

Case 2, Spoorzone, Tilburg

Dit project is een klassiek voorbeeld van een grootschalige gebiedsontwikkeling waarbij tijdelijk gebruik, geïnitieerd door de gemeente, ingezet wordt als placemaking. Inmiddels zijn er goedkope kantoorplekken en dans- en sportfaciliteiten ontstaan. Procesmatig vallen er twee zaken op. Ten eerste is er niet nagedacht over uitstapmogelijkheden voor de tijdelijke gebruikers. Zodra er vastgoed ontwikkeld kan worden moeten de gebruikers weg zonder een alternatief aangeboden te krijgen. Einde verhaal dansende kinderen. Ten tweede fungeert de gemeente als een professionele matchmaker, die actief vraag en aanbod samenbrengt. Hier zien we de rol van de buitenstaander weer terug. Dit lijkt te helpen.

Case 3, Open Lab Ebbinge, Groningen

Lokale bewoners en ondernemers kwamen uit angst voor verloedering van een ongebruikt stuk grond in de stad met het idee tijdelijk gebruik te faciliteren. De gemeente zag potentie in (op experimentele wijze) extra inkomsten tussen nu en toekomstige ontwikkelingen. Wederom twee bijzondere procesmatige aspecten. Ten eerste de expliciete einddatum van het tijdelijk gebruik: er was ruimte voor vijf jaar tijdelijk gebruik. Gemeente Groningen wilde hiermee precies voorkomen wat zich in Berlijn heeft afgespeeld: onvoorzien permanent geworden tijdelijk gebruik. Dit bleek voor enkele gevallen een probleem, omdat men meer exploitatietijd nodig had voor benodigd rendement. Een alternatief aanbieden zou hier uitkomst kunnen bieden. Een handige les. Ten tweede heeft de gemeente het tijdelijk gebruik gestimuleerd door alvast te investeren in een fietspadstructuur, die ook voor de toekomstige vastgoedontwikkelingen bruikbaar zal zijn.

De ervaringsdeskundige

Rob Hoksbergen, werkzaam voor de gemeente Blaricum, presenteert in gestaag tempo een – zo lijkt het – perfect voorbeeld van tijdelijk gebruik als gids naar permanente gebiedsontwikkeling. Even terug in de tijd: 2005, begin project Blaricummermeent, groot masterplan (77 ha), bouw gereed geraamd op 2015. Economie stort in, de einddatum wordt 2024 en het masterplan wordt flexibel. Zodoende ontstaat er een groot stuk ‘Wachtend Land’. De gemeente wilde dit Wachtend Land graag levendig maken, een imago creëren (placemaking). Waarom dan? Goed voor de toekomstige verkoop van woningen en kantoren.

Dit project laat twee onderscheidende aspecten zien. Het eerste aspect is de ontwerpcompetitie voor een tijdelijk gebruiksplan in samenwerking met TU Delft. Uit 86 inschrijvingen, 46 ideeën en 9 prijswinnaars worden uiteindelijk drie ideeën gekozen. Het tweede aspect is de stap deze drie ideeën te integreren tot één plan. Deze belangrijke stap resulteerde in twee voordelen: er ontstond een tijdelijk gebruiksplan, dat geïntegreerd kan worden in het uiteindelijke (master)plan en de financiering (o.a. fondswerving) werd aanzienlijk vergemakkelijkt omdat uiteindelijk één permanent plan is ontstaan. Een tijdelijk gebruiksplan, bedoeld voor tien jaar ten behoeve van placemaking, is permanente placemaking geworden! De ervaringsdeskundige benadrukte overigens dat de gemeente als grondeigenaar een belangrijke ‘matchmaker’ is geweest. Hier lijkt de intermediaire organisatie van de buitenstaander terug te komen.

Kortom, lang leve de samenwerking tussen gemeenten, universiteiten en meerdere ontwerpende partijen en tijdelijk gebruik als gids naar permanente gebiedsontwikkeling vergemakkelijkt de financiering door middel van fondswerving. De komende jaren moeten laten zien of placemaking zinvol is. Zo ja, dan hebben gebiedsontwikkelaars een prachtig voorbeeld ter beschikking om politiek draagvlak te creëren voor het fenomeen permanente tijdelijkheid.

Ter discussie: hoe om te gaan met permanente tijdelijkheid

Een einddatum instellen voor tijdelijke gebruikers blijkt een punt van discussie. Aan de ene kant geeft het duidelijkheid voor zowel gebruikers als eigenaren. Martijn Drosten: “Een einddatum kan een goed idee zijn, maar houd dan de optie open dat men onder bepaalde voorwaarden mag blijven. Moeten ze toch weg, bied dan een alternatief ergens anders in de stad.” Aan de andere kant kan het eventuele tijdelijke gebruikers ervan weerhouden zich te vestigen wegens onhaalbaar rendement. Ervaringsdeskundige Rob Hoksbergen adviseert verder: “Er is geen format om van tijdelijk naar permanent te gaan, maar zie het wel als een belangrijk uitgangspunt. De financiering is dan aanzienlijk makkelijker.”

Zie ook:

- www.popupcity.net
- Scriptie ‘Andere tijden’ van Martijn Drosten
- Wachtend Land
- Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren
- Een voorbeeld van tijdelijke herbestemming waar iedereen bij betrokken is