Tijdelijk wonen in tijden van tekort: de Eindhovense aanpak

De zoektocht naar een passende en betaalbare woning is een lastige, zo niet onmogelijke opgave voor veel (jonge) mensen. De problematiek doet zich in heel Nederland voor, maar het zijn vooral de grote steden of de grootstedelijke regio’s waar de druk op de woningmarkt het grootst is. Ook binnen het Stedelijke Gebied Eindhoven (SGE) speelt de problematiek van te weinig betaalbare woningen en te weinig doorstroming. De negen regiogemeenten hebben hiertoe een gezamenlijke opgave geformuleerd: veel en snel nieuwe woningen bouwen.

Oplossing op korte termijn

Voor de gemeente Eindhoven leiden deze afspraken tot een woningbouwopgave van circa 40.000 woningen in twintig jaar. De gemeente houdt echter rekening met een overprogrammering en richt zich vooralsnog op de realisatie van circa 3.000 woningen per jaar. Dit gebeurt vooral in de binnenstad en net buiten de ring. Om deze ambitie in perspectief te plaatsen: volgens CBS-cijfers zijn er 1.418 nieuwbouwwoningen bijgekomen in Eindhoven in 2021.

Dat de gemeente inzet op meer dan alleen productie wordt onderstreept met het bestuursakkoord ‘Samen Morgen Mooier Maken’. Daarin wordt de nadruk gelegd op de samenhang van betaalbare woningen met verduurzaming, groen en bereikbaarheid. Tijdelijk wonen wordt benoemd als een bijdrage in de oplossing van het woningtekort op korte termijn. Het gaat om woningen die snel kunnen worden geleverd en geplaatst. En ook weer binnen bepaalde tijd kunnen worden gedemonteerd en verplaatst naar een alternatieve locatie.

Kan deze aanpak helpen in de Eindhovense situatie? Ik probeer deze vraag te beantwoorden aan de hand van het praktijkvoorbeeld Buurtschap te Veld. Aan de noordkant van Eindhoven tussen de Castiliëlaan en de A50 bevindt zich een ontwikkelgebied van circa 20 hectare en met plek voor 670 tijdelijke wooneenheden, voornamelijk in het sociale huursegment en middenhuur. Ook is er ruimte voor zelfbouwkavels en wooneenheden op innovatieve leest. Er worden wooneenheden geleverd en geplaatst voor verschillende doelgroepen of huishoudens, in verschillende maten, oppervlakten en verschijningsvorm.

Groen raamwerk

De structuur van het plan bestaat uit een groen raamwerk met ‘kamers ‘waarbinnen grond wordt verhuurd voor verplaatsbare of demontabele wooneenheden. Dit raamwerk is zo ontworpen, dat het ook na afloop kan worden gebruikt om opnieuw een kwalitatief hoogwaardig woningbouwplan te realiseren. Niet voor niets is de locatie door de regio aangewezen als een van de elf majeure locaties voor groenstedelijk wonen

De ontwikkeling is geïnitieerd door de gemeente maar al snel opgepakt in nauwe samenwerking met twee woningcorporaties. De doelstelling vanuit gemeentelijk perspectief is helder, maar ook voor de woningcorporaties gelden de prestatieafspraken: op korte termijn voldoende nieuwe sociale huurwoningen erbij. Een gezamenlijke doelstelling en aanpak dus.

15 jaar is te kort

De locatie is beperkt beschikbaar vanwege regionale afspraken over de verdeling van woningbouwaantallen tussen de verschillende gemeenten. In eerste instantie voor een periode van maximaal vijftien jaar. Al snel blijkt dat dit een te korte periode is om de benodigde investeringen voor vastgoed én grond terug te verdienen. En een alternatieve locatie om voor de periode na vijftien jaar de exploitatie van de wooneenheden voort te zetten is er vooralsnog niet. De financiële risico’s zijn te groot.

Na bestuurlijk overleg op regionaal niveau is afgesproken om de locatie aan de Castiliëlaan voor maximaal dertig jaar beschikbaar te stellen voor tijdelijke woningbouw. Ook bij de regiogemeenten is er het besef dat met deze businesscase en looptijd er snel resultaat kan worden geboekt.

89 woningen gereed

Binnen deze context is het plan verder uitgewerkt. De gemeente heeft in 2019 heeft de gemeente twee lokale woningcorporaties gevraagd met een plan te komen. Woonbedrijf en ‘thuis hebben de uitdaging opgepakt en in opdracht van de gemeente en van beide corporaties kwam eind 2019 een eerste schetsontwerp gereed. Het schetsontwerp is vervolgens uitgewerkt in een concreet plan en op haalbaarheid getoetst. Tom van Tuijn maakte het stedenbouwkundig plan. Na start bouw in 2021 zijn inmiddels 89 sociale woningen opgeleverd en is er grond voor veertig zelfbouwwoningen en zijn drie innovatieve wooneenheden verhuurd.

De grond voor 100 vrije sector wooneenheden (huur < € 1.000 per maand) zal naar alle waarschijnlijk nog in 2022 of medio 2023 worden verhuurd. Volgens de geactualiseerde planning zullen de laatste woningen medio 2024 worden opgeleverd.

De gemeente heeft met de corporaties en de overige initiatiefnemers heldere afspraken gemaakt over de verdeling van financiële lasten en risico’s. De bouwgrondontwikkeling is voor rekening en risico van de gemeente. De bouwrijpe grond wordt voor dertig jaar verhuurd aan de afnemers. De gemeente zorgt er eveneens voor dat de openbare ruimte wordt ingericht en de locatie wordt ontsloten. De gemeente investeert dusdanig in het gebied opdat de infrastructuur en de inrichting ook voor de periode na dertig jaar een goede basis biedt voor een nieuw hoogwaardig woningbouwplan. De levering van de tijdelijke woningen en de exploitatie ervan zijn voor rekening en risico van de corporaties en de overige partijen. Zij zorgen ook voor vestiging van een huurafhankelijk opstalrecht.

Naast huurinkomsten voor de grond heeft de gemeente om het publieke tekort te dekken een subsidie aangevraagd in het kader van de Woningbouwimpuls (WBI). Een sluitende begroting is door de gemeenteraad in februari 2021 vastgesteld. Ook voor de corporaties en de overige initiatiefnemers leidt de verdeling van financiële verantwoordelijkheden en risico’s tot een haalbare businesscase.

Inzet van experiment

Het bouwplan ‘Buurtschap te Veld’ is in strijd met het geldende bestemmingsplan. Daar komt bij dat de mogelijkheden voor tijdelijke woningbouw in geval van een nieuw bestemmingsplan te beperkt zijn. Om toch medewerking te kunnen verlenen aan het bouwplan heeft de gemeente het project aangemeld als duurzaam en innovatief experiment onder de Crisis- en herstelwet (Chw). Door het spoor van een omgevingsvergunning ‘strijdig gebruik’ te volgen en het project aan te melden als duurzaam en innovatief experiment onder de Chw wordt met name tijd gewonnen in het voortraject. Die tijdwinst bedraagt circa twintig weken.

De aanpak bij Buurtschap te Veld heeft snel resultaat opgeleverd. Van idee naar eerst opgeleverde woningen in minder dan tweeënhalf jaar is een hele prestatie. Wat zijn de doorslaggevende factoren? Allereerst de noodzaak om snel en voldoende nieuwe betaalbare woningen te realiseren. De gemeente en de twee woningcorporaties hebben elkaar snel gevonden en formuleerden een gezamenlijke opgave en aanpak. Neem daarbij het besef dat de vraag naar voldoende betaalbare woningen op korte termijn niet kan worden ingelost met reguliere woningbouw of woonvormen en de blik is al snel gericht op een alternatieve aanpak: tijdelijke woningbouw.

Snel handelen

Van groot belang is ook dat beide partijen bereid zijn om snel te handelen en risico’s te nemen. De gemeente neemt de volledige bouwgrondontwikkeling voor haar rekening en de corporaties huren grond voor 350 woningen, ruim meer dan de helft van het totale programma. Voor de overige woningen zijn afspraken gemaakt met verschillende partijen zoals Minitopia (zelfbouwwoningen), Living Lab 040 (innovatieve en duurzame woonvormen) en Van Wijnen (vrije sector huurwoningen). Ook deze partijen hebben snel commitment getoond.

Financiële haalbaarheid

Ook de locatie en de exploitatieperiode zijn doorslaggevende factoren. Geschikt voor woningbouw en ook nog eens met voldoende capaciteit voor circa 670 woningen in een groene setting. In dit geval was een periode van 15 jaar voor de corporaties te kort om de investering terug te verdienen. Financiële ruimte om een vergoeding voor de grond te betalen is er niet. Na bestuurlijk overleg op regionaal niveau werd daarom een looptijd van dertig jaar mogelijk gemaakt. Dat een businesscase voor tijdelijke woningbouw alleen haalbaar is met een looptijd van ten minste dertig jaar is te kort door de bocht. Iedere case verschilt in opzet en uitgangspunten. Daarbij spelen naast snelheid en aantallen ambities een grote rol.

Verder was de businesscase alleen haalbaar door voor (een deel van) het publieke tekort een subsidie aan te vragen. In september 2020 heeft het ministerie van BZK een substantieel bedrag ter beschikking gesteld om minimaal vijfhonderd betaalbare woningen op deze locatie mogelijk te maken.

Een van de ambities in Eindhoven was om deze opgave als een volwaardige gebiedsontwikkeling op te pakken. Naast snelheid en voldoende aantallen moest er nadrukkelijke aandacht zijn voor een kwalitatief goede en duurzame woonomgeving. Gezien de looptijd van dertig jaar een alleszins te verantwoorden aanpak. Daarbij is bewust gekozen voor een combinatie van verschillende woonvormen voor verschillende doelgroepen. Deze opgave vereist echter wel een wat andere aanpak en meer afstemming tussen de initiatiefnemers dan bij bijvoorbeeld het stapelen van wooncontainers op een verlaten parkeerterrein.

Stijgende kosten

Voor de fabricage, plaatsing of assemblage van de verschillende wooneenheden zijn initiatiefnemers afhankelijk van meerdere leveranciers. Omdat ook de vraag naar demontabele wooneenheden sterk toeneemt, vormen de levertijden een reëel risico. Daar komt bij dat de aanhoudende bouwkostenstijging, personeelstekorten in de bouwsector en onzekerheden daaromtrent doorwerken in de prijs van de wooneenheden. Ook voor de bouwgrondontwikkeling geldt dat de gemeente geconfronteerd wordt met stijgende bouwkosten en onzekerheden over leveranties.

De mogelijkheden om met tijdelijke woningbouw snel resultaat te boeken zijn er wel degelijk. Dat laat het praktijkvoorbeeld Buurtschap te Veld zien. Het resultaat is echter wel afhankelijk van een aantal factoren. Van deze ‘voorwaarden’ zal lang niet altijd sprake zijn bij een vergelijkbare case. Gemeente en corporaties zijn doortastend geweest en hebben financiële risico’s genomen. Ook de overige initiatiefnemers hebben snel commitment getoond. Dat de looptijd is opgerekt naar dertig jaar heeft daarbij zeker geholpen.

Minder druk

Hebben we het dan nog over tijdelijke woningbouw? Laten we het tijdelijk wonen ‘plus’ noemen. De businesscase is overigens alleen haalbaar door de toekenning van rijksgelden (WBI). En dan zijn er ook zeker nog risico’s. Dat tijdelijke woningbouw een substantiële bijdrage kan leveren aan het oplossen van het woningtekort is te snel geconcludeerd. Maar het zal ongetwijfeld de druk op de ketel wat verminderen.

De eerste 40 woningen van woningcorporatie Woonbedrijf kwamen kant-en-klaar uit de fabriek van Barli in Uden. Dat ging zo in zijn werk.