Tiny Houses, big movement

Langzamerhand ontstaan de eerste Tiny Houses in Nederland. Langzamerhand, want onze wet- en regelgeving is niet toegespitst op deze nieuwe vorm van wonen. Daarom juichen nog lang niet alle gemeenten in Nederland deze ontwikkeling toe. Dat is jammer, want de Tiny House movement heeft veel voordelen. De bijdrage van het ToetsTeam is daarom deze keer gewijd aan wat er zoal komt kijken bij deze nieuwe trend en welke juridische hobbels genomen moeten én kunnen worden.

Wat is een Tiny House?

Een Tiny House is er al vanaf 15 m², maar er zijn ook Tiny Houses tot 50 m². Sommige Tiny Houses worden op wielen gebouwd, andere zijn relatief eenvoudig te verplaatsen en weer andere zijn echt bedoeld voor een vaste plek met een fundering. De Tiny Houses worden zelfvoorzienend gebouwd, door bijvoorbeeld de daken te bedekken met zonnepanelen. Soms wordt er zelfs een (mini) windmolen bij gebouwd. Vaak wordt gebruik gemaakt van een gerecyclede watervoorziening. Dat is niet alleen goed voor de portemonnee van de bewoner – geen rekening meer voor gas, elektra en water – maar ook voor het klimaat. Bovendien is dit helemaal in lijn met de eis dat nieuwbouwwoningen vanaf 2020 geheel zelfvoorzienend moeten zijn.

Een ander groot voordeel zijn de (bouw c.q. aanschaf)kosten van zo’n Tiny House, dat al vanaf € 5.000,- te bouwen is. Gemiddeld kosten de huisjes tussen de € 30.000,- en € 50.000,-. Maar let wel: vaak moet ook de grond waarop de huisjes gerealiseerd worden, worden aangekocht. Al met al zijn de Tiny Houses echter wel een stuk goedkoper dan een gemiddelde woning en daarmee zeer geschikt voor bijvoorbeeld starters voor wie de huisjes een mooi alternatief vormen voor de reguliere, oververhitte, woningmarkt. De Tiny Houses worden niet alleen individueel ontworpen en gebouwd. Steeds vaker zijn het investeerders die dit proces oppakken. Tiny Houses worden in dat geval als een straatje opgeleverd, waarin zo’n zes tot tien huizen te koop worden aangeboden.

Wet- en regelgeving vs. Tiny Houses

Tiny Houses zijn er dus in vele verschillende vormen en maten. Maar hoe zit een en ander juridisch? Het is allereerst van belang na te gaan hoe een Tiny House juridisch wordt gedefinieerd. Is het een bouwwerk? Dat wil zeggen: is een Tiny House met de grond verbonden en bedoeld om ter plaatse te functioneren? Tiny Houses worden vaak zo gebouwd dat ze eenvoudig verplaatsbaar zijn, en het komt niet zelden voor dat ze een tijdelijke locatie aangewezen krijgen. Een parallel met de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over woonschepen ligt hier voor de hand: de wijze waarop de verbondenheid met de grond fysiek is vormgegeven is niet bepalend. Doorslaggevend is bij woonschepen is dat de woonschepen bedoeld zijn om ter plaatse als woning te functioneren. Op basis van die lijn worden woonschepen aangemerkt als bouwwerk. In deze lijn dienen Tiny Houses – verrijdbaar of niet – ook aangemerkt te worden als een bouwwerk.

Er is dus een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig. Dat is uitsluitend anders als een Tiny House als vergunningvrij bouwwerk kan worden aangemerkt. Dat lijkt niet het geval. De uitzonderingen voor vergunningvrij bouwen zien op bijgebouwen of recreatieve verblijven. Daar kan een Tiny House niet onder geplaatst worden. Het is namelijk van belang dat een Tiny House als woning wordt aangemerkt. Als een Tiny House wordt aangemerkt als bijvoorbeeld een stacaravan, dan kan dat tot gevolg hebben dat een Tiny House als recreatiewoning wordt gezien. In een recreatiewoning mag niet permanent – dat wil zeggen gedurende het hele jaar - worden gewoond, en dat is nou net wat de bewoners van een Tiny House wél willen.

Een aanvraag om een omgevingsvergunning moet aan verschillende gronden worden getoetst. Een eerste (belangrijke) is dat voor te bouwen woningen – hoe klein ook – de eisen uit het Bouwbesluit 2012 gelden. Zo gelden er eisen voor de breedte en hoogte van een woning, de breedte van een trap, de breedte van een toiletruimte enz. Dit soort voorschriften kunnen de ontwerpvrijheid flink beperken. Gelukkig biedt het Bouwbesluit zelf twee belangrijke escapes: de minder strenge eisen voor woningen die door particulieren worden gebouwd en het gelijkwaardigheidsbeginsel. Het gelijkwaardigheidsbeginsel maakt het mogelijk om van de eisen uit het Bouwbesluit af te wijken als aannemelijk kan worden gemaakt dat wel dezelfde mate van veiligheid / bescherming van de gezondheid / bruikbaarheid / energiezuinigheid en bescherming van het milieu kan worden geboden. Op basis hiervan bestaat toch enige vrijheid bij het bouwen van een Tiny House. Straks onder de Omgevingswet wordt het nog wat eenvoudiger. In het Besluit bouwwerken leefomgeving wordt in artikel 4.161 een maatwerkmogelijkheid opgenomen om lokaal zo gericht mogelijk ontheffing te verlenen die nodig is om lokale initiatieven voor Tiny Houses mogelijk te maken.

Maar met het Bouwbesluit ben je er nog niet. Er moet ook aan de bouwverordening en het bestemmingsplan worden getoetst. En dus moeten bijvoorbeeld de ter plaatse geldende parkeernormen in acht worden genomen en per woning de parkeerbehoefte worden berekend en gerealiseerd. Dat zal niet geheel stroken met de gedachte achter Tiny wonen, het ligt immers niet voor de hand dat iedere bewoner van een Tiny House een eigen auto heeft. In parkeernormen wordt wel steeds verder gespecificeerd waardoor er meer mogelijkheden bestaan de parkeerbehoefte zo goed mogelijk af te stemmen op de praktijk. Het is goed denkbaar dat in het geval van Tiny Houses afgeweken mag worden van de standaardparkeernormen voor woningen. Verder is het noodzakelijk dat de locatie waar de Tiny Houses gerealiseerd worden, een woonbestemming heeft (of in ieder geval de functie wonen toestaat). Een Tiny House kan dus niet zomaar overal worden gerealiseerd. Tot slot moet aan de van toepassing zijnde eisen van welstand worden getoetst. Die eisen verschillen per gemeente.

Gemeenten aan zet

Er moet dus met het nodige rekening worden gehouden voor het kunnen realiseren van Tiny Houses. Maar dat betekent niet dat het onmogelijk is! In een aantal gemeenten is men al volop aan de slag met de bouw en realisatie van Tiny Houses. Zo zijn er in Almere, Den Bosch en Leiden tijdelijke locaties aangewezen voor Tiny Houses. Ook in Twente wordt gewerkt aan het mogelijk maken van kleine wijkjes van Tiny Houses in meerdere gemeenten. Dat in sommige gevallen een locatie slechts tijdelijk wordt aangewezen hoeft geen probleem te zijn: de Tiny Houses worden vaak demontabel gebouwd of zijn eenvoudig verplaatsbaar. Juist ook voor gemeenten en ontwikkelaars kan zo’n tijdelijke locatie aantrekkelijk zijn. Een braakliggend terrein kan alvast een beter imago opbouwen voordat het terrein permanent wordt ontwikkeld. Het mogelijk maken van de huisjes voor een afgebakende periode maakt het weer eenvoudiger om juridisch een en ander rond te krijgen: er kan – indien nodig – gebruik worden gemaakt van de tijdelijke omgevingsvergunning om de woonbestemming op orde te krijgen.

In andere gemeenten zijn er ‘Tiny House straatjes’. Zo ligt op dit moment in de gemeente Leeuwarden het voorontwerp-bestemmingsplan “Tiny Houses Techum” ter inzage. Dit plan maakt het mogelijk tien Tiny Houses te realiseren. De provincie Fryslân lijkt koploper te zijn, want ook in Hurdegaryp (gemeente Tytsjerksteradiel) is al een Tiny House straat geopend (“Lytse Hûskes Strjitte”), waar 5 Tiny Houses gerealiseerd zijn. Ook in Hurdergaryp gaat het overigens om een pilot: de omgevingsvergunning is voor een periode van vijf jaar verleend.

Een kans, geen probleem!

Tal van mogelijkheden dus om de wens in een Tiny House te wonen in vervulling te laten gaan. Door een goede samenwerking te zoeken tussen bewoners, ontwikkelaars en gemeenten kunnen de eventuele juridische hobbels genomen worden. Tiny Houses, maar een big movement!

---

Dit artikel verscheen eerder op Toets-online.nl.